囲い込みはなくなるか？｜松戸市の不動産売却なら

囲い込みはなくなるか？

令和6年6月28日に宅建業法が改正され、令和7年1月1日に施行となりました。2つの項目が変わっています。

【依頼者への周知について】

「依頼者への周知」とは、不動産の売却を依頼した人にレインズ（指定流通機構）に登録したことの報告とステータスの確認についてです。
以下の条文では、レインズに登録した場合は登録証明書を発行し売主に交付すること、交付されたこの登録証明書から、レインズのステータスを確認できる点を売主にわかりやすく伝えること、と書かれています。

-以下条文-
依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。宅地建物取引業者が依頼物件を指定流通機構に登録した場合は、当該宅地建物取引業者から指定流通機構が発行する登録済証（以下「登録証明書」という。）の交付を受けることにより登録されたことを確認するとともに、レインズ（指定流通機構が運営する宅地建物取引業者間の物件情報交換システムをいう。以下同じ。）のステータス管理機能を通じて当該依頼物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容を確認すること。

【宅建業者に対する指示処分】
更に宅建業者は、指定流通機構に登録した物件のステータス管理について、事実と異なるステータス登録をしたときは、指示処分の対象となる、と書かれています。

-以下条文-
登録証明書の交付時における説明等について宅地建物取引業者は、指定流通機構に物件を登録したときは、登録証明書を交付する際に、レインズのステータス管理機能を通じて当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容が確認できることに関し、依頼者に対して分かりやすく説明を行うことが望ましい。なお、宅地建物取引業者が専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について、当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第６５条第１項の指示処分の対象となる。

これらは、「囲い込み」防止対策として改正、あるいは新設されたものです。
不動産仲介の仕組みの特徴で、「どの業者でも1つの物件に対して仲介することができる」という点があります。

ここで簡単におさらいすると、
売主から物件を預かったA社がレインズに登録し、その情報を見たB社が買主を連れてくる、これが片手仲介、A社からすると売主からだけ仲介手数料が支払われるので、片方の手を模して片手仲介と言われます。
ところが、買主を連れてくるのがB社ではなくA社だったらどうなるでしょう。
A社には、売主買主双方から仲介手数料が支払われます、これがいわゆる両手仲介（左右の手を模して）というものです。
本音を言えば不動産業者はみな両手仲介を望みます。報酬が倍になるのだから当然ですね。しかしそのために、「囲い込み」という悪しき慣習が水面下で横行しているのは否めないのです。

「囲い込み」とは、A社が物件の取引を独占したいために、B社からの内覧希望に対して、虚偽の情報を伝えて物件を内覧させないことを言います。具体的には、「申し込みが入った」、「契約予定」、「まだ鍵を預かっていない」、「まだ片づけてないので内覧しないでと言われてる」などなど、巧妙な文句を使う場合もあります。
実務に際していると、実際にこういう場面に出くわすことが未だにたびたびあるのです。

売主からすると、せっかく内覧したいという人が現れたのに媒介を依頼している業者がそれを断っているなんて夢にも思わないでしょう。そんな売主の利益に反する行為を撲滅するために、法改正が数度おこなわれていますが、先端の実務の場面でのこういった行為はなくならないだろうと感じます。

問えば誰だって、「囲い込みはしません」、というに決まっています。信頼できる業者を見分けるのは難しいと思います。当店は会社として囲い込み含め売主様の利益に反する行為は当然厳禁です。ですが、囲い込みをしていないことの証明もまた難しいですね。

囲い込み禁止と直接は繋がりませんが、当店では、双方の要望と利益を社内で調整できるよう、売主と買主は担当営業を別にしています。なぜかというと、売主と買主では要望が反する（売主は高く売りたい、買主は安く買いたい）ので、一人の担当でそれを負うと負担が大きくなり、取引の安全性とスムーズさが担保されないと考えるためです。こういった決まりを設けている点などで、信頼をしていただければありがたいと思います。

売却についてのご不安やご心配など、売主様に親身に寄り添う当店へ、一度ご相談ください。

監修者情報

株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館

代表　稲葉　昇久

代表挨拶

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