『容積率』とは？｜松戸市の不動産売却なら

『容積率』とは？

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合をいいます。
延べ面積とは、各階の面積を合計した値のことを言います。

容積率の計算は、敷地面積に対する建築面積の比率で行われます。

例えば、500平方メートルの敷地に対して、建築可能な面積が200平方メートルの場合、容積率は200/500=0.4、つまり40％となります。

計算式：容積率＝延べ床面積/敷地面積×100

容積率は都市計画に基づき、地域によって制限が異なります。
例えば、松戸市では松戸駅の近隣は600％までですが、少し離れて郊外になると100％から200％までとなることが多いです。
これは、中心部や駅近くでは高層建築が許可される一方で、郊外では低層の建築が望ましいとされるためです。

上記の式を使って計算した数値が、この定めた基準を上回っている、つまり、容積率の制限を超えて建築を行うと、建築確認が下りず違法建築となる可能性があります。
地下室や駐車場、小屋裏やロフトなど、一定の条件を満たす場合に容積率の計算に参入しないものもありますが、違反が発覚した場合、建物の一部を撤去するなどの措置が必要となることもあります。

容積率や建ぺい率は、市役所などの都市計画課で確認することができます。
参考「やさシティマップ」　
※建ぺい率については、こちらの記事をご参照ください。

ではなぜ、このような制限があるのでしょうか
建ぺい率・容積率の制限は、防火対策、風通しや日当たりの確保、景観を守る、などの生活環境を整えるために必要な制限です。
また、人口増加とインフラ整備のバランスを保つのための制限でもあります。
地域で急激に人口が増えた場合、上水の供給、下水の処理、電気の供給などが追い付かなくなったり、
交通量の増加に道路状況の整備が対応しきれなかったりと、住みやすい環境とはほど遠くなってしまうのです。
人口の偏りをコントロールし、人々の生活環境を守るために必要な制限と言えます。

容積率に違反した建物はどうなるか？
容積率の制限を超えた建物は違法建築とみなされてしまいます。
違法建築とみなされた場合、適法状態に是正しなければ住宅ローンを組むことはもちろん、不動産を担保に融資を受けることも難しくなります。

自宅の売却を検討する際に注意が必要になるのが、「増築」です。
新築当初は容積率の制限内で建築していても、増築している場合、増築後に制限を超えている可能性があり、
そうなると上記で述べたように融資が難しくなり、現金で購入できる人に限られるなど購入者の幅が狭まってしまうリスクがあります。
また、購入した人が将来的にその場所に家を建て直したいとなった場合、買った時と同じ面積の家は建てられない可能性があります。

役所での調査や確認など、一般の方にはちょっと難しくて大変ですが、当店は不動産のプロとして、お客様のために詳細綿密な調査をおこないます。
また、現況を確認した上での一番良い方法のご提案を一緒に考えていきます、安心してご相談ください。

監修者情報

株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館

代表　稲葉　昇久

代表挨拶

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