- ホーム
- 実際の売却依頼・売却の豆知識
- 売却の豆知識
- 不動産売却における売買契約とは
不動産売却における売買契約とは
不動産売却における売買契約とは
不動産における売買契約とは、売主が「土地・建物などの財産権（所有権）」を買主に移転すると約束し、買主がその代金を支払う約束をする契約のことです。
はじめて不動産売買を行う場合、法律や費用が絡むため不安になることも多いのではないでしょうか。
この記事では、売買契約の基本について詳しくお話します。
契約の成立とは
法律における「契約」は、原則として申し込みと承諾の2つの意思表示が合致することで成立します。「口約束でも契約は成立する」と聞きますが、これは「申し込みと承諾の2つの意思表示が合致」するのは口頭でも可能だからです。
では、土地やマンション、一戸建てなどの不動産の売買も口約束だけで成立するかというと必ずしもそうとは限りません。不動産などの重要な財産の売買では当事者間で子細な条件が合致することがとても重要だからです。
この条件を明文化して交わされるのが売買契約書であることから、一般に不動産の売買取引では売買契約書の締結が、契約の成立時点とみなされます。
売買契約書は誰が作るのか？
売買契約書は、仲介に入っている不動産会社（仲介業者）が作成します。売主と買主の仲介会社が同じであればその１社が作成しますが、それぞれ異なる業者の場合は、業者間の取り決めでどちらが作成するかが決まります。その後、双方の業者で内容を確認し、問題なければ売買契約書が完成となります。
契約解除とは、契約締結後に解除（キャンセル）はできるのか？
売買契約書を締結した後でも、手付金を放棄するなどすれば契約の解除ができることは法律で認められています。
契約解除とは、売主・買主どちらかの意志で契約をなかったことにすることを意味します。
解除するには、どちらかが契約の履行に取りかかる前でなければなりません。
契約の「履行」に取りかかる、の、「履行」とは、売主は所有権を移転するまで、買主は代金の支払いをするまでの間ということになります。
手付金の扱いについて
では、上記で出てきた「手付金」とはいったいどういう性質のものなのでしょうか。
不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払います。
手付金には、「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」がありますが、不動産の取引においては、「解約手付」とされることが一般的です。この場合、「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」で、一方の意思で契約解約ができます。手付金の金額は売買価格の5～10％とすることが多いです。
ー手付の種類ー
(1) 証約手付
売買契約を締結したことを証明する趣旨で交付される手付
(2) 解約手付
手付金を放棄しあるいは倍返しすることにより、手付金相当額を相手方に支払うことで契約の解除権を留保する目的で交付される手付
(3) 違約手付
債務不履行（違約）があった場合には没収されるという趣旨で交付される手付
売買契約締結
解除権があるとはいえ、実際には不動産売買の契約締結後に契約解除を行うのは難しくなります。ですので、売買契約を締結するにあたっては、契約締結前に、売買契約書の内容が「希望条件」に沿っているか、また「不明確な条件はないか」不動産業者と慎重に確認しておきましょう。
ー確認すべきポイントー
・面積や場所など不動産の表示
・測量の有無
・代金、手付金、支払日
・所有権移転の時期、引き渡しの時期
・解除に関する詳細
・違約金
・公租公課の精算方法と金額
・付帯設備、告知事項
・契約不適合責任についての詳細
それぞれ不動産独自の事情によっては取り決めの内容と確認するポイントが上記よりも多くなる可能性があります。後々トラブルにならないためにも、小さなことでも、契約内容に盛り込むんだほうがよいか、相談しておくとよいでしょう。
監修者情報
-
株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久