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「不動産の価格」ってどう決まるのか？
そもそも「不動産の価格」ってどうやって決まるのでしょうか。
不動産の価格は、「一物四価」とか、「一物多価」などと言われ、多くの価格が存在します。
不動産のように、一つとして同じ条件の状態がないような場合、どのようにして価格を決めるのでしょうか。
不動産の価格の決まり方を知るために、まず「不動産鑑定評価」についてご説明します。
ー不動産鑑定評価とはー
不動産鑑定評価とは、土地や建物といった不動産の「適正な価格」を判断することを言います。
不動産鑑定評価は誰でもできるわけではなく、国家資格『不動産鑑定士』の独占業務であり、資格所持者だけが行える業務です。また、鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて実施されます。
不動産鑑定評価の業務は個人・法人が所持する不動産のみならず、以下のような国や自治体が実施する不動産価値に関する価格の基準設定など公的な場面でも行われます。
・地価公示・地価調査
・相続税路線価評価
・固定資産税評価
不動産鑑定評価基準は主に以下の3つの手法を利用して、適正な評価額を算出します。
・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法
基本的に、適正な価格を算出するには1つの方法だけではなく複数の手法を適用すべきとされています。また、複数の手法の適用が困難な場合においては、なるべく手法についての考え方に基づいて算出するよう心がけるように努めなくてはなりません。
ー宅建業者がおこなう価格査定ー
対して、不動産業者が不動産の価格を判断する業務としておこなうのは、『価格査定』です。
宅建業者がおこなう価格査定は、「宅建業法」に基づき、不動産の売却をしようとするお客様に対してその売出価格を決定する上での目安となる価格として算出するものです。
価格査定とは宅建業者が『対象物件が売却できそうな価格』を算出することを言い、不動産鑑定との違いとして、不動産鑑定は『不動産鑑定士』が判断・算出、不動産査定は『不動産会社』が独自に判断・算出するという違いがあります。
宅建業者がおこなう価格査定も、不動産鑑定評価基準の手法に基づき、「原価方式」、「比較方式」、「収益方式」の３つの手法を基本として、個々の物件に合った査定方法を複数採択して算出します。こうして算出した価格を「査定価格」といい、売主が売出価格を決定するための目安となる妥当な価格であり、その価格で市場に出した場合には、おおむね３か月以内に成約すると思われる価格です。
原価方式、比較方式、収益方式、それぞれの方式の詳しい説明は別の回でおこないます。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久