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不動産売却後の確定申告は必要？不要？
不動産売却後の確定申告は必要？不要？
確定申告の必要性は、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）がプラスとマイナスのどちらであるかで判断します。
譲渡所得がプラスであれば確定申告は必要ですが、マイナスであれば原則不要です。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。参考記事：譲渡所得税って？
譲渡所得額＝譲渡価額−譲渡費用−取得費
譲渡価額は、不動産の売却価格のことです。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など不動産の売却時に支払った諸経費を指します。
取得費は、不動産を購入した時にかかった費用です。
更に建物部分の計算は不動産を購入した当時の価格から、経年劣化によって失われたと考えられる価値分である「減価償却費」を差し引いて計算します。
土地は経年劣化しないため、土地部分の取得費を計算するときに減価償却費は差し引きません。
◎譲渡所得がプラスなら確定申告が必要◎
不動産の売却時に確定申告が必要となるのは、譲渡所得がプラスであり売却によって儲けが出ているときです。
例えば不動産の譲渡価額が5,000万円、譲渡費用が400万円、取得費が4,000万円である場合、譲渡所得を計算すると「5,000万円−400万円−4,000万円＝600万円」となります。
計算の結果、譲渡所得がプラスとなっているため、確定申告をして税金を納める必要があります。
◎譲渡所得がマイナスなら確定申告は原則不要◎
不動産を売却したときの譲渡所得を計算すると、結果がマイナスとなり、損失が発生しているのであれば、確定申告は必要ありません。
例えば不動産の譲渡価額が3,000万円、譲渡費用が300万円、取得費が3,500万円である場合「3,000万円−300万円−3,500万円＝−800万円」となり、計算結果がマイナスとなるため、確定申告は不要です。
ただし「居住用財産の3000万円特別控除」の利用によって、計算結果がマイナスとなる場合は確定申告をしなければなりません。居住用財産の3000万円特別控除は、住んでいた自宅を売却したとき、所定の要件を満たすと譲渡所得を最大3,000万円控除してくれる制度です。
居住用財産の3000万円特別控除は自動で適用されるわけではありません。
マイホームを売却したときに居住用財産の3000万円特別控除を利用するときは、忘れずに確定申告しましょう。
不動産売却で損をした場合（譲渡損失が出た場合）、譲渡所得にかかる税金はゼロとなり支払いは発生しません。
そのため確定申告の必要もありません。
しかし確定申告をすることにより、下記の特例が利用できます。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例の利用により税金の軽減措置が取れるため、税金対策として有効です。不動産売却で損をしても、税金の特例を利用したい人は確定申告を必ずしましょう。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久