新たに建物を建てた際、新しい建物の登記をするということは想像ができると思います。しかし、解体した際にも登記が必要なことは知らない方もいらっしゃるかもしれません。今回は建物を解体した際に行う滅失登記について、登記申請は自身がやらなくてはならないのか、第三者へ依頼できるのか詳しくご説明します。

「建物滅失登記」は、建物をすべて解体、または火事で焼失したなどの場合に行う申請になります。家や店舗などの建物は、所有者や建物の所在、構造などを公に示す目的で登記簿に記載されているため、建物がなくなったことを反映させる必要があります。手続きが完了すれば、建物の登記簿は閉鎖され、建物の固定資産税がかからなくなります。滅失登記は、不動産登記をした時と同じように、建物だけではなく、土地についても登記を行う必要がありますが、基本的には建物だけの申請で問題ありません。
建物の滅失登記は、もし怠ってしまうと権利関係の明確化や抵当権者トラブル、保険金請求に問題が生じる可能性があるため、必ず行わなくてはなりません。
また、滅失登記は不動産登記法第五十七条に基づく義務であり、建物が解体されてから１ケ月以内に申請しないと10万円以下の過料が科される場合もあります。
建物がなくなっても、土地がなくなってしまうケースはほとんどないので、土地の滅失登記は基本的には必要ありません。ただし、海岸線の土地が永続的に沈んだり、大地震によって土地が変形した場合など適宜必要な登記申請をしなければなりません。

【滅失登記の申請は誰ができるのか】

建物の所有者である登記名義人が申請できます。複数人で共有している建物の場合には、共有者の中の1人が単独で申請できます。ただし建物解体の申請については、共有者全員の同意が必要になるため、それぞれ手続きの扱いが異なる点には注意しておきましょう。滅失登記は登記情報の表題に関する登記なので、司法書士ではなく、土地家屋調査士にのみ依頼できます。
つまり、滅失登記の申請ができるのは、建物の所有者と土地家屋調査士になります。また、所有者が亡くなっている場合は、相続人が申請を行うことも可能です。

【自分で申請できるか】

土地家屋調査士に依頼した場合、5万～10万円程度の費用がかかる場合が多いです。申請手続きをすべて自分でおこなうこともできるので、その場合は費用を節約できます。しかし、建物解体から1ヶ月以内という期限や手間、また正確性を考えると、専門家に依頼した方が安心とも言えます。

【申請に必要な書類】

①建物滅失登記の申請書
滅失した建物の詳細を申請する書類になります。建物がなくなった理由となくなった日付、提出先の法務局、申請人の氏名や住所などを記入します。所在、家屋番号、種類、構造などの建物の詳細は、登記簿謄本の内容を書き写します。控えとしてコピーをとっておきましょう。
申請書は、法務局のホームページからダウンロード可能です。
法務省：不動産登記の申請書様式について

②滅失した建物の登記簿謄本や各種図面
「登記簿謄本（全部事項証明書）」は、申請書に記入する建物の詳細を確認するために使用します。建物図面や各階平面図、公図などの各種図面は、一括取得が可能で、添付書類として提出します。登記簿謄本と各種図面どちらも法務局の窓口交付、またはオンライン請求で取得できます。

③建物滅失証明書
建物の取り壊し完了を証明する書類です。「建物取り壊し証明書」とも呼ばれています。解体工事完了後、工事を実施した解体業者が作成し、施主に渡します。記載されている内容に間違いがないか確認しましょう。

④解体業者の証明書と会社の印鑑証明書
「解体業者の証明書」と「会社の印鑑証明書」も解体業者から施主に渡す書類です。受け取り時には、建物滅失証明書の工事人欄と相違がないか確認しておきましょう。

⑤該当箇所の地図
法務局の担当者が現地確認する必要があるため、建物が滅失した箇所の地図を添付します。Googleマップなどのインターネットの地図を印刷し、該当住所に印をつけます。インターネットの地図が入手できなければ、図書館などで借りた住宅地図、または手書きの地図でも問題ありません。

⑥現地の写真
可能ならば、建物が滅失した現地の写真を撮っておくと良いでしょう。必須ではないですが、写真があれば建物がなくなった証明にも使えるので便利です。

⑦委任状（手続きを代行してもらう場合）
建物の所有者以外が代理で手続きする際に必要になります。所有者が法務局に直接行けない、または土地家屋調査士に代行をお願いする場合は、委任状を作成しましょう。

相続した空き家を売却するなど、非居住で建物が老朽化している物件は、その物件を「土地」として取引することも良くあります。この場合、滅失登記を含め解体に関する手続きは売主側で負うことを条件とすることも多いです。

売却の流れや費用を確認する際、建物解体や滅失登記についても忘れずに覚えておくと良いでしょう。