「空き家特例」相続空き家の3000万円特別控除とは②
適用要件の詳細編

「空き家特例」相続空き家の3000万円特別控除とは①では、その概要について触れました。本記事では、各要件の詳細についてお話します。

〇相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
この特例の適用期限は、2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までの間で、かつ、相続のあったときから3年後の年末までの売却という適用条件があります。
たとえば、2019年7月1日に相続が開始（基本的に被相続人の死亡）されたとしたら、2022年の12月31日までの売却に適用となります。

〇被相続人が住んでいた土地と家屋の両方を相続していること

〇被相続人が亡くなる直前まで1人で居住していた家であること
相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること。相続開始まで亡くなった人が一人暮らししていたことを証明するには「被相続人居住用家屋等確認書」や被相続人（亡くなった人）の住民票、電気ガスの閉栓証明書などが必要です。
◇被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、かつ、相続の開始の直前まで老人ホームに入所をしていたこと。
◇被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続開始の直前まで、その家屋について、その被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用またはその被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

〇相続から売却までの間、賃貸に出したり相続人が住んでおらず、ずっと空き家であったこと
この間に賃貸に出したり、といった事業をした場合は適用外となります。
また、相続人が相続後に一度でもその家に住んだら、たとえ適用期限内の売却であっても適用できません。
そのため、相続した空き家を安易に活用したり、一時的に自身で住んだりすることは避ける方がいいでしょう。

〇昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないこと
適用条件に築年数が設けられている理由は、「昭和56年5月31日」に建築基準法の耐震基準が改訂されたからです。つまり、この特例は、「旧耐震基準」の家を対象にしているということです。
そもそもこの特例を作った背景には、深刻化する空き家問題があります。相続空き家の3000万円特別控除は、古くて耐震性が低い空き家が増えることを抑える目的としてつくられたものなので、建築年月日に条件が設けられています。
区分所有建物とは、簡単にいえば「マンション」のことです。
上記で述べたように「耐震性の低い空き家」を対象としているため、一戸建てに比べて、きちんと修繕計画がされているマンションは適用外となっています。
また、二世帯住宅でも区分所有登記されている場合は利用できません。

〇同じ被相続人の相続で、すでに空き家特例を利用していないこと
同じ被相続人（亡くなった方）の相続ですでに空き家特例を利用していないことが条件です。

〇買主が配偶者や直系血族などの関係人を除く、第三者であること
配偶者や一定の親族、同族会社など特別の関係にある人や会社に売却する場合は適用されません。

〇売却金額が1億円以下であること
自分以外の他の相続人と一緒に売却している場合や、複数年にわたって売却する場合も売却金額を合算します。

〇売却する空き家は耐震基準を満たしている、または取壊して更地にして売却すること
空き家特例は「旧耐震基準」の家を対象としていますが、そのままの状態で売却しても適用とはなりません。
「耐震性の低い空き家の増加を抑制」することが目的の特例なので、耐震性を向上させるか、耐震性の低い建物を解体しなければ適用されません。
耐震性を証明する書類として「耐震基準適合証明書」もしくは「建設住宅性能評価書の写し」が必要です。

適用となる条件は、
◇耐震リフォームをして一定の耐震性を満たしたもの
◇耐震性が認められないものは解体していること
のいずれかです。

空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）の適用により、納税が0円であっても必ず確定申告が必要となりますので注意してください。

上記の要件にあてはまるかどうか判断がつかない、空き家をどうしたら良いか判断がつかない、などでお困りの方は、まずは不動産店に相談してみるのも一つの方法です。
当店では、税理士や司法書士など、各士業との連携もスムーズですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）の申請時の必要書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付兼計算明細書）【土地・建物用】（5面）
・土地と建物の登記事項証明書（登記簿謄本）
・土地と建物の売買契約書のコピー
・被相続人居住用家屋等確認書
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー（土地の売却の場合は不要）
※被相続人居住用家屋等確認書は、空き家特例対象の不動産の所在する市町村に申請し、交付を受けます。