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売却相談したらセットバックが必要ですと言われた
セットバックとは？セットバックが必要な不動産の売却
不動産売却に取り掛かる時不動産調査を行うと、「セットバック」が必要な土地であることが判明することがあります。セットバックが必要であるということはデメリットとなり、購入検討する方にとってもマイナスの印象を与える要素となります。
売却予定の不動産にセットバックが必要であることが分かった場合、どのように売却を進めていくのが良いのしょうか。
本記事ではセットバックがなぜ必要なのかを解説します。
1．セットバックが必要な土地とは
建物は「建築基準法」という法律に基づいて建てられています。しかし、建築基準法は時代の変化に適用できるように適宜見直されており、建築後の建物が現行の建築基準法を満たしていないケースも見られます。
現行の建築基準法に適合していない場合は、敷地の境界線を道路や隣地から離す「セットバック」が必要です。どのような場合にこのセットバックが必要になるのか詳しく見ていきましょう。
①接道義務を満たしていない
建築基準法の第43条は、前面道路に2m以上接していなくてはならない接道義務をうたっています。
道路であればどのような道路でも良いというわけではなく、建築基準法第42条に定められている幅員4m以上の道路でなくてはなりません。規定を満たしていない幅員1.8m以上の道路の場合、既存の建物はリフォームによって住み続けることは可能です、しかし再建築や大規模なリフォームを行うにはセットバックにより現行の建築基準法に適合させなくてはなりません。
②道路斜線制限の条件を満たしていない
建物が無制限に建築されると、日当たりや風通しが悪くなってしまうため、建築基準法では日当たりや風通しを確保するために、道路斜線制限というルールを設けています。
道路斜線制限とは、道路の境界線から伸ばした斜線よりも高い建物を建築できないというルールです。道路斜線制限にかかる場合、建物全体または2階部分のみをセットバックする必要があります。
2．セットバックが必要な土地を売るのが難しい理由
セットバックが必要な土地は、以下のような理由から買い手が見つかりにくくなります。
△セットバックで利用可能な面積が狭くなる
△そのままの状態では再建築できない
各理由を詳しく説明していきます。
①セットバックで利用可能な面積が狭くなる
接道義務を満たしていない建物を現行の建築基準法のルールに適合させるには、敷地を道路の中心線から2m後退させる必要があります。また、セットバックした部分は道路と見なされるため、自由に使用できません。
つまりセットバックした分土地が小さくなるということになるため、建物の建蔽率や容積率が影響を受けることになります。
②そのままの状態では再建築できない
セットバックが必要な不動産は現行法に適合していません。そのため、再建築する際または増改築する際には、セットバックによって現行法に適合させる必要があります。
建物が使えるうちは良いですが、限界を迎えた場合は再建築のためにセットバックに応じなくてはなりません。或いは万が一火事や地震などで急に再建築が必要になる可能性もあります。
このように、セットバックによって利用可能な面積や再建時の建物の規模が縮小する、常にリスクと隣り合わせになるため、購入検討者にとっては懸念材料の一つとなってしまうのです。
次回は、セットバック要件のある不動産を売る時のポイントなどを解説します。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久