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固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか
固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、固定資産税課税台帳に記載された土地と建物それぞれの評価額をいいます。
固定資産税評価額を知ることで、所有する土地や建物に、どの程度の価値があるのかを把握できます。また、固定資産税評価額をもとに、固定資産税を計算することも可能です。
本記事では、固定資産税評価額の概要と確認方法、固定資産税の計算方法をわかりやすく紹介します。
固定資産税評価額とは
◇固定資産税などの税金の算出に用いられる額のこと
固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を毎年1月1日の時点で所有している人が支払う税金です。その際、税額を算出するために固定資産税評価額が用いられます。
固定資産税評価額は土地と建物にそれぞれ分けられ、評価する項目も異なります。例えば、建物は家屋の大きさや築年数、構造などが評価対象となり、土地の場合は、所在地や形状によって評価額が変わってきます。
また、都市計画税や不動産所得税、登録免許税を算出する際にも固定資産税評価額が用いられます。
◇評価額は自治体が決定する
固定資産税評価額を決めるのは各市町村の自治体（東京都23区の場合は東京都）で、固定資産評価基準に基づいて専任の担当者が1軒ずつ決定しています。
◎土地の固定資産税評価額は、公示地価の70％を目安にするのが一般的です。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域などの標準的な地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定したものです。
◎建物の固定資産税評価額は再建築価格と経年減点補正率から算出します。
建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求めます。再建築価格方式とは、建物を立て直す場合にかかる費用である「再建築価格」を基準として、固定資産税評価額を算出する計算方法です。
この「再建築価格」に、建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎に定めた割合である「経年減点補正率」を乗じて、固定資産税評価額を算出します。
計算式にまとめると、以下のようになります。
建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率
建物の固定資産税評価額の目安は、新築住宅の場合、建築費の50〜70％程度が固定資産税評価額の目安となり、その後は経過年数に応じた経年減価補正率を乗じて固定資産税評価額の目安を推測します。なお、経過年数ごとの経年減価補正率の詳細は、法務省のサイトで確認できます。
◇評価額は3年に1度見直される
固定資産税評価額は3年に1度、評価替え（見直し）が行われます。評価替えの目的は、土地や家屋の市場価格の変化を評価額に反映することです。
評価額が変わることで納税額も影響を受けますが、市場価格の状況によっては納税者の負担が大きくなる場合もあるでしょう。そのような税負担の急激な変化を防ぐために、「負担調整処置」という仕組みが採用されています。
負担調整処置では、税負担の大きい土地に対して税額の引き下げまたは据え置きを行い、税負担の少ない土地はゆるやかに税額を上昇させることで、均衡化を図っています。
評価額は原則として3年に1回の年以外は変更されないことが通例ですが、土地の形質や区画の変化、地価が大きく下がった場合などは、例外として評価替えが行われることもあります。
固定資産税評価額を調べる方法
◎固定資産税納税通知書を確認
毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、4〜5月頃に各自治体から固定資産税納税通知書が送付されます。通知書の中にある「課税明細書」には、固定資産税評価額が記されています。
◎固定資産課税台帳を閲覧
「固定資産課税台帳」でも、固定資産税評価額を確認できます。固定資産課税台帳とは、課税される土地や家屋の所有者や所在、評価額が記載された帳簿です。市区町村の役所、あるいは東京23区の都税事務所で閲覧可能です。
◎固定資産税評価証明書を取得
「固定資産税評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された内容を証明する書類です。原則的に、土地や建物の所有者とその家族であれば、市区町村の役所あるいは東京23区の都税事務所で取得できます。1週間〜10日程度かかりますが、郵送で取り寄せることも可能です。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久