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物件状況報告書とは？不動産売却時に物件状況を伝える重要性
物件状況報告書とは？不動産売却時に物件状況を伝える重要性
中古物件の売買の際に取り交わす書類の中に、「物件状況報告書」、「付帯設備表」という書類があります。あまり聞き馴染みのない名前の書類かもしれませんが、「重要事項説明書」、「不動産売買契約書」と並んで、とても重要な書類で、売買契約の際にはこれらの書面にもサインと押印をします。
物件状況報告書とは、告知書とも呼ばれ、マンションや一戸建てなどの中古の不動産売却の際に、売主が買主に対して、目的不動産の状況を説明するものです。仲介業者によってフォーマットは異なりますが、雨漏りや給・排水管の故障、リフォーム履歴・故障・被害の有無等、主な内容は共通しています。
売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるか、また、どのような状態で引渡されるのかは、買主にとっては非常に重要な事項です。そのため買主が目視で確認できない部分や物件の過去の履歴、欠陥や不具合などを書面で伝えて、後々のトラブルを防止する必要があります。
国土交通省のウェブサイトにも掲載されていますが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についての通達においても、「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。」とされています。
書類の構成は土地、建物、その他の3つの項に分かれています。
土地は境界の状況や土壌汚染調査等の状況、周辺土地の過去や現在の状況等を告知、建物は石綿の使用の有無、雨漏りやシロアリといった瑕疵の有無、耐震診断の有無、過去の所有者等を記載します。
売主にとっては、「よく覚えていない」「見ても良く分からない」ということもあるかもしれません、或いは相続した実家で今はもうずいぶん前から住んでいなくてわからない、などという場合もあるでしょう。ですが不明な場合も含めて売買契約時の時点で物件がどのような状態であるかを明確にしておくことが重要であり、買主が「物件が契約の内容と合っていない」と判断した時には売主に対して損害賠償を請求される（契約不適合責任）可能性があります。
契約不適合責任では「引き渡された物件が契約と一致しない」事柄に対して売主の責任が問われ、物件の補修や代替物または不足分の引き渡し、代金の減額、損害賠償や契約解除が定められています。物件状況等報告書に書かれている内容と物件の状況が一致しない場合、契約不適合となる可能性があります。
例えば雨漏りの項で無に〇が付いていたにも関わらず雨漏りがあったら、買主は売主に雨漏りの修理を請求する事ができます。
物件状況等報告書の役割として、売主が物件状況等報告書にて不具合や過去の履歴などを記載して買主に渡すことで、その記載事項については、売主が買主に告知または報告したということになり、買主はその告知を受けた事柄があることを前提に買ったということになりますので、買主から「売主から聞いていなかった」などという主張はされず、将来、売主が買主から契約不適合責任を問われる心配が減るというメリットがあるのです。
書類のサンプルはこちらです
仲介業者に媒介を依頼した場合は、記入の仕方がわからない、難しいといった心配も軽減されます。一緒に現地を見ながら確認していく、など、媒介業務の一旦となっています。
付帯設備表についても、別記事でご紹介いたします。
ご不安や、疑問点など、いつでもお気軽にお寄せください。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久