共有不動産、共有状態とは？

物をふたり以上で所有することを「共有」と言います。反対に単独で所有することを「単有」と言います。共有状態である不動産を「共有不動産」と言い、それぞれの所有者を「共有者」と言います。
不動産の所有者は、登記事項証明書に住所と氏名が記載されますが、共有不動産の場合は共有者全員の住所と氏名が載ることになります。また単有の場合にはない項目として、共有者それぞれの「持分」が記載されます。
ここでは、不動産の共有についてわかりやすく解説させて頂きます。

◎各共有者はそれぞれ、不動産全体を利用する権利がある
 

例えば土地を二人で共有している場合、こっちからこっちはＡさんが、こっちからこっちはBさんが、といった具合に物理的な範囲を線引きして占有する状態を共有と勘違いしていることが多いですが、「共有」というのは、それぞれの共有者がその持分に応じてその物「全体」を使用する権利を有していることを言います。
そのため、例えば土地の持分３分の１の所有者であっても、その土地の面積の３分の１しか使用できないわけではなく、土地の全体に対して権利を持っています。
同時に、自分だけが独占して使用して、他の共有者の使用を排除するようなことも出来ません。
つまり、共有者それぞれがその土地の全体を利用する権利があるということになります。

◎換価した際は持分に応じてお金を受け取る権利がある
もし、共有物を売却などしてお金に変えた場合は、その共有者はそれぞれの共有持分に応じた配分で売買代金を受け取ることが出来ます。
実際に土地などを使用している間は持分についてあまり影響を及ぼすことは少なく、それほど気にならないことが多いですが、いざ売却する際は持分が多い人ほどその恩恵を受けることが出来ます。

どういった場合に共有不動産となるか
どのような場合に不動産の共有状況が発生するのか、いくつか事例をご紹介致します。

◇夫婦で協力して住宅を購入したケース
自宅を夫婦で共有しているケースは非常に多いです。

不動産をお互いがお金を出し合ったりローンを組んだりして自宅を購入すると、出した金額やローンの金額に応じて持分を取得するのが原則です。
例えば、3,000万円のマンションを夫が1800万円、妻が1200万円を出して買ったとすると、原則は夫の持分を10分の6、妻の持分が10分の4として登記することになります。
もしこの時に、上記の取り扱いに反して妻単有で登記すると、夫から妻へ万円贈与した、とみなされて高額な贈与税を課せられるリスクがあります。
そのため、普通は出したお金の分をきちんと反映して持分を登記します。

◇相続を原因として取得
相続を契機として、共有状態になることも多いです。

不動産を相続人のうちの誰が相続するかは、通常は遺産分割協議で決めることになります。この際、誰かひとりが相続するか、2人以上の共有で相続することも可能です。
例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3名だった場合、3名全員の共有にすることはもちろん、AさんとBさんの2名もしくはBさんとCさんの2名だけの共有とすることも出来ます。
不動産は現預金などとは違い分割して相続人それぞれ単有で相続することが難しい場合も多いので、共有となることも珍しくありません。

◇私道
近隣住宅の所有者たちと、私道を共有しているということはとてもよくある事です。

公道から入るための私道があって、その私道を通って何件かの家が建っている、といったような場合であればその私道はそれぞれの家の所有者の共有としていることも多く、たとえば複数件同時に販売される建売住宅などにもよくあるケースです。
その私道は、共有者みんなが使用することができ、逆に他の共有者の使用を妨げるようなことは出来ません。
たとえば、その私道を駐車場替わりにして車を常駐させるなどは、他の共有者の許可なしにはできないということです。
ちなみに、このような住宅を第三者に売却する場合は、自宅の土地建物と同時に私道の持分も買主に移転するのが一般的です。

共有者の持分だけ処分（売却、贈与など）することができる
もし、共有している不動産が不要になったなどの場合は、原則としては他の共有者の承諾などなしに、持分を第三者に売却したり贈与したりすること（処分）が出来ます。
たとえばAさんとBさんの二人で不動産を持っていたとして、AさんがBさんの承諾なしにCさん(他者）に売却することが可能ということです。
Bさんは、今までAさんと共有していたはずなのに、ある日突然Cさんとの共有になるということも有り得るわけです。

共有不動産や持分についてのお困りごと、ご心配事、ささいなことでも構いません、お気軽にご相談ください。