2025/07/03

実家の売却、どう始める？不動産鑑定士と不動産店の違いとは

「実家の売却、どう始める？不動産鑑定士と不動産店の違いとは」 不動産売却を考えたら、まずはどうすればいい？ 相続が予定されている実家、売却を考え始めたものの、何から始めれば良いか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。実家の売却にはいくつかのステップがあります。「不動産鑑定」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。「不動産鑑定」と「不動産査定」に違いはあるのでしょうか。 この記事では、実家の売却を考えているあなたに向けて、不動産鑑定士の役割と、不動産店で行う不動産査定との違いをわかりやすく説明し、どのタイミングでどちらに頼むべきかについて解説します。 1. 不動産鑑定士とは？資格と仕事内容 まず最初に、不動産鑑定士について理解しておきましょう。不動産鑑定士は、国家資格を持った専門家で、土地や建物の価値を正確に評価するプロフェッショナルです。不動産の価値を客観的に、法的に認められる形で査定するため、非常に高い専門知識が求められます。 不動産鑑定士の主な仕事内容としては、以下のようなものがあります： 相続税の評価：相続や贈与の際に不動産の評価額が必要な場合 裁判や行政手続き：不動産に関する紛争や土地収用における評価 不動産取引の評価：企業が行う大型不動産取引や投資における資産評価 このように、不動産鑑定士は法律的にも非常に重要な役割を果たします。 2. 不動産鑑定と不動産査定、どう違う？ 実家を売却しようと思ったとき、「不動産鑑定」と「不動産査定」の違いを理解することが大切です。 不動産査定とは 不動産査定は、不動産店や仲介業者が行う価格の見積もりです。通常、査定は市場価格を基にしたものです。売却を希望する場合、その不動産が現時点でどれくらいの価格で売れるかを予測するために行います。査定額は売却のタイミングや地域、周辺環境などによって変動します。 不動産鑑定とは 一方、不動産鑑定は「正確な価値の評価」を目的としています。市場価格に加え、法的な評価や専門的な基準に基づいて、不動産の真の価値を明らかにします。不動産鑑定士は、価値を算出する際に、土地の立地や建物の状態、地域の将来性などを考慮します。そのため、非常に詳細で信頼性の高い評価が得られます。 3. どんな場合に不動産鑑定士に頼むべき？ では、どんな場合に不動産鑑定士に依頼すべきかを見ていきましょう。以下のようなケースでは、不動産鑑定士に依頼することをおすすめします： 相続や贈与の手続き：相続税の申告や贈与の際には、不動産の正確な評価額が必要です。税務署が求める正式な評価書を出すためには、専門の不動産鑑定士に依頼する必要があります。 法的なトラブルや裁判：不動産に関する法的な問題や裁判で評価額を提出する必要がある場合、信頼性の高い評価を行うために不動産鑑定士の意見が重要です。 土地や不動産の取引：特に高額な取引や、大きなプロジェクトにおいては、正確な市場価値を知るために不動産鑑定が求められることがあります。 4. それなら不動産店での査定はどうなの？ 一方で、実家を売却する目的であれば、不動産鑑定士に依頼するのではなく、不動産店での査定を受けるのが一般的です。不動産店で行う査定は、より現実的で、売却価格を予測するためのものです。査定結果をもとに、売却時の交渉や価格設定を行うことができます。 多くの場合、不動産店では無料で査定を行っており、査定から実際の売却までスムーズに進めることが可能です。特に、松戸市など地域ごとの売却市場に精通した不動産店を選ぶことで、より正確な市場価格がわかります。 まとめ：不動産鑑定士と不動産店、どちらに依頼すべき？ 実家の売却を考える際に、不動産鑑定士に頼むべきか、不動産店での査定を受けるべきか、悩むこともあるかもしれません。基本的に、相続税評価や法的な手続きが絡む場合は不動産鑑定士に依頼し、実際の売却に関しては不動産店での査定を受けると良いでしょう。 もし不安があれば、まずは最寄りの不動産店に気軽に相談してみてください。売却の流れや必要な手続きについて、専門のスタッフが丁寧にサポートしてくれます。松戸市の不動産市場に精通した信頼できる業者を選ぶことが、スムーズな売却の第一歩です。 お困りのときは、お気軽に！ 松戸不動産情報館へご相談ください。

2025/06/15

離婚後のマイホーム、どうする？不動産の専門家に相談すべき理由とは

「離婚後のマイホーム、どうする？不動産の専門家に相談すべき理由とは」 離婚を決断した際、最も悩ましいのがマイホームの取り扱いです。家族として長い間住んできた家をどうするか、そして財産分与や住宅ローンの返済問題など、さまざまな要素が絡み合うため、判断が難しくなることが多いでしょう。特に、不動産に関する知識が不足していると、どこから手を付ければいいのかもわからなくなります。 この記事では、離婚に伴う不動産の取り扱いについて、わかりやすく解説します。   【離婚後のマイホーム、どう扱うべきか？】 離婚において最も大きな悩みの一つは、マイホームをどうするかです。不動産を所有している場合、その名義や住宅ローンの状況によって対応が異なります。以下に代表的な3つのパターンをご紹介します。 1. 不動産の所有権が夫のみの場合 もしマイホームの名義が夫のみであれば、離婚後も夫がその不動産を所有し続けることが一般的です。しかし、妻がその不動産に居住し続ける場合や、住宅ローンの残債がある場合は、ローンの返済方法や財産分与の割合など、慎重に決める必要があります。 住宅ローンの残高：夫が単独でローンを支払う場合、妻が住むための生活費や別途ローン返済の負担がどちらにかかるかも問題になります。 財産分与の割合：不動産の価値に応じて、財産分与の割合をどう決めるかも重要なポイントです。   2. 不動産の所有権が妻のみの場合 もし妻のみが不動産を所有している場合、離婚後に妻がその家に住み続けることも可能です。しかし、夫がその住居を引き継ぐことを望む場合もあります。その際、財産分与の取り決めや住宅ローンの支払い義務などをしっかりと整理する必要があります。 住宅ローンの残高：妻のみが所有している場合でも、ローンが残っていればその支払いが重要な問題となります。 住み続ける場合：妻が家に住み続ける場合、夫との住み分けや引き渡しのタイミングなど、計画的に進めることが大切です。   3. 不動産の所有権が共有の場合 もしマイホームが共有名義（夫婦両方の名義）であれば、離婚後の取り扱いは特に慎重に進めなければなりません。共有名義の不動産をそのまま維持することが難しい場合、売却して分割するか、どちらかが買い取るという選択肢が考えられます。 売却の場合：売却によって得られる売却益を分ける形となります。売却のタイミングや価格交渉についても、専門家の意見を仰ぐことが重要です。 一方が買い取る場合：共有名義の一方が買い取る場合、その価格やローンの支払い方法について明確に取り決めをしておく必要があります。 【住宅ローンが残っている場合の対策】 離婚時に住宅ローンが残っている場合、その扱いについても考慮が必要です。特に、ローンの支払いが終わっていない場合、誰が残りのローンを支払うのか、そしてその負担をどう分けるかが大きな問題となります。 例えば、夫がローンを支払うことに同意した場合でも、将来的に返済能力に問題が生じた場合は、返済の方法やスケジュールを見直す必要があるかもしれません。そのため、事前に不動産の専門家や法律の専門家に相談することが推奨されます。 【離婚後の住まいはどうするべきか】 離婚後にどちらがマイホームに住み続けるかという問題は、不動産の所有権や住宅ローンの状況によって大きく影響を受けます。もし、妻と子どもが住み続ける場合、夫がマイホームを手放し、住宅ローンの支払いを引き継ぐという形になることがあります。逆に、夫が住み続ける場合、妻が別の住まいを見つける必要が出てくることもあります。 いずれの場合でも、双方が納得できる形で財産分与やローン支払いの方法を決定し、専門家にアドバイスを受けることが大切です。 【まとめ】 離婚後のマイホームの取り扱いについては、家の所有権、住宅ローン、財産分与などさまざまな要素が絡み合うため、専門的な知識が必要です。不動産の専門家に相談することで、安心して適切な選択肢を見つけることができます。 離婚を考えつつもマイホームの取り扱いに迷っているのであれば、まずは不動産の専門家に無料相談をしてみることをお勧めします。 離婚後のマイホームに関する問題を解決するには、専門的な知識が必要不可欠です。ぜひ一度無料相談をご利用ください。松戸不動産情報館では、弁護士や司法書士との連携もスムーズです、お気軽にお問い合わせください。

2025/05/28

首都直下型地震の危険性と空き家のリスク

首都直下型地震の危険性と空き家のリスク 日本は地震大国であり、特に首都直下型地震は、今後30年以内に発生する確率が高いと予測されています。首都圏には複数の活断層が存在し、これらが地震を引き起こす可能性があります。地震が発生した場合、広範囲にわたる甚大な被害が想定されており、特に空き家を所有している場合には、倒壊や損害賠償のリスクが高まります。本記事では、首都直下型地震の被害予測と、空き家を所有する際のリスクについて解説します。 --- 首都直下型地震の被害予測と首都圏の断層 首都直下型地震は、東京都心部を震源とするM7クラスの地震であり、今後30年以内に約70%の確率で発生すると予測されています。この地震が発生した場合、以下のような被害が想定されています。 ・死者数：最大約2.3万人 ・全壊、焼失家屋：約61万棟 ・ライフライン被害：電力供給停止約1,220万件、通信障害約470万回線 ・避難者数：最大約720万人 ・経済的損失：約47.9兆円 首都圏には、関東平野北西縁断層帯、立川断層帯、伊勢原断層帯、神縄・国府津-松田断層帯、三浦半島断層群などの活断層が存在します。 - 内閣府防災情報 これらの断層が活動すると、首都圏の広範囲にわたって強い揺れが発生し、建物の倒壊やインフラの損傷が懸念されます。特に、都心部では建物の密集度が高く、火災の発生や避難の困難さが問題となります。また、交通インフラの被害により、復旧までに長期間を要する可能性があります。 --- 空き家を所有しているリスク 空き家を所有している場合の地震発生時のリスクは以下のような点が考えられます。 1.倒壊による近隣への被害 地震によって建物が倒壊すると、隣家や道路に影響を及ぼし、人的・物的被害を引き起こす可能性があります。特に、老朽化した建物は倒壊のリスクが高く、適切な耐震補強を施さなければ、危険は増し続ける一方です。 2.損害賠償責任 倒壊した建物が近隣の建物や人に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負うことになります。特に、適切な管理を怠っていた場合、責任が重くなる可能性があります。 3.避難や復興の妨げ 倒壊した建物が道路を塞ぐと、地震発生後の避難や救助活動の妨げになることがあります。また、瓦礫の撤去には所有者の許可が必要なため、復興作業が遅れる可能性もあります。 4.解体・修理費用の負担 倒壊した建物の撤去や修理には費用がかかります。地震保険の適用外となるケースもあるため、自己負担で対応しなければならない場合があります。 5.資産価値の低下 倒壊した建物は資産価値が大きく下がり、売却や活用が難しくなることもあります。 --- 東日本大震災後の土地売却の実例 東日本大震災のあと倒壊した多くの家屋とその後の土地の対応について、実例を見てみましょう。 1.自治体による買い取り制度 被災地では、土地の価値が大きく下がることがあり、売却が難航するケースもありました。特に、津波被害を受けた地域では、買い手がつかないこともあり、自治体が買い取る制度を設けることで、売却が進められた事例があります。 2.罹災証明書を活用した売却 罹災証明書を取得し、被災状況を証明した上で売却を進めるケースもありました。罹災証明書は、自治体が発行するもので、被災の程度を証明するために必要です。これにより、買い手が被災状況を理解し、適正な価格で取引が行われることが期待されました。 3.土地の再開発による売却促進 震災後の復興計画の一環として、土地の再開発が進められ、被災した土地が新たな用途で活用されるケースもありました。例えば、被災地の一部では、土地をまとめて再開発し、新たな住宅地や商業施設として活用することで、売却がスムーズに進んだ事例もあります。 --- まとめ 首都直下型地震は、今後30年以内に高い確率で発生すると予測されており、甚大な被害が想定されています。特に、遠方にある空き家を所有している場合は普段から管理が行き届かないことも多く、倒壊による近隣への被害や損害賠償責任などのリスクが高まります。適切な管理や耐震補強を行うことで、これらのリスクを軽減し、安全な環境を維持することが必要となります。ですが、自分が近くに住んでいないとなると、管理もより大変になります。そういう場合は売却するという方法もあります。 松戸市の空き家でお困りの方は、一度松戸不動産情報館にご相談ください。

2025/05/19

実家じまいで後悔しないために今すぐ考えるべきこと

  【相続空き家問題】実家じまいで後悔しないために今すぐ考えるべきこと 相続後の「実家」、そのまま放置していませんか？ 最近、「実家じまい」という言葉が話題になっています。 少子高齢化が進む今、親の住んでいた家を相続したけれど、誰も住まずに空き家になっている――そんなケースが松戸市でも増えています。 そしていま、その「空き家」が社会問題となっているのをご存じですか？ 令和5年調査で判明、空き家は過去最多 総務省の「令和5年 住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約1,050万戸に達し、 全住宅の14.5%を占めています。2018年の調査よりも大幅に増加しており、空き家問題は深刻化しています。 松戸市でも高齢者世帯の相続後に発生する空き家が増えており、地域課題として注目を集めています。 参考：令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 相続空き家を放置すると起こる3つのリスク 1. 固定資産税の負担増 誰も住んでいなくても税金は発生します。さらに、管理が行き届かない空き家は「特定空家等」に指定され、最大6倍の課税リスクがあります。 2. 老朽化と近隣トラブル 雨漏り、外壁崩落、雑草やゴミの放置で、倒壊や害虫発生などが起こる可能性も。ご近所との関係にも影響が出ます。 3. 売却が難しくなる 年月が経つほど、建物や土地の価値は下がっていきます。 「そのうち売ろう」では手遅れになる可能性も。 売却で空き家を「負動産」から「資産」へ 空き家の活用にはいくつか方法がありますが、多くの方が選ぶのは「売却」です。 特に2024年4月から始まった相続登記の義務化により、空き家の「所有者責任」がより明確になりました。これにより、相続後の売却や活用の動きも活発化しています。 松戸市で空き家にお悩みの方へ 松戸不動産情報館が「実家じまい」を徹底サポート！ 地元密着の松戸不動産情報館では、以下のようなサポートをご提供しています： ✅ 空き家の無料査定 ✅ 相続登記のアドバイス ✅ 税理士や解体業者との連携 ✅ リフォーム・更地売却の提案 空き家売却がはじめての方にも安心のサポート体制です。 実家じまいは「今」がベストタイミング！ 空き家の放置は、時間が経つほど大きな負担となります。 売却という選択肢を視野に入れることで、将来的なトラブルを防ぎ、資産を有効活用できます。 【無料相談受付中】相続・空き家のことなら松戸不動産情報館へ 「相続した実家、どうしたらいいの？」 「空き家の管理が大変で困っている」 そんなお悩みは、松戸不動産情報館におまかせください！ まずはお気軽に、無料相談・無料査定をご利用ください。

2025/05/13

2025年区分所有法改正でマンション売却がしやすくなる？

  【相続空き家問題】実家じまいで後悔しないために今すぐ考えるべきこと 相続後の「実家」、そのまま放置していませんか？ 最近、「実家じまい」という言葉が話題になっています。 少子高齢化が進む今、親の住んでいた家を相続したけれど、誰も住まずに空き家になっている――そんなケースが松戸市でも増えています。 そしていま、その「空き家」が社会問題となっているのをご存じですか？ 令和5年調査で判明、空き家は過去最多 総務省の「令和5年 住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約1,050万戸に達し、 全住宅の**14.5%**を占めています。2018年の調査よりも大幅に増加しており、空き家問題は深刻化しています。 松戸市でも高齢者世帯の相続後に発生する空き家が増えており、地域課題として注目を集めています。 相続空き家を放置すると起こる3つのリスク 1. 固定資産税の負担増 誰も住んでいなくても税金は発生します。さらに、管理が行き届かない空き家は「特定空家等」に指定され、最大6倍の課税リスクがあります。 2. 老朽化と近隣トラブル 雨漏り、外壁崩落、雑草やゴミの放置で、倒壊や害虫発生などが起こる可能性も。ご近所との関係にも影響が出ます。 3. 売却が難しくなる 年月が経つほど、建物や土地の価値は下がっていきます。 「そのうち売ろう」では手遅れになる可能性も。 売却で空き家を「負動産」から「資産」へ 空き家の活用にはいくつか方法がありますが、多くの方が選ぶのは「売却」です。 特に2024年4月から始まった相続登記の義務化により、空き家の「所有者責任」がより明確になりました。これにより、相続後の売却や活用の動きも活発化しています。 松戸市で空き家にお悩みの方へ 松戸不動産情報館が「実家じまい」を徹底サポート！ 地元密着の松戸不動産情報館では、以下のようなサポートをご提供しています： ✅ 空き家の無料査定 ✅ 相続登記のアドバイス ✅ 税理士や解体業者との連携 ✅ リフォーム・更地売却の提案 空き家売却がはじめての方にも安心のサポート体制です。 実家じまいは「今」がベストタイミング！ 空き家の放置は、時間が経つほど大きな負担となります。 売却という選択肢を視野に入れることで、将来的なトラブルを防ぎ、資産を有効活用できます。 【無料相談受付中】相続・空き家のことなら松戸不動産情報館へ 「相続した実家、どうしたらいいの？」 「空き家の管理が大変で困っている」 そんなお悩みは、松戸不動産情報館におまかせください！

2025/04/28

土地を売るなら知っておきたい「確定測量」と注意点

土地を売るなら知っておきたい「確定測量」と注意点 土地を売却するときにとても大切なのが「確定測量」です。確定測量とは、土地の境界線を正確に測り、隣の土地の所有者と立ち会って「ここが境界線です」と正式に確認する作業をいいます。これによって、売る土地の面積や形がはっきりし、買主に安心してもらえるため、スムーズな取引ができるようになります。 確定測量は、専門家である「土地家屋調査士」に依頼して行います。調査士は、古い地図（公図）や登記簿を調べ、現地で測量し、隣接する土地の所有者に立ち会いをお願いして、境界線を一緒に確認します。全員の合意が取れると「境界確認書」という書類を交わし、正式な「確定測量図」が作成されます。この図面があることで、売買契約も安心して進められます。 確定測量の費用は、一般的な住宅地の土地で30万円から80万円程度が相場です。土地の広さや形状、隣接する土地の数、周囲の状況によって金額は変動します。隣地の所有者が多かったり、変形地だったりする場合は、さらに費用が高くなることもあります。 ただし、問題が発生することもあります。たとえば、隣の土地の所有者が亡くなっていたり、誰が管理しているのかわからない場合です。このようなときは、戸籍をたどって相続人を探したり、場合によっては裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる必要が出てきます。これには数か月以上かかることもあり、追加費用も必要になります。 また、売ろうとしている土地に接している道路が市町村など自治体の所有地だった場合も注意が必要です。この場合、自治体と土地の境界確認を行う「官民境界確定」という手続きが必要です。自治体への申請から現地立ち会い、境界確定までに数か月かかることが一般的で、進め方には注意が必要です。 こうした複雑な手続きに不安を感じるかもしれませんが、多くの場合、不動産仲介会社がサポートしてくれます。売却を依頼した仲介会社は、必要に応じて土地家屋調査士を紹介したり、隣地所有者や自治体との調整を手配したりしてくれます。また、測量にどれくらい時間がかかるか、どのタイミングで進めるべきかといったアドバイスもしてくれるため、まずは相談してみると安心です。 確定測量には手間と費用がかかりますが、これを怠ると後から境界トラブルが起きたり、売却価格の減額や契約破談につながるリスクもあります。土地をスムーズに、より良い条件で売るためには、確定測量を早めに進めることが成功への第一歩です。   お困りのとき、ご不安、ご心配なことが出てきたときは、専門のスタッフがお話をお伺いいたします、土地家屋調査士との連携もしております！松戸不動産情報館にご相談ください！

2025/04/01

令和7年（2025年）の地価公示が発表されました

全国の地価動向は全用途平均で4年連続上昇 令和7年（2025年）3月18日、国土交通省より最新の地価公示が発表され、千葉県内の地価動向が明らかになりました。本記事では、千葉県における地価の変動状況とその背景について詳しく解説いたします。​ ◇地価公示制度とは 地価公示制度は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の価格を調査し、公表するものです。これは、土地取引の指標となる価格であり、相続税や固定資産税の算定基準、公共事業用地の取得価格算定の基準としても活用されています。​ ◇千葉県内の調査概要 令和7年の地価公示において、千葉県内では53市区町村を対象に、合計1,238地点で調査が実施されました。内訳は以下のとおりです。 ・住宅地：​953地点​ ・宅地見込地：​5地点​ ・商業地：​206地点​ ・工業地：​69地点​ ・林地：​5地点​ これらの調査地点は、継続地点、新規地点、隔年調査地点、選定替地点に分類され、地価の変動を詳細に把握するための基礎データとなっています。 ​ ◇千葉県の地価動向 令和7年の千葉県内における平均変動率は、全用途平均で5.0％の上昇となり、前年の4.7％から上昇幅が拡大しました。用途別の変動率は以下のとおりです。 ・住宅地：​4.5％の上昇（前年4.3％）​ ・宅地見込地：​2.6％の上昇（前年1.4％）​ ・商業地：​5.7％の上昇（前年5.3％）​ ・工業地：​9.9％の上昇（前年9.6％）​ これらの数値は、千葉県内の地価が全体的に上昇基調にあることを示しています。 ​ ◇地域別の動向 千葉県内の地価動向は、地域ごとに異なる特徴を示しています。​ ・住宅地 住宅地の平均変動率は4.5％の上昇となり、前年の4.3％から上昇幅が拡大しました。特に、東京都心へのアクセスが良好な地域や、生活利便性が高いエリアでの需要増加が影響しています。​ ・商業地 商業地の平均変動率は5.7％の上昇となり、前年の5.3％から上昇幅が拡大しました。商業施設の集積や再開発が進む地域での地価上昇が顕著です。​ ・工業地 工業地の平均変動率は9.9％の上昇となり、前年の9.6％から上昇幅が拡大しました。隣接する茨城県でも、千葉県の工業地の地価高騰が影響し、圏央道沿線地域の土地需要増大が見られるなど、広域的な影響が確認されています。 ​ ◇地価上昇の背景 千葉県内の地価上昇の背景には、以下の要因が考えられます。 ・経済活動の回復：​新型コロナウイルスの影響が薄れ、経済活動が再開されたことで、不動産市場も活発化しています。​ ・都市部への人口集中：​東京都心へのアクセスが良好な地域では、住宅需要が高まり、地価上昇を促しています。​ ・低金利環境の継続：​低金利が続くことで、不動産投資や住宅購入が促進されています。​ ・インフラ整備の進展：​圏央道などの交通インフラの整備が進み、工業地や商業地へのアクセス向上が地価上昇に寄与しています。​ 今後はどうなるのか？ 千葉県内の地価は、今後も上昇傾向が続くと予想されますが、経済状況や政策動向などの影響を受ける可能性もあります。不動産の売却を検討されている方は、最新の地価動向を注視し、適切な判断を行うことが重要です。​ 令和7年の地価公示により、千葉県内の地価が全体的に上昇基調にあることが明らかになりました。住宅地、商業地、工業地ともに上昇幅が拡大しており、経済活動の回復やインフラ整備の進展などがその背景にあります。今後も地価動向を注視し、適切な対応を行うことが求められます。 松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にご相談ください。

2025/03/10

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは 固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）は、日本における固定資産税の計算基準となる金額を指します。具体的には、土地や建物などの固定資産について、市町村が定めた評価額を元に算出されます。固定資産税評価額は、固定資産税の課税標準額の基礎となり、毎年課税される固定資産税の額に影響を与えます。地域や物件の種類によって異なる場合があったり、土地の位置や向き、地価、建物の種類や構造などが考慮されます。 そもそも固定資産（こていしさん）とは、何を指すのでしょうか。 長期にわたって所有される資産のことを指し、具体的には、以下のようなものが含まれます。 土地: 所有している土地全般が対象となります。 建物: 住宅やオフィスビル、工場、倉庫などの建造物。 設備・機械: 企業の生産設備や機械などの長期にわたって使用される設備。 その他: ゴルフコースや温泉などの特殊な施設も含まれます。 これらの資産は、一時的な使用や消費を目的としたものではなく、長期間にわたって利用されることが一般的です。また、固定資産は企業や個人の財産計算において重要な位置を占めており、固定資産税の対象となります。 では固定資産税評価額の話に戻ります。 この評価額は、「評価替え（ひょうかがえ）」と言って3年ごとに見直しが行われます。評価替えとは、固定資産の評価基準や市場価値の変動を反映させるために行われます。 評価替えの際には土地や建物の市場価値やその他の要因（地価の変動、地域の開発状況など）を考慮して、評価額が再計算されます。 具体的な用法として、 1．実地調査: 固定資産評価員や補助員が現地に赴き、土地や建物の状況を確認します。これには、建物の外観や土地の利用状況などが含まれます。 2.航空写真の活用: 多くの市町村では、航空写真を利用して効率的に現況調査を行っています。航空写真を解析することで、広範囲の土地や建物の状況を把握することができます。 3.ドローンや衛星画像の利用: 一部の市町村では、ドローンや衛星画像を活用して現況調査を行っています。これにより、より詳細な情報を得ることができます。 4.AI技術の導入: 最近では、AI技術を活用して画像解析を行い、効率的に現況調査を進める取り組みも進んでいます。 これらの方法を組み合わせることで、固定資産税の課税標準額が最新の情報を基に算出されることとなり、公平な課税を実現することができます。 例えば、周辺地域で新しい開発が進んだ場合、その土地の評価額が上昇する可能性があります。また、逆に地価が下落している地域では、評価額が下がることもあります。評価替えはこれらの変動を正しく反映するための重要な手続きです。 では、不動産を売却する時、売却査定価格と固定資産税評価額は関係するのでしょうか？ 固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書に載っています。しかしそれが実際の不動産の売却価格かというと、市場動向や物件の個別状況によって大きく左右されますので、不動産店や専門家に相談するのが得策です。 不動産売却のご相談なら、松戸不動産情報館へ！   参考：松戸市・固定資産税

2025/02/24

相続、実家や土地を兄弟で分ける場合の方法と注意点

相続、実家や土地を兄弟で分ける場合の方法と注意点 施設や病院で親が亡くなり、医療費などの支払い、葬儀の準備、役所の手続き、仏壇やお墓のことも考えなくてはいけないし、親の死に際して悲しんでいる暇もなく、あれこれと慌ただしくなります。そんなときに遺産分割協議だなんて、多くの人が煩わしいと思うかもしれません。 しかし一方で、相続税の納税期限は、相続開始から10ヶ月以内と定められており、想像以上に時間はないのです。 両親ともに亡くなり、幼い頃自分も過ごした実家については、兄弟間でどう相続するかを決めなくてはならず、煩わしさだけでなく想い出深さも相まって、手放したくないと考える相続人もいるでしょう。 このような場合は兄弟間で意見が割れてしまい、遺産分割が捗らないケースが多くあります。   兄弟で共有不動産(実家など)を相続する際の注意点 両親が亡くなり、相続人が兄弟の場合、相続財産は兄弟の共有状態で引き継ぎます。 共有の持分割合は法定相続割合となるため、例えば3人兄弟で相続した場合には、3分の1ずつの共有持分割合で不動産を共有します。 共有状態のままの場合、兄弟の子どもの代の2次相続、兄弟の孫の代の3次相続により、共有者が雪だるま式に増えてしまう可能性が高くなります。 共有不動産の売却は、民法では「共有物の変更」にあたり、「共有者全員の同意がないと売却できない」と決められています。 3人兄弟で1つの不動産を相続した場合、2人が売却に賛成したとしても、1人が反対したら不動産を売ることはできません。さらに、2次相続、3次相続となり、多人数の共有物件となってしまうと、共有者全員の同意を得ることが難しくなり、売却しにくい不動産になってしまいます。 多人数の共有不動産とならないようにするためには、相続後、兄弟間で話し合い、誰かの単独所有にするか、または処分（売却）しておいたほうが良いでしょう。   兄弟で共有不動産(実家など)を分ける5つの方法 ①遺産分割協議を行う 遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分割方法を決める話し合いのこといいます。 法定相続分で分割するか、異なる割合で分割するには「遺言」と「遺産分割協議」の2種類があります。 「遺言」は生前に遺産の分割方法を指定する方法であるのに対し、「遺産分割協議」は被相続人が他界した後に遺産を分ける方法です。遺言がない場合、もしくは遺言の内容が不服の場合には、遺産分割協議を行って遺産を分割します。 遺産分割協議については、特に行わなければいけないという義務はありません。期限もなくいつ行っても良いのです。 ただし、相続税の納税期限が相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内であることから、納税義務のある人は遺産分割協議を10ヶ月以内に終わらせることが望まれ、最終的には、合意した内容を遺産分割協議書と呼ばれる書面にまとめます。 ②相続放棄する 相続放棄とは、相続人が被相続人の権利や義務を「一切受け継がない」相続方法です。 親が借金を抱えたまま他界した場合、相続放棄をした相続人は一切の債務を免れることができます。 相続放棄は、被相続人の財産が明らかに負債の方が大きい場合に行われますが、親がプラスの財産を残していても、兄弟間の1人に資産を寄せたい場合などに相続放棄が使われることもあります。 相続放棄は、相続人1人が単独で行うことができ、家庭裁判所に「相続放棄の申述書」を提出して成立します。 ③代償分割を検討する 代償分割とは、一部の相続人が財産を多く相続したことで不公平が生じた場合、その相続人が他の相続人に相応のお金を支払うことで調整する方法です。そのため、お金を渡す側の相続人に相応の現金がない場合は、実行することができません。 ④換価分割を行う 換価分割とは遺産を売却して得た現金を相続人同士で分ける方法です。不要な土地を相続した場合は、換価分割が一番現実的で公平な分割方法になります。 ただ、遺産が親の自宅の場合、相続人のうちの1人が「住みたい」という希望がある時は、相続人が必要とする不動産ということで、売却という選択ができなくなり、換価分割には向きません。 ⑤分筆による現物分割を行う 分筆とは土地を切ること、分筆による現物分割とは、土地そのものを物理的に分ける方法です。 分けても利用できる広い土地であれば、分筆して兄弟で分割しても利用価値がありますが、分筆して小さな土地になると使い道が狭まって、価値を落としてしまう可能性もあります。現物分割は、分筆した後も利用価値があるかないか、単体で売却できるかどうかをよく調べてから行うと良いでしょう。 また、分筆の際には土地家屋調査士への依頼が必要です。   松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にお任せ下さい。

2025/02/17

不動産の相続税評価額はどうやって知るのか

相続税評価額とは 要約すると、「相続財産の価値を公平に評価しそれに基づいて相続税を計算するための基準」です。相続財産には、不動産以外にも、現金、預貯金、株式、投資信託などの金融資産と、生命保険金、ゴルフ会員権、美術品や骨董品、自動車なども入ります。 不動産は評価額の算定が特に複雑で、実際には専門家に委任することをおすすめしますが、大体の相続税の額を予め把握しておきたい方もいらっしゃると思います。本記事では不動産の相続税評価額についてお話します。 まず、下記が大まかなステップです。 ◎評価額の確認: 不動産の評価額を知るために、不動産鑑定士に依頼するか、市区町村の不動産評価基準に基づいて自己評価します。 ◎相続税の計算: 評価額に基づいて相続税の計算を行います。相続税の計算方法は、相続税法に基づいて行われます。 具体的な計算方法は以下の通りです： ◎評価額を確定: 不動産の評価額を確定します。 ◎相続税率を確認: 相続税率は、相続人の総資産額に応じて異なります。一般的には、相続税率は約10%から55%までの範囲です。 ◎相続税額の計算: 評価額に相続税率を掛けて、相続税額を計算します。   では、実家の戸建てを相続する場合の相続税評価額の計算をしてみます。   ①路線価の確認 路線価とは、国税庁が毎年発表する道路ごとの土地の価格です。国税庁のホームページや税務署で確認できます。 ②敷地の評価額を計算 敷地の評価額 = 路線価 × 土地の面積 例えば、路線価が1㎡あたり10万円で、土地の面積が200㎡の場合、敷地の評価額は10万円 × 200㎡ = 2,000万円となります。 ③建物の評価額を計算 建物の評価額は、固定資産税評価額を基に計算します。これは市区町村から送付される「固定資産税通知書」に記載されています。 ④合計評価額を計算 敷地の評価額と建物の評価額を合計します。 例えば、敷地の評価額が2,000万円で、建物の評価額が1,000万円の場合、合計評価額は2,000万円 + 1,000万円 = 3,000万円となります。 ⑤相続税の計算 基礎控除額を差し引いた後の評価額に相続税率を掛けて計算します。基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 相続人数」で計算されます。 例えば、相続人数が2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + 600万円 × 2人 = 4,200万円です。 合計評価額が3,000万円の場合、基礎控除額を差し引いた評価額は0円（控除額が評価額を超えているため）となり、この場合相続税は発生しません。   土地の評価に関しては、「小規模宅地等の特例」が大きなポイントとなります。一定の条件に当てはまると土地の評価が減額になる制度です。 また、借地権付きだったり、賃貸アパートや貸し駐車場の用途に用いられている土地、また農地や山林など、敷地の利用目的や規模によっても土地の評価が変わります。 当店では、税理士や弁護士司法書士など各士業との連携もスムーズです。 まだ相続の話は先だとしても、一度ご家族で話し合ってみるのもいいかもしれません。 わからないことや心配なことが出てきたら、まずは、お気軽に街の不動産店である当店にご相談ください。 ご両親から引き継ぐ大切なご資産の中でも、不動産に関しては、売却するのか、活用するのか、様々な選択肢があります。 松戸市の不動産のことなら 松戸不動産情報館へお任せください。

2025/01/19

囲い込みはなくなるか？

囲い込みはなくなるか？ 令和6年6月28日に宅建業法が改正され、令和7年1月1日に施行となりました。2つの項目が変わっています。 【依頼者への周知について】 「依頼者への周知」とは、不動産の売却を依頼した人にレインズ（指定流通機構）に登録したことの報告とステータスの確認についてです。 以下の条文では、レインズに登録した場合は登録証明書を発行し売主に交付すること、交付されたこの登録証明書から、レインズのステータスを確認できる点を売主にわかりやすく伝えること、と書かれています。 -以下条文- 依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。 依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。 宅地建物取引業者が依頼物件を指定流通機構に登録した場合は、当該宅地建物取引業者から指定流通機構が発行する登録済証（以下「登録証明書」という。）の交付を受けることにより登録されたことを確認するとともに、レインズ（指定流通機構が運営する宅地建物取引業者間の物件情報交換システムをいう。以下同じ。）のステータス管理機能を通じて当該依頼物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容を確認すること。  【宅建業者に対する指示処分】 更に宅建業者は、指定流通機構に登録した物件のステータス管理について、事実と異なるステータス登録をしたときは、指示処分の対象となる、と書かれています。 -以下条文- 登録証明書の交付時における説明等について 宅地建物取引業者は、指定流通機構に物件を登録したときは、登録証明書を交付する際に、レインズのステータス管理機能を通じて当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容が確認できることに関し、依頼者に対して分かりやすく説明を行うことが望ましい。 なお、宅地建物取引業者が専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について、当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第６５条第１項の指示処分の対象となる。  これらは、「囲い込み」防止対策として改正、あるいは新設されたものです。 不動産仲介の仕組みの特徴で、「どの業者でも1つの物件に対して仲介することができる」という点があります。 ここで簡単におさらいすると、 売主から物件を預かったA社がレインズに登録し、その情報を見たB社が買主を連れてくる、これが片手仲介、A社からすると売主からだけ仲介手数料が支払われるので、片方の手を模して片手仲介と言われます。 ところが、買主を連れてくるのがB社ではなくA社だったらどうなるでしょう。 A社には、売主買主双方から仲介手数料が支払われます、これがいわゆる両手仲介（左右の手を模して）というものです。 本音を言えば不動産業者はみな両手仲介を望みます。報酬が倍になるのだから当然ですね。しかしそのために、「囲い込み」という悪しき慣習が水面下で横行しているのは否めないのです。 「囲い込み」とは、A社が物件の取引を独占したいために、B社からの内覧希望に対して、虚偽の情報を伝えて物件を内覧させないことを言います。具体的には、「申し込みが入った」、「契約予定」、「まだ鍵を預かっていない」、「まだ片づけてないので内覧しないでと言われてる」などなど、巧妙な文句を使う場合もあります。 実務に際していると、実際にこういう場面に出くわすことが未だにたびたびあるのです。 売主からすると、せっかく内覧したいという人が現れたのに媒介を依頼している業者がそれを断っているなんて夢にも思わないでしょう。そんな売主の利益に反する行為を撲滅するために、法改正が数度おこなわれていますが、先端の実務の場面でのこういった行為はなくならないだろうと感じます。 問えば誰だって、「囲い込みはしません」、というに決まっています。信頼できる業者を見分けるのは難しいと思います。当店は会社として囲い込み含め売主様の利益に反する行為は当然厳禁です。ですが、囲い込みをしていないことの証明もまた難しいですね。 囲い込み禁止と直接は繋がりませんが、当店では、双方の要望と利益を社内で調整できるよう、売主と買主は担当営業を別にしています。なぜかというと、売主と買主では要望が反する（売主は高く売りたい、買主は安く買いたい）ので、一人の担当でそれを負うと負担が大きくなり、取引の安全性とスムーズさが担保されないと考えるためです。こういった決まりを設けている点などで、信頼をしていただければありがたいと思います。 不動産売却についてのご不安やご心配は、売主様に親身に寄り添う松戸不動産情報館へ、一度ご相談ください。 松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館へ

2025/01/12

相続、不動産、「エンディングノート」とは

相続、不動産、「エンディングノート」とは 「エンディングノート」や「終活」などという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。エンディングノートとは、自身が亡くなるときに備え、財産情報や残される方への思いなどを記載するノートのことをいいます。 最近では、エンディングノートを作成するための本やセミナーも開かれており、エンディングノートそのものについてや書き方などに関心を持つ方も多いと思います。 エンディングノートには、法的効力はありません。そのため、エンディングノートを作成したからといって、財産を移転させる効果はありません。 場合によってはご家族がエンディングノートを見つけて、故人の思いを汲み、エンディングノートの内容を反映させた遺産分割を行ってくれる場合もあるかもしれませんが、そもそも、ノートを発見されない場合や、発見したときには既に分割を終えていた場合、さらには発見したとしても従わない場合もあります。 エンディングノートを有効に活用する方法をご説明します。 参照：エンディングノートについて（国土交通省）   ①個人情報の記載 名前、住所、連絡先、家族構成など、基本的な個人情報を詳細に記載します。これにより、万が一の際に家族や関係者がスムーズに情報を共有できます。 ②財産の整理 銀行口座、保険、株式、不動産などの財産情報を一覧にまとめておきます。これにより、それぞれの財産をどう扱うか、例えば不動産ならば売却する、或いは賃貸として貸し出すなど希望があればそれも記入することにより、相続の手続きを円滑に進めることができます。 ③遺言書の作成 法的効力のある遺言書をエンディングノートに含めることで、遺産分割に関する希望を明確に伝えることができます。 ④葬儀の希望 葬儀の形式、場所、参列者、音楽など、自分の希望を具体的に記載します。家族にとっては重要な参考情報となります。 ⑤重要な思い出やメッセージ 家族や友人に伝えたい思い出やメッセージを書き留めておきます。これにより、感謝や愛情を最後に伝えることができます。 ⑥介護や医療の希望 自分が望む介護や医療の方法、延命治療の是非などを記載しておくことで、緊急時に適切な対応が取れるようになります。 ⑦更新の定期的な確認 エンディングノートは一度作成したら終わりではありません。定期的に見直し、変更があれば更新することが重要です。   エンディングノートは、家族や友人に対する思いやりを示す大切なツールです。エンディングノート自体は、思いなどを一旦整理するうえで有益なツールではありますが、法的効力を持たせるためには、別途、遺言書を作成する必要があります。 自身の財産の相続についてご不安がある場合、またはご両親の財産を相続予定などのご心配があるときは、一度当店にご相談ください。各士業と連携しておりますので不動産以外の財産についてもご相談を承ることが可能です。 松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にご相談ください。