2023/02/16

売買契約締結しました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 昨日は、お預かりしている市川市の土地の契約でした。 私ども、仲介業者の報酬は、「仲介手数料」のみです。これは法律（宅地建物取引業法）で決められていて、「売却価格の3％＋6万円＋消費税」の計算になります。 例えば、2000万円のマンションの仲介をさせていただいた場合、 売主様からいただく報酬は ◇2000(万円)×0.03+6(万円)×1.1(消費税)＝726,000円 726,000円となります。 どんな物件でも、或いはどんな売却価格でも、やること（私たちの業務内容）は同じです。 ①物件の詳細な調査、 ②広告販売活動をして購入希望者を募り、 ③購入希望者が見つかったら、売主様との間に入って日程や条件の交渉をして取引の条件を整え、 ④契約準備のため再度物件の内容について調査確認し、 ⑤重要事項説明書や契約書などの契約周辺書類の作成、 ⑥重要事項説明書の読み上げと売買契約業務を執り行い、 ⑦売買契約後は、残金決済とお引渡しに向けて、周辺状況を整え ⑧売主様が買主から残金を受け取り物件を引き渡したことを確認する までが一連の流れとなり、昨日は、上記の⑥までが終わりました。売主様買主様両者が当店に揃い、売買契約を終えた、というところです。 売買契約にたどり着くまでには、 物件がどういう状態なのか、どういう場所にあるのか、そこにはどういった法令制限が絡んでくるのか、特別な規定はないか、他にも様々なことを調査し、売主様にとってリスクがないように契約条項を何度も何度も読み直してチェックし、という一連の作業があっての売買契約締結ですので、ひとまずホッとしているところです。 ですが、最終的に無事お引渡しを終えるまでは一切気が抜けません。 売買契約締結後は、買主には代金を支払うという債務（義務）があり、売主には物件を引き渡すという（債務）義務があります、この債務が履行されて改めて取引終了となります。 売主の引渡し債務とは、買主に物件を引き渡すこと、です。つまりは簡単に言えば引っ越して家を明け渡せばいいということなのですが、それを叶えるためには色々な準備が必要になります。契約から引き渡しまである程度間が空くことがほとんどですが、契約内容に応じた状態で引き渡さなくてはならないので、「家具家電などの残置物は全て撤去する」という条件で契約していれば、建物や室内には損害を与えずに最善の注意をして暮らし、引き渡しの期日までに確実に家具家電を撤去し、物件を空にして明け渡せるようにしなくてはならないのです。また売主側で確定測量をして引き渡すという契約条件になっていれば、測量の手配をしなくてはなりませんし、抵当権の抹消がある場合もそのために金融機関に出向いて準備をしなくてはなりません。 このような売主の引渡し債務の履行のためのサポートをするのも、もちろん私たちの役目です。 引き続き、気を引き締めて業務にあたっていきます。

2023/12/29

2023年今年も1年ありがとうございました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 2023年も残すところあと2日となりました。 当店は本日29日が仕事納めとなります。   今年も1年皆様方にご愛顧いただき誠にありがとうございました。 新しい年も、お客様に愛される店、頼りにされる店を目指し、小さなことからコツコツと積み重ねていく所存です。 住み替え、相続、空き家　などご所有不動産に関するご相談はもちろん、どんな小さなことでもお気軽にお声がけください。 お客様皆様にとって、新年も実り多く幸せな一年となりますようお祈り申し上げます。 2023年12月29日  

2023/12/16

市川市の戸建ての売却依頼承りました！

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 市川市大町の一戸建てのご売却依頼お引き受けいたしました。   本日、先日よりご相談いただいていた、戸建てのご売却依頼のお話がまとまりました。 売主様と一緒に現場の確認をさせていただき、店舗にてご条件等詳細についての最終お打ち合わせの上、専任媒介契約を締結させていただきました。 価格の根拠についても丁寧に説明させていただきました。 当店のご提示した内容に、ご理解ご納得いただきました。 週が明けたら再度役所への調査と、現場の再確認に行ってきます。 参考：不動産を売る時の「物件調査」とは？ 一日でも早いご成約に向けて、販売準備を進めてまいります。  

2023/11/03

松戸市の戸建て、市川市の土地、売却相談

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   松戸市の戸建て、市川市の土地について売却のご相談を受けました。 松戸市五香の戸建てについて、売却のご相談を受けました。 売却理由やご状況などの詳細をお伺いし、 売却後のお住まいについてなどもご確認した上で、 当店としてお預かりさせていただく場合の価格を提示しました。 また市川市の土地についてもご相談をお受けしました。 こちらは市街化調整区域となっており（※参考記事：市街化調整区域とは）、住宅の建築は基本できないこととなっていますので、ご依頼主に詳しくご説明し、それに合わせた価格設定とさせていただきました。 どちらの案件も媒介契約締結に向けて、物件調査等を進めて行きます。

2023/10/14

柏市南逆井の土地：媒介契約締結しました。

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 柏市南逆井の土地（古屋付き）媒介契約締結しました。 以前からご相談いただいていました、戸建の売却について、本日媒介契約を締結しました。 高く売ることよりもできるだけ早く売却することを優先したい、とのご要望でしたので「業者買取」を提案しました。 それでも少しでも売主様の手元に資金として残るよう、また、売主様の負担が少しでも軽く取引が進むよう、建築業者数社と価格や条件の交渉を続けてきました。また解体については、物価の高騰と相まって解体後のゴミの処理費用も高騰していて、結果解体費用も高騰しているため、数社に費用の見積もりを依頼し、少しでも安く安全な解体処理をする会社を探しました。 最終的に測量や残置物処分、解体・滅失登記、越境についての隣地との取り交わし、ブロック塀についての隣地との取り交わし、など、契約に取りかかるための詳細な条件の取り纏めが完了したので、媒介契約を締結させていただきました。 参考記事：滅失登記とは 通常媒介契約を締結した後は、レインズ公開やエンドユーザーに向けた広告活動を始めますが、この場合は一般媒介契約を締結し、広告活動などは行わず、上記のように双方の条件に折り合いがつき次第売買契約を締結する流れになります。 今回のケースのように業者買取というのは、価格は抑えめになりますが、早期売却というメリットがとても大きいのが特徴です。 当店では、売主様のご要望に添えるよう、あらゆる手法を検討し提案することを大切にしています。 売買契約締結後は、引き渡し日までに条件を整えるため、諸方面との調整をおこなっていきます。

2023/09/16

戸建ての売却をお預かりしました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 先日から取り纏めの段取りを進めていた松戸市小金原の住宅の売却依頼について、販売開始に向けての詳細や条件などのお話がまとまりました。 当該不動産の現況と現段階までの進捗、提案価格の判断基準と根拠のご説明、売却完了までの基本的な流れをご説明し、現在の不動産市況の総合的な状況を踏まえ、当店のご提案する販売方法のご説明をおこないました。 更に、媒介契約の種類と内容、売却完了までに必要となる予定費用、をご説明し、売主様がお持ちくださった現存の関連資料の確認をさせていただきました。 売主様より、ご近所さんに自宅を売却することになった旨、当店からも声をかけて欲しいとのことでした。不動産を売り出すと、お隣さんが買ってくれるというケースが意外とあるので、そのように話をしてみて欲しいとのご要望でしたので、後日ご挨拶を兼ねて近隣を訪問することになりました。 売主様の大切な資産である不動産の売却をお任せいただく業務というのは、知識や経験は大前提ですが、細かい配慮と気遣いがあることが本当に大切だと今回改めて感じました。 不動産の売却には様々なケースがあり、状況や要望に応じた適切な対応が求められます。単に価格の提案をしてレインズや物件サイトに公開し、買主を見つけたら契約決済業務をすればいい、というだけでは成すことができません。各不動産の詳細な調査や周辺状況の調査に始まり、司法書士、測量士、弁護士など、士業の先生方を始め、解体業者、残置物処分業者、遺品整理業者、庭業者、などの様々な専門業者、依頼者の売主、または買主はもちろん、更には近隣にお住いの一般の方まで、多方面との綿密なやり取りも重要です。 売主様のご要望に最大限お応えし、無事売却完了まで纏められるよう、引き続き、細やかで慎重な対応に努めていきます。

2023/09/07

区分マンションお預かりしました！

  媒介契約締結しました。 数か月前から自宅マンションのご売却についてご相談を受けていたお客様と面談しました。 ご来店いただくお約束の日までに、価格の判断と最適な売却方法のご提案をするために、所有者様に明確にコンサルティングできるよう、事前の調査と価格査定などの準備を進めてきました。 ここで、マンションの価格の査定方法について少しご説明します。 マンションの売却価格を査定する際は、「取引事例比較法」という手法を用います。 取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法のことです。実際に行われた取引価格に基づいて査定するため、「市場性」に着目した手法であるといえます。 最初に、同じマンションでの成約事例を優先的にピックアップし、次に、エリアや築年数など、その他条件が近いマンションの過去の取引事例も用います。そうして選ばれた事例価格から、平均（㎡）単価を割り出し、その単価に査定したいマンションの面積をかけて計算します。 その金額を基に、間取りや方角、部屋の中の状態、角部屋などの要因、売りたい人の経済状況（住宅ローンの残債や手元に残したい金額など）を考慮して、査定価格を決めます。 実際、最終的に販売開始価格を決定するのは売主です、私たちは売主が判断するための指針となる価格をご提示します。 お客様との面談の席では、この「取引事例比較法」という手法についてと、実際に用いた事例について詳しくご説明し、私たちのご提案する査定価格の根拠を示しました。更に、実際の室内の状況や、売主様のご要望、期間やお手元に残したい金額などをヒアリングの上、細かくお打ち合わせをして販売開始価格を決定しました。 そのまま、実際の現場を見せていただけるとのことでしたので、ご同行させていただき、現況のチェック、販促に必要な情報の収集や写真撮影、共有部分のチェックと管理人室や掲示板の確認など、販売を開始するにあたって必要な現地での調査をおこないました。 販売開始に向けて、図面や資料の作成、インターネット物件サイトへの公開準備など、順次進めて行きます。

2023/08/01

訪問査定って何をするの？（建物編）

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 訪問査定って何をするの？ 簡易査定と訪問査定の違いを以前にお話しました（簡易査定と訪問査定の違い）が、今記事では、訪問査定のことをお話します。 訪問査定とは何か、をインターネットなどで調べてみると、「実際に現地で調査を行い土地(※1)や建物をチェックして価格を決定する査定方法のこと」などという説明を良く見ます。 この、「建物のチェック」について、当店スタッフは、既存住宅アドバイザーの資格を保持しており、売主サイドからの要望がある場合、建物の簡易チェックをすることが可能です。簡易チェックの項目はこちら。 実際の建物の、 外壁、基礎、床・柱・梁・壁、軒裏、土台、天井、屋根・バルコニー、床下、などを、チェック基準に従って見ていきます。 ｢建物の外」編では、目視で、外壁について波打っているところや膨らんでいるところがないか、剥がれ落ちているところがないかなどを見ていきます、基礎については、クラックスケール等を使用して、ひび割れやクラックの深さを測ったり、基礎の高さを確認します。ベランダやバルコニーについては、塗装の剥がれや防水シートの破断、ひび割れや劣化がないかなど防水状態を主に注視します。 ｢建物の中」編では、床の沈みやたわみ及び傾斜の有無、梁柱のひび割れや傾きがないか、雨漏りの履歴がないかの確認は、売主へのヒアリングとともに、壁、天井クロスのシミや屋根裏のチェックをします。訪問査定の段階で床下点検口の有無も確認します。 上記の簡易チェックは、有償の建物状況調査（インスペクションとは）を入れるかどうかの判断の一つとすることができます。建物状況調査（インスペクション）を受けることは、引き渡し後の不具合に対する不安を和らげられるメリットがあり、また一定の検査をクリアした場合は、販売活動がよりスムーズになると思われます。 建物の状態について不安を感じているお客様も、最適な方法をご提案いたしますので、ご心配なさらず当店にお声がけください。 ※1 土地の調査内容についてはこちら

2023/07/21

柏市の戸建て：ご売却プランのご提案と現地調査

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 当店にてマンションをご購入いただいたお客様の、お住み替え前のご自宅の現地調査をしてきました。中古マンションの物件をいくつかご提案、内覧、ご購入のお手伝いをしていた時から、「今住んでいるこの家は売却の予定なのでいずれ相談に乗ってください」と言われていました。 先日、無事新居へのお引っ越しを終えて落ち着かれたとのことでしたので、お引渡し後のご挨拶にお伺いし、従前のご自宅の売却プランのご提案をさせていただきました。 お伺いする前に、お客様からは許可をいただいていたので、実際に現地へ赴いて、建物の状態の確認、境界の存在などの状況、越境の有無の確認など、簡易調査をしてから臨みました。 当店からのご提案は、 現地を見てきた結果を踏まえ、建物の築年数や状態などを考慮して、土地としての販売が良いのではないかというお話をさせていただきました。 一般仲介で現在の実勢価格に近い価格で販売していく、か、または、実勢価格の８割程の価格となると思われるが建築業者等に買取を打診するか、という２つの方法をご提案しました。 一般的に、業者買取はスピード売却が可能な場合が多いです。早く現金化したい事情があるなど、急ぎでの売却を希望している場合は、価格は抑えめになってしまいますが、この方法が向いています。 対して、急いではいない、または、できるだけ高く売りたい、という希望の場合は、少し時間がかかってしまうかもしれませんが、一般仲介で販売し購入希望者を募る売り方が、望ましいです。 今回のお客様にも同様にお伝えしたところ、家族と相談して検討します、とのことでした。 媒介をお任せいただけるよう、引き続き準備を進めていきます。  

2023/06/20

土地をお預かりしました！市街化調整区域とは

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー   土地をお預かりしました！ 1年ほど前から、ご所有の土地の扱いについてご相談を受けていたお客様から、 先日販売のご依頼を受けました。 当店がご提案した価格で販売開始してくださいとのことでしたが、最初の査定から少し時間が経っていたので、再度改めて試算し、媒介契約書の準備と、諸条件の確認をおこない、 役所の調査にも改めて行ってきました。 依頼を受けた土地は、市街化調整区域に位置しており、市街化調整区域の場合、 自治体役所でのより詳細な調査や確認が必要となるので、慎重に調査してきました。 ここで、市街化調整区域、について少しご説明します。 市街化調整区域とは都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のことを言います。「市街化区域」とは、建物を建築して街づくりを推奨していく、つまりは「市街化」を促進していく区域のことを指します。 都市計画法では、急速に乱開発が進む恐れがあった自治体について、市街化区域と市街化調整区域にエリアを分けました。この、区域を分ける「線引き」は、多くの自治体で昭和40年代に行われています。食糧確保のために重要な農地を守る目的もありました。 市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されており、市街化を促進していく地域であるため、建物の建築がしやすくなっています。 参考：みんなで進める街づくりの話 しかし、市街化調整区域で建物を建てるためには、様々な要件をクリアする必要があります。都市計画法に基づいた「開発許可」が必要となる場合が多いため、まず、この開発許可の申請を通らなければいけません。（「開発許可」については、少し難しいのでまた別の回でお話しします） すでに開発許可が下りた土地や、既存宅地といって、宅地利用が認められた土地に基準を満たした建物を建てる、ことは可能なケースが多いです（「市街化調整区域における建築許可」を受けることは必要で、市街化区域での建築よりは、ハードルが少し高いことは否めません）。 建築物を建築する以外にも、他の使用方法を検討するなど、当店では様々なケースを想定したご提案が可能です。また、建築できるか否か、の判断については専門的な知識を要するため、不動産店などに相談するのが最善の方法です。 市街化調整区域の売却にお悩みのかた、ご自身の所有地がどの区域に属しているか不明な場合なども、まずは当店にご相談ください。

2023/06/10

相続した区分マンションについてのご相談

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー   先日、都内のマンションのご売却のご相談を受けました。 当店は、松戸市東松戸で営業をしておりますが、市川、船橋、柏、等、松戸の近隣エリアはもちろんのこと、既存のお客様よりご紹介いただいた場合など、少し遠方の物件のご相談をお受けすることもあります。 今回は荒川区の区分所有マンションをご相続されたとのことで、売却なのか？賃貸なのか？リフォームはした方が良いのか？などのご相談でした。 取得時の資料などお客様がある程度の情報をお持ちくださったので、その情報と、登記などの最新情報を追加で取得し、物件について、周辺状況について、周辺相場の近況、売却する場合の想定価格、賃貸に出した場合の想定賃料等、の調査をし、お客様にご説明差し上げる準備を始めたところです。 後日、実際の現場を確認させていただくことになり、その際に、ご提案のご説明ができるよう、資料等の準備を詰めていこうと思います。 今回のお客様の場合は、相続登記を済ませた状態でしたが、「相続が発生したが、不動産についてまだどうするか決まっていない」、「遺産分割協議はこれから」、などの場合でも、ご心配な点等お気軽に当店までご相談ください。当社では、司法書士や弁護士などとも連携していますので、様々な対応が可能です。大切なご相続不動産の処遇を一緒に考えていきましょう。 不動産を相続されて、私たちにご相談いただいた場合には、まず法務局に保管されている不動産の登記簿を確認させていただき、ここから読み取れる様々な情報（所有者情報、抵当権など所有権以外の権利の設定の有無、農地ではないか）なども調べていきます。 実は所有者様が知らなかった、なんてことが発見されることも実際にあるので、ご家族所有の不動産がもし相続の対象になりそうな場合は、事前に登記簿を取り寄せて確認しておくことをおすすめします。 今回も、お客様から相談いただき、登記簿を確認させていただいたところ、お客様はまだ自分の名義に登記されていることを知らなかったのですが、すでに司法書士さんが手続きを進めていて、名義変更が終わっており、ご本人もちょっと驚いていらっしゃいました。 今回の場合は、司法書士からの連絡のタイミングと当店で登記を確認したタイミングとの誤差のできごとでしたが、いずれにしろ、相続の予定がある場合は、最新の登記簿がどんな状態か知っておくことはとても重要なことです。 不動産業者の場合は、登記簿申請の法人登録をしているので、インターネットでも手続きをしてすぐに確認することができるようになっています、当店にまずご相談いただくのも方法の一つですので、ご心配な場合はお気軽にご相談ください。

2023/05/30

所有物が自身の敷地から隣地にはみ出している

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー   先日、土地の分筆、売却に関連するご相談を受けました。 お話を詳しくお伺いしていくと、 ご所有のアパートの外階段の足部分が隣の敷地に越境している、 この越境状態を解消したい、という、お隣同士の方からのご相談内容でした。 土地建物、不動産における「越境」とは、所有物が自分の敷地から隣地に侵入していることをいいます。越境状態はトラブルの要因になるので、できる限り解消することが望ましいのです。   このご相談を受けて当店では、分筆のための事前調査や、価格の判断など、段取りを踏んだうえで、最適と思われる取引内容をご提案をいたしました。 詳細に現地の調査をし、土地家屋調査士と連携して正式に測量を入れたところ、 お客様のご希望のラインで分筆すると、 今度は地中埋設管が越境してしまうことが判明しました。 土地を分筆する際、地中埋設管が越境する場合は、ライフラインの配管の移動も必要となります。 ガス管、水道管、下水管、それぞれに移動が必要となり、 対象地の掘削及び再舗装だけでなく、 本管（前面道路の管）からの取り出し直しも費用が掛かります。 100万円単位での大きな費用が必要となるので注意が必要です。 今回のお客様のケースでは、地上の越境を解消できるギリギリのラインかつ、 地中埋設管は越境しないラインでの分筆をすることとなりました。 引き続き、慎重にご対応させていただきます。