2025/04/01

令和7年（2025年）の地価公示が発表されました

全国の地価動向は全用途平均で4年連続上昇 令和7年（2025年）3月18日、国土交通省より最新の地価公示が発表され、千葉県内の地価動向が明らかになりました。本記事では、千葉県における地価の変動状況とその背景について詳しく解説いたします。​ ◇地価公示制度とは 地価公示制度は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の価格を調査し、公表するものです。これは、土地取引の指標となる価格であり、相続税や固定資産税の算定基準、公共事業用地の取得価格算定の基準としても活用されています。​ ◇千葉県内の調査概要 令和7年の地価公示において、千葉県内では53市区町村を対象に、合計1,238地点で調査が実施されました。内訳は以下のとおりです。 ・住宅地：​953地点​ ・宅地見込地：​5地点​ ・商業地：​206地点​ ・工業地：​69地点​ ・林地：​5地点​ これらの調査地点は、継続地点、新規地点、隔年調査地点、選定替地点に分類され、地価の変動を詳細に把握するための基礎データとなっています。 ​ ◇千葉県の地価動向 令和7年の千葉県内における平均変動率は、全用途平均で5.0％の上昇となり、前年の4.7％から上昇幅が拡大しました。用途別の変動率は以下のとおりです。 ・住宅地：​4.5％の上昇（前年4.3％）​ ・宅地見込地：​2.6％の上昇（前年1.4％）​ ・商業地：​5.7％の上昇（前年5.3％）​ ・工業地：​9.9％の上昇（前年9.6％）​ これらの数値は、千葉県内の地価が全体的に上昇基調にあることを示しています。 ​ ◇地域別の動向 千葉県内の地価動向は、地域ごとに異なる特徴を示しています。​ ・住宅地 住宅地の平均変動率は4.5％の上昇となり、前年の4.3％から上昇幅が拡大しました。特に、東京都心へのアクセスが良好な地域や、生活利便性が高いエリアでの需要増加が影響しています。​ ・商業地 商業地の平均変動率は5.7％の上昇となり、前年の5.3％から上昇幅が拡大しました。商業施設の集積や再開発が進む地域での地価上昇が顕著です。​ ・工業地 工業地の平均変動率は9.9％の上昇となり、前年の9.6％から上昇幅が拡大しました。隣接する茨城県でも、千葉県の工業地の地価高騰が影響し、圏央道沿線地域の土地需要増大が見られるなど、広域的な影響が確認されています。 ​ ◇地価上昇の背景 千葉県内の地価上昇の背景には、以下の要因が考えられます。 ・経済活動の回復：​新型コロナウイルスの影響が薄れ、経済活動が再開されたことで、不動産市場も活発化しています。​ ・都市部への人口集中：​東京都心へのアクセスが良好な地域では、住宅需要が高まり、地価上昇を促しています。​ ・低金利環境の継続：​低金利が続くことで、不動産投資や住宅購入が促進されています。​ ・インフラ整備の進展：​圏央道などの交通インフラの整備が進み、工業地や商業地へのアクセス向上が地価上昇に寄与しています。​ 今後はどうなるのか？ 千葉県内の地価は、今後も上昇傾向が続くと予想されますが、経済状況や政策動向などの影響を受ける可能性もあります。不動産の売却を検討されている方は、最新の地価動向を注視し、適切な判断を行うことが重要です。​ 令和7年の地価公示により、千葉県内の地価が全体的に上昇基調にあることが明らかになりました。住宅地、商業地、工業地ともに上昇幅が拡大しており、経済活動の回復やインフラ整備の進展などがその背景にあります。今後も地価動向を注視し、適切な対応を行うことが求められます。 松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にご相談ください。

2025/03/10

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは 固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）は、日本における固定資産税の計算基準となる金額を指します。具体的には、土地や建物などの固定資産について、市町村が定めた評価額を元に算出されます。固定資産税評価額は、固定資産税の課税標準額の基礎となり、毎年課税される固定資産税の額に影響を与えます。地域や物件の種類によって異なる場合があったり、土地の位置や向き、地価、建物の種類や構造などが考慮されます。 そもそも固定資産（こていしさん）とは、何を指すのでしょうか。 長期にわたって所有される資産のことを指し、具体的には、以下のようなものが含まれます。 土地: 所有している土地全般が対象となります。 建物: 住宅やオフィスビル、工場、倉庫などの建造物。 設備・機械: 企業の生産設備や機械などの長期にわたって使用される設備。 その他: ゴルフコースや温泉などの特殊な施設も含まれます。 これらの資産は、一時的な使用や消費を目的としたものではなく、長期間にわたって利用されることが一般的です。また、固定資産は企業や個人の財産計算において重要な位置を占めており、固定資産税の対象となります。 では固定資産税評価額の話に戻ります。 この評価額は、「評価替え（ひょうかがえ）」と言って3年ごとに見直しが行われます。評価替えとは、固定資産の評価基準や市場価値の変動を反映させるために行われます。 評価替えの際には土地や建物の市場価値やその他の要因（地価の変動、地域の開発状況など）を考慮して、評価額が再計算されます。 具体的な用法として、 1．実地調査: 固定資産評価員や補助員が現地に赴き、土地や建物の状況を確認します。これには、建物の外観や土地の利用状況などが含まれます。 2.航空写真の活用: 多くの市町村では、航空写真を利用して効率的に現況調査を行っています。航空写真を解析することで、広範囲の土地や建物の状況を把握することができます。 3.ドローンや衛星画像の利用: 一部の市町村では、ドローンや衛星画像を活用して現況調査を行っています。これにより、より詳細な情報を得ることができます。 4.AI技術の導入: 最近では、AI技術を活用して画像解析を行い、効率的に現況調査を進める取り組みも進んでいます。 これらの方法を組み合わせることで、固定資産税の課税標準額が最新の情報を基に算出されることとなり、公平な課税を実現することができます。 例えば、周辺地域で新しい開発が進んだ場合、その土地の評価額が上昇する可能性があります。また、逆に地価が下落している地域では、評価額が下がることもあります。評価替えはこれらの変動を正しく反映するための重要な手続きです。 では、不動産を売却する時、売却査定価格と固定資産税評価額は関係するのでしょうか？ 固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書に載っています。しかしそれが実際の不動産の売却価格かというと、市場動向や物件の個別状況によって大きく左右されますので、不動産店や専門家に相談するのが得策です。 不動産売却のご相談なら、松戸不動産情報館へ！   参考：松戸市・固定資産税

2025/02/24

相続、実家や土地を兄弟で分ける場合の方法と注意点

相続、実家や土地を兄弟で分ける場合の方法と注意点 施設や病院で親が亡くなり、医療費などの支払い、葬儀の準備、役所の手続き、仏壇やお墓のことも考えなくてはいけないし、親の死に際して悲しんでいる暇もなく、あれこれと慌ただしくなります。そんなときに遺産分割協議だなんて、多くの人が煩わしいと思うかもしれません。 しかし一方で、相続税の納税期限は、相続開始から10ヶ月以内と定められており、想像以上に時間はないのです。 両親ともに亡くなり、幼い頃自分も過ごした実家については、兄弟間でどう相続するかを決めなくてはならず、煩わしさだけでなく想い出深さも相まって、手放したくないと考える相続人もいるでしょう。 このような場合は兄弟間で意見が割れてしまい、遺産分割が捗らないケースが多くあります。   兄弟で共有不動産(実家など)を相続する際の注意点 両親が亡くなり、相続人が兄弟の場合、相続財産は兄弟の共有状態で引き継ぎます。 共有の持分割合は法定相続割合となるため、例えば3人兄弟で相続した場合には、3分の1ずつの共有持分割合で不動産を共有します。 共有状態のままの場合、兄弟の子どもの代の2次相続、兄弟の孫の代の3次相続により、共有者が雪だるま式に増えてしまう可能性が高くなります。 共有不動産の売却は、民法では「共有物の変更」にあたり、「共有者全員の同意がないと売却できない」と決められています。 3人兄弟で1つの不動産を相続した場合、2人が売却に賛成したとしても、1人が反対したら不動産を売ることはできません。さらに、2次相続、3次相続となり、多人数の共有物件となってしまうと、共有者全員の同意を得ることが難しくなり、売却しにくい不動産になってしまいます。 多人数の共有不動産とならないようにするためには、相続後、兄弟間で話し合い、誰かの単独所有にするか、または処分（売却）しておいたほうが良いでしょう。   兄弟で共有不動産(実家など)を分ける5つの方法 ①遺産分割協議を行う 遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分割方法を決める話し合いのこといいます。 法定相続分で分割するか、異なる割合で分割するには「遺言」と「遺産分割協議」の2種類があります。 「遺言」は生前に遺産の分割方法を指定する方法であるのに対し、「遺産分割協議」は被相続人が他界した後に遺産を分ける方法です。遺言がない場合、もしくは遺言の内容が不服の場合には、遺産分割協議を行って遺産を分割します。 遺産分割協議については、特に行わなければいけないという義務はありません。期限もなくいつ行っても良いのです。 ただし、相続税の納税期限が相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内であることから、納税義務のある人は遺産分割協議を10ヶ月以内に終わらせることが望まれ、最終的には、合意した内容を遺産分割協議書と呼ばれる書面にまとめます。 ②相続放棄する 相続放棄とは、相続人が被相続人の権利や義務を「一切受け継がない」相続方法です。 親が借金を抱えたまま他界した場合、相続放棄をした相続人は一切の債務を免れることができます。 相続放棄は、被相続人の財産が明らかに負債の方が大きい場合に行われますが、親がプラスの財産を残していても、兄弟間の1人に資産を寄せたい場合などに相続放棄が使われることもあります。 相続放棄は、相続人1人が単独で行うことができ、家庭裁判所に「相続放棄の申述書」を提出して成立します。 ③代償分割を検討する 代償分割とは、一部の相続人が財産を多く相続したことで不公平が生じた場合、その相続人が他の相続人に相応のお金を支払うことで調整する方法です。そのため、お金を渡す側の相続人に相応の現金がない場合は、実行することができません。 ④換価分割を行う 換価分割とは遺産を売却して得た現金を相続人同士で分ける方法です。不要な土地を相続した場合は、換価分割が一番現実的で公平な分割方法になります。 ただ、遺産が親の自宅の場合、相続人のうちの1人が「住みたい」という希望がある時は、相続人が必要とする不動産ということで、売却という選択ができなくなり、換価分割には向きません。 ⑤分筆による現物分割を行う 分筆とは土地を切ること、分筆による現物分割とは、土地そのものを物理的に分ける方法です。 分けても利用できる広い土地であれば、分筆して兄弟で分割しても利用価値がありますが、分筆して小さな土地になると使い道が狭まって、価値を落としてしまう可能性もあります。現物分割は、分筆した後も利用価値があるかないか、単体で売却できるかどうかをよく調べてから行うと良いでしょう。 また、分筆の際には土地家屋調査士への依頼が必要です。   松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にお任せ下さい。

2025/02/17

不動産の相続税評価額はどうやって知るのか

相続税評価額とは 要約すると、「相続財産の価値を公平に評価しそれに基づいて相続税を計算するための基準」です。相続財産には、不動産以外にも、現金、預貯金、株式、投資信託などの金融資産と、生命保険金、ゴルフ会員権、美術品や骨董品、自動車なども入ります。 不動産は評価額の算定が特に複雑で、実際には専門家に委任することをおすすめしますが、大体の相続税の額を予め把握しておきたい方もいらっしゃると思います。本記事では不動産の相続税評価額についてお話します。 まず、下記が大まかなステップです。 ◎評価額の確認: 不動産の評価額を知るために、不動産鑑定士に依頼するか、市区町村の不動産評価基準に基づいて自己評価します。 ◎相続税の計算: 評価額に基づいて相続税の計算を行います。相続税の計算方法は、相続税法に基づいて行われます。 具体的な計算方法は以下の通りです： ◎評価額を確定: 不動産の評価額を確定します。 ◎相続税率を確認: 相続税率は、相続人の総資産額に応じて異なります。一般的には、相続税率は約10%から55%までの範囲です。 ◎相続税額の計算: 評価額に相続税率を掛けて、相続税額を計算します。   では、実家の戸建てを相続する場合の相続税評価額の計算をしてみます。   ①路線価の確認 路線価とは、国税庁が毎年発表する道路ごとの土地の価格です。国税庁のホームページや税務署で確認できます。 ②敷地の評価額を計算 敷地の評価額 = 路線価 × 土地の面積 例えば、路線価が1㎡あたり10万円で、土地の面積が200㎡の場合、敷地の評価額は10万円 × 200㎡ = 2,000万円となります。 ③建物の評価額を計算 建物の評価額は、固定資産税評価額を基に計算します。これは市区町村から送付される「固定資産税通知書」に記載されています。 ④合計評価額を計算 敷地の評価額と建物の評価額を合計します。 例えば、敷地の評価額が2,000万円で、建物の評価額が1,000万円の場合、合計評価額は2,000万円 + 1,000万円 = 3,000万円となります。 ⑤相続税の計算 基礎控除額を差し引いた後の評価額に相続税率を掛けて計算します。基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 相続人数」で計算されます。 例えば、相続人数が2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + 600万円 × 2人 = 4,200万円です。 合計評価額が3,000万円の場合、基礎控除額を差し引いた評価額は0円（控除額が評価額を超えているため）となり、この場合相続税は発生しません。   土地の評価に関しては、「小規模宅地等の特例」が大きなポイントとなります。一定の条件に当てはまると土地の評価が減額になる制度です。 また、借地権付きだったり、賃貸アパートや貸し駐車場の用途に用いられている土地、また農地や山林など、敷地の利用目的や規模によっても土地の評価が変わります。 当店では、税理士や弁護士司法書士など各士業との連携もスムーズです。 まだ相続の話は先だとしても、一度ご家族で話し合ってみるのもいいかもしれません。 わからないことや心配なことが出てきたら、まずは、お気軽に街の不動産店である当店にご相談ください。 ご両親から引き継ぐ大切なご資産の中でも、不動産に関しては、売却するのか、活用するのか、様々な選択肢があります。 松戸市の不動産のことなら 松戸不動産情報館へお任せください。

2025/01/19

囲い込みはなくなるか？

囲い込みはなくなるか？ 令和6年6月28日に宅建業法が改正され、令和7年1月1日に施行となりました。2つの項目が変わっています。 【依頼者への周知について】 「依頼者への周知」とは、不動産の売却を依頼した人にレインズ（指定流通機構）に登録したことの報告とステータスの確認についてです。 以下の条文では、レインズに登録した場合は登録証明書を発行し売主に交付すること、交付されたこの登録証明書から、レインズのステータスを確認できる点を売主にわかりやすく伝えること、と書かれています。 -以下条文- 依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。 依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。 宅地建物取引業者が依頼物件を指定流通機構に登録した場合は、当該宅地建物取引業者から指定流通機構が発行する登録済証（以下「登録証明書」という。）の交付を受けることにより登録されたことを確認するとともに、レインズ（指定流通機構が運営する宅地建物取引業者間の物件情報交換システムをいう。以下同じ。）のステータス管理機能を通じて当該依頼物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容を確認すること。  【宅建業者に対する指示処分】 更に宅建業者は、指定流通機構に登録した物件のステータス管理について、事実と異なるステータス登録をしたときは、指示処分の対象となる、と書かれています。 -以下条文- 登録証明書の交付時における説明等について 宅地建物取引業者は、指定流通機構に物件を登録したときは、登録証明書を交付する際に、レインズのステータス管理機能を通じて当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容が確認できることに関し、依頼者に対して分かりやすく説明を行うことが望ましい。 なお、宅地建物取引業者が専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について、当該物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第６５条第１項の指示処分の対象となる。  これらは、「囲い込み」防止対策として改正、あるいは新設されたものです。 不動産仲介の仕組みの特徴で、「どの業者でも1つの物件に対して仲介することができる」という点があります。 ここで簡単におさらいすると、 売主から物件を預かったA社がレインズに登録し、その情報を見たB社が買主を連れてくる、これが片手仲介、A社からすると売主からだけ仲介手数料が支払われるので、片方の手を模して片手仲介と言われます。 ところが、買主を連れてくるのがB社ではなくA社だったらどうなるでしょう。 A社には、売主買主双方から仲介手数料が支払われます、これがいわゆる両手仲介（左右の手を模して）というものです。 本音を言えば不動産業者はみな両手仲介を望みます。報酬が倍になるのだから当然ですね。しかしそのために、「囲い込み」という悪しき慣習が水面下で横行しているのは否めないのです。 「囲い込み」とは、A社が物件の取引を独占したいために、B社からの内覧希望に対して、虚偽の情報を伝えて物件を内覧させないことを言います。具体的には、「申し込みが入った」、「契約予定」、「まだ鍵を預かっていない」、「まだ片づけてないので内覧しないでと言われてる」などなど、巧妙な文句を使う場合もあります。 実務に際していると、実際にこういう場面に出くわすことが未だにたびたびあるのです。 売主からすると、せっかく内覧したいという人が現れたのに媒介を依頼している業者がそれを断っているなんて夢にも思わないでしょう。そんな売主の利益に反する行為を撲滅するために、法改正が数度おこなわれていますが、先端の実務の場面でのこういった行為はなくならないだろうと感じます。 問えば誰だって、「囲い込みはしません」、というに決まっています。信頼できる業者を見分けるのは難しいと思います。当店は会社として囲い込み含め売主様の利益に反する行為は当然厳禁です。ですが、囲い込みをしていないことの証明もまた難しいですね。 囲い込み禁止と直接は繋がりませんが、当店では、双方の要望と利益を社内で調整できるよう、売主と買主は担当営業を別にしています。なぜかというと、売主と買主では要望が反する（売主は高く売りたい、買主は安く買いたい）ので、一人の担当でそれを負うと負担が大きくなり、取引の安全性とスムーズさが担保されないと考えるためです。こういった決まりを設けている点などで、信頼をしていただければありがたいと思います。 不動産売却についてのご不安やご心配は、売主様に親身に寄り添う松戸不動産情報館へ、一度ご相談ください。 松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館へ

2025/01/12

相続、不動産、「エンディングノート」とは

相続、不動産、「エンディングノート」とは 「エンディングノート」や「終活」などという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。エンディングノートとは、自身が亡くなるときに備え、財産情報や残される方への思いなどを記載するノートのことをいいます。 最近では、エンディングノートを作成するための本やセミナーも開かれており、エンディングノートそのものについてや書き方などに関心を持つ方も多いと思います。 エンディングノートには、法的効力はありません。そのため、エンディングノートを作成したからといって、財産を移転させる効果はありません。 場合によってはご家族がエンディングノートを見つけて、故人の思いを汲み、エンディングノートの内容を反映させた遺産分割を行ってくれる場合もあるかもしれませんが、そもそも、ノートを発見されない場合や、発見したときには既に分割を終えていた場合、さらには発見したとしても従わない場合もあります。 エンディングノートを有効に活用する方法をご説明します。 参照：エンディングノートについて（国土交通省）   ①個人情報の記載 名前、住所、連絡先、家族構成など、基本的な個人情報を詳細に記載します。これにより、万が一の際に家族や関係者がスムーズに情報を共有できます。 ②財産の整理 銀行口座、保険、株式、不動産などの財産情報を一覧にまとめておきます。これにより、それぞれの財産をどう扱うか、例えば不動産ならば売却する、或いは賃貸として貸し出すなど希望があればそれも記入することにより、相続の手続きを円滑に進めることができます。 ③遺言書の作成 法的効力のある遺言書をエンディングノートに含めることで、遺産分割に関する希望を明確に伝えることができます。 ④葬儀の希望 葬儀の形式、場所、参列者、音楽など、自分の希望を具体的に記載します。家族にとっては重要な参考情報となります。 ⑤重要な思い出やメッセージ 家族や友人に伝えたい思い出やメッセージを書き留めておきます。これにより、感謝や愛情を最後に伝えることができます。 ⑥介護や医療の希望 自分が望む介護や医療の方法、延命治療の是非などを記載しておくことで、緊急時に適切な対応が取れるようになります。 ⑦更新の定期的な確認 エンディングノートは一度作成したら終わりではありません。定期的に見直し、変更があれば更新することが重要です。   エンディングノートは、家族や友人に対する思いやりを示す大切なツールです。エンディングノート自体は、思いなどを一旦整理するうえで有益なツールではありますが、法的効力を持たせるためには、別途、遺言書を作成する必要があります。 自身の財産の相続についてご不安がある場合、またはご両親の財産を相続予定などのご心配があるときは、一度当店にご相談ください。各士業と連携しておりますので不動産以外の財産についてもご相談を承ることが可能です。 松戸市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にご相談ください。

2024/12/17

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは 取引事例比較法とはどのような査定方法なのか、マンションの価格を査定する際に用いる「取引事例比較法」についてわかりやすく説明します。マンションの売却を考えており、どのように査定されるかを知りたい場合は、ぜひ一読して参考にしてください。 1.取引事例比較法とは 取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例を参考に査定価格を出す方法です。 まず、同じマンションでの成約事例を探します、数が少なければ近隣の同程度のマンションなど、似たような物件の過去の取引価格から平均（㎡）単価を割り出し、その単価に査定したいマンションの面積を乗じます。 その金額をベースに、間取り・方角・現状・角部屋などの要因や経済状況を考慮して、査定額を出します。 ただし、不動産買取のように相場より大幅に価格が下回る成約価格は、事情補正（じじょうほせい）といって参考値に選びません。 例えば、過去に売れた成約事例が 専有面積　75.32㎡ 成約価格　3,700万円 であるとすると、3,700万円÷75.32㎡で1㎡あたり49.1万円になります。 査定したいマンションが73.64㎡とすると、73.64㎡×49.1万円で、査定価格は3,615万円になります。 このような取引事例（成約事例）比較法は、マンションや土地の査定方法として一般的に利用されています。また、家の中を見なくても凡その相場価格がわかり、このような査定方法を机上査定といいます。 過去に売れた価格である成約事例については、不動産会社だけが利用できるレインズで調べることができます。レインズに掲載している成約事例については、不動産会社であればどの不動産会社でも見ることができます。 なので、取引事例比較法を使った査定価格はどの不動産会社が査定してもだいたい同じ価格が出てくるということになります。これが、いわゆる相場価格と呼ばれるものです。 また、マンションは階数が高いほど高くなり1階部分が一番安くなります（※エレベーターがないマンションは逆になります）。また、住戸の位置として、両隣挟まれた部屋より角部屋は高くなります。リフォーム履歴があるかどうか、これからリフォームするかどうかでも価格が変わってきます。 マンションの査定方法はそれほど難しくなく、この方法で相場価格がわかります。 あとは、同じマンション内において、現在売り出し中の物件がある場合はそれと比較することも大切です。「まだ売れていない」「売り出してから時間が経っている」のでは、その価格では売れにくいということが参考になります。 最近では、インターネット上で簡単に試算ができるサイトなどもあります。 ある程度の参考価格を知ることはできますが、実際に不動産会社の査定を知りたいという方は、当店の無料机上査定を是非お気軽にご利用下さい。 松戸市の不動産売却なら めんどうみ仲介の松戸不動産情報館へご相談ください。

2024/12/03

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例はどちらが得か

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例はどちらが得か 「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」は、それぞれ異なるメリットがあります。どちらが得かは、個々の状況によります。以下にそれぞれの特徴を簡単にまとめます。 ◆3,000万円特別控除 適用条件: 自宅を売却した場合に適用されます。 控除額: 譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 メリット: 売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからないため、即時の税負担軽減が期待できます。 ◆特定居住用財産の買換え特例 適用条件: 居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した場合に適用されます。 効果: 売却時の譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができます。 メリット: 新たな居住用財産を購入する場合、売却時の税負担を軽減し、資金を新居に充てることができます。 短期的な税負担軽減: 売却益が3,000万円以下であれば、「3,000万円特別控除」が、長期的な資金計画: 新たな居住用財産を購入する予定がある場合、「特定居住用財産の買換え特例」が有利な場合があります。   3,000万円の特別控除と買換え特例と、どちらが得かはケースバイケースです。それぞれのメリット・デメリットを比較します。   (1) 3,000万円特別控除 ➀メリット ・実際は3,000万円以上の利益が出るケースは珍しいため、この特例を使えば節税効果が大きい。 ・共有名義のマイホームを売却した場合は、それぞれ特例を使って6,000万円まで控除することが可能   ②デメリット ・国民健康保険に加入している場合、売却した翌年の国民健康保険料は、3,000万円が控除される前の所得を基礎として算出されるため、1年間保険料が値上がりしてしまう場合がある。   (2) 買換え特例 ➀メリット ・売却益が3,000万円を超える場合でも課税を回避できる。 ・課税を繰り延べるので、国民健康保険は値上がりしない。   ②デメリット ・課税が免除されるわけではなく、将来売却したときに課税される。 ・長期的にみると節税効果があるとも言い切れない。 買換え特例は「売却益が3,000万円を超えていて、買い替えた家をずっと売らない」場合なら、利用するメリットは大きいというのがポイントです。 買換え特例は課税されるタイミングを先送りにするだけで、非課税になる制度ではなく、将来的なことを考えると得にならない可能性もあります。   基本的には、売利益が3,000万円を超えることは稀であり、保有期間が10年超の場合、3,000万円の特別控除を利用した方が節税効果は大きいと言えます。 松戸市の不動産売却のご相談なら！ 松戸不動産情報館へ！お気軽にご来店ください。

2024/10/19

両親が施設に入り住んでいた実家が必要なくなった、どうしたらいい？

両親が施設に入り、住んでいた実家が必要なくなった、どうしたらいい？ こういうご相談を良くいただきます。 いくつかの選択肢がありますので、それぞれのメリットとデメリットを考慮して決めると良いでしょう。 実家を売却する場合 《メリット》まとまった資金が手に入る、 売却することで、まとまった現金を得ることができます。維持費や管理の手間がなくなる、 固定資産税や管理費用が不要になります。   《デメリット》思い出の場所を手放す、感情的な面での負担があるかもしれません。将来的な利用ができなくなる、将来、実家を利用したい場合には再取得が難しくなる可能性があります。 実家を売らずに活用する場合   賃貸として貸し出す 《メリット》 毎月の家賃収入が得られます。 《デメリット》 賃貸管理の手間や費用がかかります。   リフォームして自分が住む 《メリット》 実家を維持しながら、自分のライフスタイルに合わせた住まいにできます。 《デメリット》 リフォーム費用がかかります。   空き家として所有し続ける 《メリット》 思い出の場所をそのまま残せます。 《デメリット》 固定資産税や管理費用がかかり、放置すると特定空き家に指定されるリスクがあります どの選択肢が最適かは、経済的な状況や感情的な面、将来的な計画などを総合的に考慮して決めると良いでしょう。 また、不動産の名義人である方が認知症の診断を受けた場合、土地や建物を処分するには特別な手続きが必要になります。以下の方法を検討してみてください。 成年後見制度の利用 認知症などで判断能力が低下した場合、成年後見制度を利用することが一般的です。この制度では、家庭裁判所が後見人を選任し、後見人が本人の代わりに財産管理や不動産の売却を行います。 ◎手続きの流れ◎ 書類の準備: 申立書、事情説明書、親族関係図、財産目録、収支目録、診断書などを準備します。 家庭裁判所への申立て: 書類を家庭裁判所に提出し、成年後見開始の申立てを行います。 面接と審査: 家庭裁判所で面接が行われ、審査が進められます。 審判と後見人の選任: 審判が下り、後見人が選任されます。 不動産売却の許可: 居住用不動産の場合、家庭裁判所の許可を得て売却を進めます12. ◎注意点◎ 費用と時間: 成年後見制度の利用には費用がかかり、手続きに時間がかかることがあります。 後見人の選任: 信頼できる後見人を選ぶことが重要です。親族が後見人になる場合もありますが、専門家が選任されることもあります。 成年後見制度を利用することで財産を適切に管理しながら不動産の処分を進めることができます。 具体的な手続きについては、専門の弁護士や司法書士に相談することが大切です、当社では各士業の方と連携しています、まずはご相談ください。 松戸市・市川市の不動産売却なら 松戸不動産情報館にご相談ください。

2024/09/30

不動産業による空き家対策推進プログラムとは

不動産業による空き家対策推進プログラムの詳細 ◆「不動産業による空き家対策推進プログラム」は、近年急増している空き家や空き地、マンションの空き室などの問題に対応するために策定されました。以下のような背景があります。   ①人口減少と少子高齢化 日本では人口減少と少子高齢化が進行しており、利用目的のない空き家が増加しています。特に地方部では、空き家の増加が顕著です。   ②周辺環境への悪影響 空き家が放置されると、使用が困難になるだけでなく、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、景観の悪化や倒壊の危険、害虫の発生などが挙げられます。   ③新たなニーズへの対応 二地域居住などの新たな働き方や住まい方へのニーズが高まっており、空き家を有効に活用することが求められています。   ④不動産業者のノウハウ活用 不動産業者は物件調査や価格査定、売買・賃貸の仲介など、空き家の発生から流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを持っています。このノウハウを活かして、空き家問題の解決を図ることが期待されています。   このような背景から、「不動産業による空き家対策推進プログラム」が策定され、空き家問題の解消に向けた取り組みが進められています。 ◆不動産業者のノウハウ活用の面では以下のようなことが求められます   ①所有者への相談体制の強化 空き家利活用に関する総合的な相談サービスを提供し、所有者が空き家所在地から離れていても相談可能な体制を整備します。   ②空き家対策の担い手育成 空き家専門家の育成に係る業界研修を充実させ、高度な空き家活用に知見・経験を有する関係者とのネットワークを形成します。   ③地方公共団体との連携 地方公共団体と連携し、不動産業の活動を拡大します。   ④情報発信の強化 空き家所有者向けに早期利活用の必要性や利活用事例等の情報提供を充実させます。 ◆不動産業者がこのプログラムを推進するにあたり、2024年7月に宅建業法等の改正もおこなわれました。 不動産コンサルティング業務を含む媒介業務以外の関連業務の内容が明確になりました。この改正により、不動産取引の透明性が高まり、依頼者と不動産会社の間での業務内容や報酬についての誤解が減少することが期待されています。 主な改正内容   ①媒介業務以外の関連業務の明確化 不動産コンサルティング業務として、所有者等に対する助言、総合調整、空き家等の管理業務などが明確に定義されました。   ②報酬の説明義務 不動産会社は、媒介契約とは別に、不動産コンサルティング業務の具体的な内容とそれに伴う報酬額について、依頼者に事前に説明する必要があります。   ③契約書の締結 説明した業務内容と報酬額を記載した契約書を、媒介契約とは別に、依頼者と不動産会社の双方で締結する必要があります。   ④成果物の交付 不動産コンサルティング業務の成果物がある場合、それを依頼者に書面等で交付することが求められます。   このような法改正により、不動産業者はより透明性の高いサービスを提供できるようになり、空き家問題の解消に向けた取り組みが一層進むことが期待されています。

2024/09/15

抵当権とは？住宅ローンが残っているマイホームの売却

抵当権とは？住宅ローンが残っているマイホームの売却 抵当権とはなにか 借金などの債務を担保するために、不動産（例えば、土地や建物）に設定される権利のことです。もし借金を返済できない場合、債権者（お金を貸した人や機関）はその不動産を売却して、借金を回収することができます。 抵当権は、借金をする際に不動産を担保として提供することで設定されます。 これは通常、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りる際に行われます。 抵当権は、権利の登記として法務局で登記されます。これにより、第三者に対しても抵当権の存在が明らかになるのです。 万が一住宅ローンを返済できなくなった場合は、債権者（銀行）は不動産を競売にかけて売却し、その売却代金からローン残債分を回収します。 マイホーム売却時の抵当権抹消 抵当権があるまま不動産を売却することは難しい場合が多いです、住宅ローンが残ったマイホームを売却（所有権を移転）するには抵当権を抹消しなくてはなりません。 預貯金で住宅ローンを完済できる人はごく稀で、買主から受け取る売却代金で住宅ローンを返済することがほとんどです。ですので、一般的には抵当権抹消は決済時に所有権移転登記と同時におこないます。 これを同時決済、あるいは同時抹消といいます。 具体的な手続き まず、売却する旨を抵当権を持っている銀行に連絡します。銀行は必要な書類を準備します。 売買契約が成立したら決済日を設定し、この日に抵当権抹消手続きを行います。 抵当権抹消手続きは煩雑な内容となるので、司法書士に代行を依頼する場合が多いです。 決済当日、買主から売却代金を受け取り、そのお金で住宅ローンを完済、銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が法務局に抵当権抹消登記を申請する、という流れになります。 必要な書類 　抵当権抹消登記申請書 　抵当権設定契約書 　住宅ローン完済証明書 　登記識別情報（登記済証） 　印鑑証明書 費用 　登録免許税：不動産1件につき1,000円 　司法書士報酬が数万円程度（依頼する司法書士によります） 　※金融機関によっては一括返済の手数料がかかる場合有 まとめとして、マイホームの住宅ローンが残っていても売却することは可能です。ご自宅の売却を考えたとき、何から取り掛かればいいかなど、わからないことも多いと思います。まずは一度お気軽にご相談ください。

2024/09/09

解体費用はどうやって決まるのか？

解体費用はどうやって決まるのか？費用の相場は？ 古い実家を相続した場合や、売却活動をスタートしたもののなかなか売れず時間ばかり過ぎていく、そんな時は建物を解体して更地にしたほうが売れることもあります。その場合に気になるのが解体費用です。そこで解体費用の相場と安く抑える方法、必要な準備や更地にするメリット、デメリットなど、解体する前に知っておきたいことを紹介します。 解体費用はどうやって決まるのか？ 古家が建っている土地の売却では、建物を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま、古家付き土地として売るかを考えます。 解体を選んだ場合は、売却代金が入る前に解体費用を支払う可能性があり、どのくらい費用がかかるのかとても気になるところです。 解体費用を決める大きな要素として考えられるのが、建物の「構造」と「広さ」です。 構造から考えてみます わかりやすくは、「固い」構造体でできている建物ほど、解体費用の単価は高くなると言えるでしょう。 単純に見て、壊すのが大変そう、という感覚で良いと思います。 重機の種類や数、職人の人数が必要になるなど、工事の手間が増えるからです。 木造　⇒　3万～5万円／坪 鉄骨造⇒　4万～6万円／坪 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造　⇒6万～8万円／坪 が一般的に想定される費用帯です。 さらに使用されている建材によっても費用面に影響が出る場合があります、建材によって廃棄の費用や壊し方が変わったり、壊しにくい建材であるほど労力を要するので、その分費用が高くなります。 広さ、面積についても考えてみましょう 広さについても単純に広ければ広いほど解体する面積が増えるので、コストが上がっていきます。 2階建ては平屋より費用がかかると考えて良いですし、 更に建物地下に構造体がある場合も解体費用が上がります。 地下室など地下階の解体費用は地上階の解体費用と同程度が想定される場合が多いですが、特殊な重機や埋め立てる作業が必要になることもあり、解体費用は倍以上になると考えておいたほうがいいでしょう。 重機が入るスペースがあるかなど、立地条件でも解体費用は変わる 解体費用が変動する理由として次に考えられるのが立地環境です。 建物がどういう立地に建っているのかによっても解体費用は大きく変動します。 例えば住宅密集地などの場合、解体に使う重機が入っていけないということがよくあります。さらに隣家への特別な配慮が必要になり、工期が延びたり、工事内容が変わってくることもあります。 その場合、人力で解体する部分が増えることが多くなるため、その分が費用に上乗せされるということです。 さらに、敷地上に電線が張ってあり重機のアームがぶつかるような立地、傾斜地や狭小地、旗竿地など重機が制限されることが多い変形立地なども同じように費用が高くなることがあります。 このように、解体費用を考えるのは一般の人には難しい面もあります。当社では無料で解体費用のお見積りも可能です。 また、解体してから売った方が良いのか？そのまま古屋付き土地で売った方が良いのか、のご相談もお気軽にお寄せください。 売却全体を通した総合的なコンサルティングをしております。