2023/10/22

「囲い込み」って？

囲い込みとは？   「囲い込み」 一般的にはあまり聞き馴染みがない言葉ではないでしょうか。 不動産における囲い込みとは、売主様から売却依頼を受けた物件を自社だけで取引したいがために、他社から問合せがあっても「契約予定などの嘘の情報」を伝えて他社経由のお客様に紹介できないようにする行為です。 一時期テレビやニュースで取り上げられたもののやはり一般の方にはあまり周知されていないようです。 今回はそんな「囲い込み」についてのお話です。       通常の取引では、専属専任媒介契約か専任媒介解約の場合、売主から不動産売却を依頼された不動産会社はレインズ：不動産流通機構に物件を掲載します。レインズは不動産会社であれば閲覧でき、買主側不動産会社はレインズの情報を基に物件を紹介をして成約を目指します。その為、レインズに掲載することで、日本中の不動産会社が抱える買主へ情報を届けることができるのです。   ■囲い込みの手口 買主側不動産会社がレインズ上で自社の買主様の条件と合致する物件を見つけ、売主側不動産会社に対して自社顧客へ紹介可能か打診をします。契約予定など紹介できない事情がなければ、通常は日程を調整して内覧の日程を決めますが、囲い込みをしている売主側不動産会社は、 「契約予定なのでご紹介できません」 「売主様からまだ鍵を預かってないので、まだ内覧できません」 などの理由で他社経由のお客様が内覧できないようにします。 そして、これは、嘘の場合もあるかもしれないのです。 ■なぜ囲い込みをするのか 囲い込みをする不動産会社の目的は、売主と買主双方から仲介手数料をもらう「両手取引」です。他社の不動産会社が入った取引になると、売主からしか仲介手数料がもらえない「片手取引」になるので他社の不動産会社をブロックして自社で買主を見つけます。 囲い込みをすることによって、他の不動産会社経由で興味を持った購入希望者全てが内覧できない状況になります。その為、購入希望者の絶対数が減りその分時間もかかり、早期売却が叶わない可能性が出てくるのです。また本来売れるはずの金額で売れなくなる場合もあり、売主様は不当に不利益を被ることになります。 まとめ 囲い込みは、売主様の利益を損なう行為で、売主様にとって大きなリスクがあります。不動産会社としては宅建業法には明確には違反しないと言われていますが、例えば嘘をついて内覧を拒否したとすれば、宅建業法31条1項「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」という、民法1条2項の信義誠実の原則に反しているとも考えられます。職業倫理に悖る行為であり、行政罰や刑事や民事で責任を問われる可能性もあるのです。 ほとんどの不動産会社は善良に仕事をしていますが、「囲い込み」と思われる行為は暗に継続しているのが現実です。 「囲い込み」がおこなわれている場合、一般の売主様が気づくことはなかなか難しい※ため、売主、買主、両者の間に立って、誠実な仕事をする会社や担当者を見極めることが大切です。 ※売主様がレインズへの登録状況の確認をすることができます 参考：売却依頼物件のレインズ登録内容が確認できます

2023/10/18

住宅ローン完済と抵当権抹消

抵当権抹消とは 住宅ローンが残っている状態で住まいを売却するとき、必ずしなければならないのが「抵当権抹消」です。抵当権抹消を行わないと、売却の際に不都合な事態に陥ります。抵当権の具体的な内容から抵当権抹消の手続きの流れまで、きちんと把握しておきましょう。 抵当権と抵当権設定について 抵当権とは、民法に定められている「約定担保物権」の一つです。抵当権が設定されていると、債権者は債務者から返済がない場合に、抵当権が設定された不動産担保から弁済を受けられます。もう少し簡単に言えば、債務者が「ローンの支払いができなくなったときのための保険」です。金融機関が住宅ローン融資を実行する際、もしも返済が滞ったときのために、家や土地を担保して確保します。つまり債務の弁済（ローンの返済）ができなくなったときには不動産担保を売って債権を回収しますよ、という権利を確定させるわけです。この権利が「抵当権」です。 抵当権を設定するためには、「抵当権設定登記」を行います。抵当権設定登記は不動産登記の一つで、法務局にて行います。登記手続きは不動産の所有者本人でも行えますが、一般的には、間違いのないよう司法書士に依頼します。 ちなみに抵当権は、複数の抵当権者が存在することが可能で、その場合それぞれが抵当権設定登記を行います。抵当権者には順位があり、先に抵当権を設定した抵当権者から優先的に債権の回収ができることになっています。例えばA金融機関がBさんの自宅に対して最初に抵当権を設定したとしましょう。Bさんの債務弁済が滞ったとき、別の債権者CさんがBさんに対して、自宅の売却による弁済を迫っても、A金融機関への弁済が優先されるわけです。 売却時になぜ抵当権の抹消が必要なのか このように債権者の強力な権利である抵当権は、住宅ローンの返済が完了しても自動的に消えるものではありません。住宅ローンの返済が終わったら、抵当権設定登記と同様に法務局で「抵当権抹消登記」を行う必要があるのです。では、なぜわざわざ抵当権を抹消しなくてはならないのでしょうか。 一般的に抵当権が設定されている不動産は、「債務が残っている」と判断されます。ですから、抵当権が設定されている物件には、通常金融機関は新たな融資を行いません。つまり住宅ローンが使えないので、売れる可能性は低くなります。そもそも買主からすると、別の優先順位が高い抵当権者が債権を主張してくるリスクがある限り、まず購入に踏み切ることはないでしょう。適切な価格でスムーズに売却したいのなら、抵当権抹消登記は必ず行う必要があります。 抵当権抹消の手続きと費用 【手続きの流れ】 抵当権抹消の手続きは、以下のような流れで行われます。 １．住宅ローンの完済 住宅ローンの残債をすべて支払います。一括の「繰上げ返済」になるので、金融機関によっては手数料がかかります。 ２．必要書類の準備 ・住民票（原本およびコピー） ・抵当権抹消登記申請書 ・登記原因証明情報（解除証書や弁済証書と呼ばれる場合もあり） ・登記識別情報（登記済証） ・代理権限証明情報（金融機関からの委任状） ３．法務局へ申請 ４．登記完了後、法務局で登記抹消を確認する 抵当権抹消登記を申請してから完了するまでは、およそ1～2週間程度かかります。 【抵当権抹消登記にかかる費用】 ・登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数×1,000円） ・司法書士への報酬（1件当たり5,000円から1万円前後） 登録免許税については、土地付きの建物に対して抵当権抹消登記を行う場合には、土地・建物それぞれが不動産1件とカウントされます。つまり合計2件の登記を行うため、登録免許税は2,000円になります。 なお、抵当権抹消登記を所有者自身で行う場合には、司法書士への報酬が必要ありません。ただし、不慣れな書類作成をミスなく行い、平日の日中に法務局へ出向く労力を考慮すべきでしょう。買主側から見ても、素人が登記を行うより専門家が代行した方が安心できると言えます。実際に融資実行の関係で、司法書士は手続き代行することを前提とする金融機関もあるようですから、自分でやろうとする場合は確認が必要です。 ところで、抵当権抹消登記には期限がありません。ただし、金融機関から送られてくる書類には有効期限があり、有効期限を過ぎた書類は無効になります。また、前述のように、買主側の住宅ローンの都合もありますから、できるだけ早めに登記するよう心がけましょう。

2023/10/14

柏市南逆井の土地：媒介契約締結しました。

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 柏市南逆井の土地（古屋付き）媒介契約締結しました。 以前からご相談いただいていました、戸建の売却について、本日媒介契約を締結しました。 高く売ることよりもできるだけ早く売却することを優先したい、とのご要望でしたので「業者買取」を提案しました。 それでも少しでも売主様の手元に資金として残るよう、また、売主様の負担が少しでも軽く取引が進むよう、建築業者数社と価格や条件の交渉を続けてきました。また解体については、物価の高騰と相まって解体後のゴミの処理費用も高騰していて、結果解体費用も高騰しているため、数社に費用の見積もりを依頼し、少しでも安く安全な解体処理をする会社を探しました。 最終的に測量や残置物処分、解体・滅失登記、越境についての隣地との取り交わし、ブロック塀についての隣地との取り交わし、など、契約に取りかかるための詳細な条件の取り纏めが完了したので、媒介契約を締結させていただきました。 参考記事：滅失登記とは 通常媒介契約を締結した後は、レインズ公開やエンドユーザーに向けた広告活動を始めますが、この場合は一般媒介契約を締結し、広告活動などは行わず、上記のように双方の条件に折り合いがつき次第売買契約を締結する流れになります。 今回のケースのように業者買取というのは、価格は抑えめになりますが、早期売却というメリットがとても大きいのが特徴です。 当店では、売主様のご要望に添えるよう、あらゆる手法を検討し提案することを大切にしています。 売買契約締結後は、引き渡し日までに条件を整えるため、諸方面との調整をおこなっていきます。

2023/10/10

建物滅失登記とは

  新たに建物を建てた際、新しい建物の登記をするということは想像ができると思います。しかし、解体した際にも登記が必要なことは知らない方もいらっしゃるかもしれません。今回は建物を解体した際に行う滅失登記について、登記申請は自身がやらなくてはならないのか、第三者へ依頼できるのか詳しくご説明します。 「建物滅失登記」は、建物をすべて解体、または火事で焼失したなどの場合に行う申請になります。家や店舗などの建物は、所有者や建物の所在、構造などを公に示す目的で登記簿に記載されているため、建物がなくなったことを反映させる必要があります。手続きが完了すれば、建物の登記簿は閉鎖され、建物の固定資産税がかからなくなります。滅失登記は、不動産登記をした時と同じように、建物だけではなく、土地についても登記を行う必要がありますが、基本的には建物だけの申請で問題ありません。 建物の滅失登記は、もし怠ってしまうと権利関係の明確化や抵当権者トラブル、保険金請求に問題が生じる可能性があるため、必ず行わなくてはなりません。 また、滅失登記は不動産登記法第五十七条に基づく義務であり、建物が解体されてから１ケ月以内に申請しないと10万円以下の過料が科される場合もあります。 建物がなくなっても、土地がなくなってしまうケースはほとんどないので、土地の滅失登記は基本的には必要ありません。ただし、海岸線の土地が永続的に沈んだり、大地震によって土地が変形した場合など適宜必要な登記申請をしなければなりません。 【滅失登記の申請は誰ができるのか】 建物の所有者である登記名義人が申請できます。複数人で共有している建物の場合には、共有者の中の1人が単独で申請できます。ただし建物解体の申請については、共有者全員の同意が必要になるため、それぞれ手続きの扱いが異なる点には注意しておきましょう。滅失登記は登記情報の表題に関する登記なので、司法書士ではなく、土地家屋調査士にのみ依頼できます。 つまり、滅失登記の申請ができるのは、建物の所有者と土地家屋調査士になります。また、所有者が亡くなっている場合は、相続人が申請を行うことも可能です。 【自分で申請できるか】 土地家屋調査士に依頼した場合、5万～10万円程度の費用がかかる場合が多いです。申請手続きをすべて自分でおこなうこともできるので、その場合は費用を節約できます。しかし、建物解体から1ヶ月以内という期限や手間、また正確性を考えると、専門家に依頼した方が安心とも言えます。 【申請に必要な書類】 ①建物滅失登記の申請書 滅失した建物の詳細を申請する書類になります。建物がなくなった理由となくなった日付、提出先の法務局、申請人の氏名や住所などを記入します。所在、家屋番号、種類、構造などの建物の詳細は、登記簿謄本の内容を書き写します。控えとしてコピーをとっておきましょう。 申請書は、法務局のホームページからダウンロード可能です。 法務省：不動産登記の申請書様式について ②滅失した建物の登記簿謄本や各種図面 「登記簿謄本（全部事項証明書）」は、申請書に記入する建物の詳細を確認するために使用します。建物図面や各階平面図、公図などの各種図面は、一括取得が可能で、添付書類として提出します。登記簿謄本と各種図面どちらも法務局の窓口交付、またはオンライン請求で取得できます。 ③建物滅失証明書 建物の取り壊し完了を証明する書類です。「建物取り壊し証明書」とも呼ばれています。解体工事完了後、工事を実施した解体業者が作成し、施主に渡します。記載されている内容に間違いがないか確認しましょう。 ④解体業者の証明書と会社の印鑑証明書 「解体業者の証明書」と「会社の印鑑証明書」も解体業者から施主に渡す書類です。受け取り時には、建物滅失証明書の工事人欄と相違がないか確認しておきましょう。 ⑤該当箇所の地図 法務局の担当者が現地確認する必要があるため、建物が滅失した箇所の地図を添付します。Googleマップなどのインターネットの地図を印刷し、該当住所に印をつけます。インターネットの地図が入手できなければ、図書館などで借りた住宅地図、または手書きの地図でも問題ありません。 ⑥現地の写真 可能ならば、建物が滅失した現地の写真を撮っておくと良いでしょう。必須ではないですが、写真があれば建物がなくなった証明にも使えるので便利です。 ⑦委任状（手続きを代行してもらう場合） 建物の所有者以外が代理で手続きする際に必要になります。所有者が法務局に直接行けない、または土地家屋調査士に代行をお願いする場合は、委任状を作成しましょう。   相続した空き家を売却するなど、非居住で建物が老朽化している物件は、その物件を「土地」として取引することも良くあります。この場合、滅失登記を含め解体に関する手続きは売主側で負うことを条件とすることも多いです。 売却の流れや費用を確認する際、建物解体や滅失登記についても忘れずに覚えておくと良いでしょう。

2023/10/06

不動産売却後の確定申告は必要？不要？

不動産売却後の確定申告は必要？不要？ 確定申告の必要性は、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）がプラスとマイナスのどちらであるかで判断します。 譲渡所得がプラスであれば確定申告は必要ですが、マイナスであれば原則不要です。 譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。参考記事：譲渡所得税って？ 　譲渡所得額＝譲渡価額−譲渡費用−取得費 譲渡価額は、不動産の売却価格のことです。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など不動産の売却時に支払った諸経費を指します。 取得費は、不動産を購入した時にかかった費用です。 更に建物部分の計算は不動産を購入した当時の価格から、経年劣化によって失われたと考えられる価値分である「減価償却費」を差し引いて計算します。 土地は経年劣化しないため、土地部分の取得費を計算するときに減価償却費は差し引きません。 ◎譲渡所得がプラスなら確定申告が必要◎ 不動産の売却時に確定申告が必要となるのは、譲渡所得がプラスであり売却によって儲けが出ているときです。 例えば不動産の譲渡価額が5,000万円、譲渡費用が400万円、取得費が4,000万円である場合、譲渡所得を計算すると「5,000万円−400万円−4,000万円＝600万円」となります。 計算の結果、譲渡所得がプラスとなっているため、確定申告をして税金を納める必要があります。 ◎譲渡所得がマイナスなら確定申告は原則不要◎ 不動産を売却したときの譲渡所得を計算すると、結果がマイナスとなり、損失が発生しているのであれば、確定申告は必要ありません。 例えば不動産の譲渡価額が3,000万円、譲渡費用が300万円、取得費が3,500万円である場合「3,000万円−300万円−3,500万円＝−800万円」となり、計算結果がマイナスとなるため、確定申告は不要です。 ただし「居住用財産の3000万円特別控除」の利用によって、計算結果がマイナスとなる場合は確定申告をしなければなりません。居住用財産の3000万円特別控除は、住んでいた自宅を売却したとき、所定の要件を満たすと譲渡所得を最大3,000万円控除してくれる制度です。 居住用財産の3000万円特別控除は自動で適用されるわけではありません。 マイホームを売却したときに居住用財産の3000万円特別控除を利用するときは、忘れずに確定申告しましょう。 不動産売却で損をした場合（譲渡損失が出た場合）、譲渡所得にかかる税金はゼロとなり支払いは発生しません。 そのため確定申告の必要もありません。 しかし確定申告をすることにより、下記の特例が利用できます。 　マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 　特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 特例の利用により税金の軽減措置が取れるため、税金対策として有効です。不動産売却で損をしても、税金の特例を利用したい人は確定申告を必ずしましょう。

2023/09/30

個人売買の可能性とリスク

自力でも売れる？個人売買の可能性とリスク 不動産の売買は、不動産会社が売主と買主の間に入って仲介する方法が一般的です。しかし、個人同士の売買が不可能というわけではありません。個人間で売買が成立すれば、不動産会社に支払う仲介手数料が不要ですから、その分の利益が期待できます。しかし、個人間売買には特有のデメリットやリスクがあることも念頭に入れておく必要があります。 不動産の個人間取引が普及しない理由は？ 冒頭でも述べたように、自己所有の不動産ならば、個人間取引は可能です。不動産会社に支払う仲介手数料を考えると、個人間取引の金銭的なメリットは大きいでしょう。また、不動産会社に仲介を依頼しつつ、並行して個人間取引を成立させることも可能です。実際、一部の媒介契約では「自己発見取引（自分で取引相手を見つけること）」が認められています。 さらに、法律上も特に制限がありません。「資格が無ければ不動産の売買ができないのでは？」と思うかもしれませんが、自己所有の不動産を売買するだけなら無資格でも問題ないのです。また、不動産会社の仲介では必ずついてまわる「売買契約書」や「重要事項説明書」も、原則として不要です。（ただし、後々のトラブルを防ぐために売買契約書や重要事項説明書を作成、取り交わすのが一般的です。） 個人間売買は、以下のような流れで行われます。 １．売却したい物件の図面や、購入時の状態がわかる資料の準備 ２．売却価格を決める ３．必要に応じて広告出稿 ４．問い合わせや現地確認への対応 ５．価格交渉への対応 ６．売買契約書・重要事項説明書・履歴事項証明書などの作成（必要に応じて） ７．売買契約締結と決済、引き渡し ８．必要に応じて売却後のフォロー   かなりやることが多いというのが率直な印象ではないでしょうか。知人や友人に売買するならば、３から６は省略できるかもしれません。しかし、見ず知らずの他人に売却するときはそうはいかないのが実情です。こういった手間の多さが、個人間売買が普及しない理由の一つでしょう。 個人間取引のメリットとデメリット では次に、個人間売買のメリットとデメリットを整理します。 【メリット】  ・仲介手数料が節約できる メリットは実にシンプルで、仲介手数料がかからないことです。「たった一つだけ？」と思うかもしれませんが、不動産の売却において仲介手数料が占める割合は決して小さくありません。 仲介手数料は、（売買価格×3％＋6万円）＋消費税 という速算式で計算できます。仮に、売却したい物件が3,000万円で売れたなら、仲介手数料は「96万円＋消費税」です。また、物件の価格が上がれば、それだけ仲介手数料の金額も上がっていきます。   【デメリット】 ・法的な書類の作成を自分で行わなくてはならない ・売却後にトラブルが発生する可能性とそれに対応しなければならないリスクがある ・広告出稿など、買い手探しにコストがかかる ただし、個人で対応するにはハードルが高いと言えます。前述したように、自己所有物件を売買する個人間取引では、売買契約書・重要事項説明書の作成が義務付けられていません。しかし、これらの法的な書類を作成しなければ、大きなお金が動く不動産の売買を口約束で行うことになります。口約束では「言った・言わない」でトラブルが発生するリスクがあるため、実際は作成が必要なのです。 さらに、売買契約を締結した後に、決済（売買代金の授受）と物件の引渡しを行いますが、通常の手順とはこのときに物件の所有権移転登記まで行います。登記手続きは、法令上一般個人が行うことに何ら問題はありませんが、専門知識を要し複数の書類準備が必要なので、大抵の場合は決済の場に司法書士に同席してもらい、代行を依頼します。この場合、当然司法書士への報酬の支払いが発生します。 また、コストでのデメリットとしては買主を見つけるための広告出稿費用がかかることも、忘れてはいけません（個人で利用できる広告媒体には制限があることも、デメリットになります）。 個人間売買は、確かに「仲介手数料」という大きなコストを削減できるメリットがあります。しかし、準備やトラブル対応を考えると、不動産会社に仲介を頼むよりも労力が多いことは否めません。 要は、「コスト削減を取るか、リスクと手間の削減を取るか」という二者択一なのです。売主に不動産取引や決済の段取り、登記手続きなどの知識があり、個人間売買のリスクや手間を適切に管理できる自信があるのなら、売主・買主での直接取引を検討してもいいかもしれません。ただし、リスクを考えてくれぐれも慎重に行うべきでしょう。

2023/09/24

住みながらの売却ー内見時の対応のコツ

住みながらの売却ー内見時の対応のコツ 居住中の物件の内見は、生活感や使用感が出てしまうことは否めません。しかし、購入希望者にとっては、内見は物件との最大の接点と言え、購入の重要な決め手になります。内見のイメージ次第で購入を判断することは珍しくありません。購入希望者に良いイメージを持ってもらうため、以下のようなポイントを心がけてみると良いでしょう。 ◎安心や清潔さを感じてもらうよう配慮する ◎ゆっくり内覧できる雰囲気をつくる ◎「売主の人柄や対応」もできるだけ好印象が吉 内見希望者は、その物件に何らかの魅力を感じていることは間違いありません。それは価格であったり、間取りであったり、さまざまです。しかしその反面、「使用感が合うか」「不潔にしていないか」「老朽・劣化の具合はどうか」「損傷箇所はないか」など、不安も感じています。 この不安を解消し、できるだけ気兼ねなくリラックスして内見してもらえるよう、配慮しましょう。居住中であっても、内見者に気を遣わせない雰囲気作りができれば、内見者は売主の生活や人柄も含めて評価します。結果的に物件の印象が良くなり、売却しやすくなることにつながります。 具体的な対策としては、不用品を少し整理する、照明器具を掃除したり電球を交換する、水回りはにおいに気を付ける、などです。積まれた郵便物を捨てたり、普段使わないものは見えない収納BOXに入れるなどしてスッキリした印象に見えるようにすると良いです。また照明器具の傘の埃を取るだけでも明るい印象になります。 購入希望者が見たいといった場所は、できる限り見せるようにすると良いでしょう。クローゼットの中などは見せにくい場合もありますが、可能な限り希望に応じる誠実な対応は、好印象にもつながります。 また、内見の際に、安易な口約束はしないことも大切です。これは後々のトラブルやリスクを回避することにつながります。例えば、フローリングの傷を指摘されたときに「ここは張り替えます」などと答えてしまうと、引き渡すまでにリフォームしなければならなくなります。設備や補修に関する問い合わせにどう対応すべきかは、事前に不動産会社と相談しておきましょう。

2023/09/20

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは 建物を建てるときには、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。これは、火災が起きたときの避難路や生活環境を維持するために必要です。そのために、建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。 通常、見た目上、道路に見える、道路と言われるもののすべてが建築基準法上の道路ではありません。 建築基準法の道路は、次の条件のいずれかに該当するものでなければなりません。 建築基準法の道路には、以下の種類があります。 第42条第1項1号から5号に該当する道路 「1項道路」、などと呼ばれる道路のことで、 1.道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第一号） 2.都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第二号） 3.建築基準法施行時に幅員4m以上あった道。（建築基準法第42条第1項第三号） 4.道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（建築基準法第42条第1項第四号） 5.道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの。（建築基準法第42条第1項第五号） この5つを指します。 上記の中で、5、の道路は位置指定道路と呼ばれ、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のことを言います。 建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件を満たすため、私道を道路として指定する場合があります。 第42条第2項に該当する道路 1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことです。 4m未満の道路に接している土地は、原則として建物の建築ができませんが、昔の道路は幅員が狭い道路も多く、救済措置として、すでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）が認めた道路のことです。「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。 ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。これを「セットバック」といいます。 不動産の価格を考えるとき、建築物を建築できるかできないかはとても重要なポイントになります、建築できない場合は、駐車場や資材置き場に使うなど、用途が限られてしまうため、査定価格に大きく差が出る可能性があります。 道路について知るには、自治体の道路課（各自治体により呼称は異なる）などに行けば教えてくれますし、インターネット上で公開している役所もあります。 松戸市の場合は、やさシティマップから閲覧が可能です。

2023/09/16

戸建ての売却をお預かりしました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 先日から取り纏めの段取りを進めていた松戸市小金原の住宅の売却依頼について、販売開始に向けての詳細や条件などのお話がまとまりました。 当該不動産の現況と現段階までの進捗、提案価格の判断基準と根拠のご説明、売却完了までの基本的な流れをご説明し、現在の不動産市況の総合的な状況を踏まえ、当店のご提案する販売方法のご説明をおこないました。 更に、媒介契約の種類と内容、売却完了までに必要となる予定費用、をご説明し、売主様がお持ちくださった現存の関連資料の確認をさせていただきました。 売主様より、ご近所さんに自宅を売却することになった旨、当店からも声をかけて欲しいとのことでした。不動産を売り出すと、お隣さんが買ってくれるというケースが意外とあるので、そのように話をしてみて欲しいとのご要望でしたので、後日ご挨拶を兼ねて近隣を訪問することになりました。 売主様の大切な資産である不動産の売却をお任せいただく業務というのは、知識や経験は大前提ですが、細かい配慮と気遣いがあることが本当に大切だと今回改めて感じました。 不動産の売却には様々なケースがあり、状況や要望に応じた適切な対応が求められます。単に価格の提案をしてレインズや物件サイトに公開し、買主を見つけたら契約決済業務をすればいい、というだけでは成すことができません。各不動産の詳細な調査や周辺状況の調査に始まり、司法書士、測量士、弁護士など、士業の先生方を始め、解体業者、残置物処分業者、遺品整理業者、庭業者、などの様々な専門業者、依頼者の売主、または買主はもちろん、更には近隣にお住いの一般の方まで、多方面との綿密なやり取りも重要です。 売主様のご要望に最大限お応えし、無事売却完了まで纏められるよう、引き続き、細やかで慎重な対応に努めていきます。

2023/09/11

「不動産の価格」ってどう決まるのか？

  そもそも「不動産の価格」ってどうやって決まるのでしょうか。 不動産の価格は、「一物四価」とか、「一物多価」などと言われ、多くの価格が存在します。 不動産のように、一つとして同じ条件の状態がないような場合、どのようにして価格を決めるのでしょうか。 不動産の価格の決まり方を知るために、まず「不動産鑑定評価」についてご説明します。 ー不動産鑑定評価とはー 不動産鑑定評価とは、土地や建物といった不動産の「適正な価格」を判断することを言います。 不動産鑑定評価は誰でもできるわけではなく、国家資格『不動産鑑定士』の独占業務であり、資格所持者だけが行える業務です。また、鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて実施されます。 不動産鑑定評価の業務は個人・法人が所持する不動産のみならず、以下のような国や自治体が実施する不動産価値に関する価格の基準設定など公的な場面でも行われます。 ・地価公示・地価調査 ・相続税路線価評価 ・固定資産税評価 不動産鑑定評価基準は主に以下の3つの手法を利用して、適正な評価額を算出します。 ・原価法 ・取引事例比較法 ・収益還元法 基本的に、適正な価格を算出するには1つの方法だけではなく複数の手法を適用すべきとされています。また、複数の手法の適用が困難な場合においては、なるべく手法についての考え方に基づいて算出するよう心がけるように努めなくてはなりません。   ー宅建業者がおこなう価格査定ー 対して、不動産業者が不動産の価格を判断する業務としておこなうのは、『価格査定』です。 宅建業者がおこなう価格査定は、「宅建業法」に基づき、不動産の売却をしようとするお客様に対してその売出価格を決定する上での目安となる価格として算出するものです。 価格査定とは宅建業者が『対象物件が売却できそうな価格』を算出することを言い、不動産鑑定との違いとして、不動産鑑定は『不動産鑑定士』が判断・算出、不動産査定は『不動産会社』が独自に判断・算出するという違いがあります。 宅建業者がおこなう価格査定も、不動産鑑定評価基準の手法に基づき、「原価方式」、「比較方式」、「収益方式」の３つの手法を基本として、個々の物件に合った査定方法を複数採択して算出します。こうして算出した価格を「査定価格」といい、売主が売出価格を決定するための目安となる妥当な価格であり、その価格で市場に出した場合には、おおむね３か月以内に成約すると思われる価格です。 原価方式、比較方式、収益方式、それぞれの方式の詳しい説明は別の回でおこないます。

2023/09/07

区分マンションお預かりしました！

  媒介契約締結しました。 数か月前から自宅マンションのご売却についてご相談を受けていたお客様と面談しました。 ご来店いただくお約束の日までに、価格の判断と最適な売却方法のご提案をするために、所有者様に明確にコンサルティングできるよう、事前の調査と価格査定などの準備を進めてきました。 ここで、マンションの価格の査定方法について少しご説明します。 マンションの売却価格を査定する際は、「取引事例比較法」という手法を用います。 取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法のことです。実際に行われた取引価格に基づいて査定するため、「市場性」に着目した手法であるといえます。 最初に、同じマンションでの成約事例を優先的にピックアップし、次に、エリアや築年数など、その他条件が近いマンションの過去の取引事例も用います。そうして選ばれた事例価格から、平均（㎡）単価を割り出し、その単価に査定したいマンションの面積をかけて計算します。 その金額を基に、間取りや方角、部屋の中の状態、角部屋などの要因、売りたい人の経済状況（住宅ローンの残債や手元に残したい金額など）を考慮して、査定価格を決めます。 実際、最終的に販売開始価格を決定するのは売主です、私たちは売主が判断するための指針となる価格をご提示します。 お客様との面談の席では、この「取引事例比較法」という手法についてと、実際に用いた事例について詳しくご説明し、私たちのご提案する査定価格の根拠を示しました。更に、実際の室内の状況や、売主様のご要望、期間やお手元に残したい金額などをヒアリングの上、細かくお打ち合わせをして販売開始価格を決定しました。 そのまま、実際の現場を見せていただけるとのことでしたので、ご同行させていただき、現況のチェック、販促に必要な情報の収集や写真撮影、共有部分のチェックと管理人室や掲示板の確認など、販売を開始するにあたって必要な現地での調査をおこないました。 販売開始に向けて、図面や資料の作成、インターネット物件サイトへの公開準備など、順次進めて行きます。

2023/09/03

解体して更地にしてから売った方が良い？

  「家はもうかなり古いから解体して更地にしてから売った方が売れますか？」ご売却相談のお客様からよくいただく質問です。 建物を解体して更地にしたほうが、早く買い手が見つかるのではないか？ 築年数が古く、建物の状態が良くない戸建ての売却を考えた時、このように思う方もいるのではないでしょうか。 たしかに、古い建物が建っているなら、解体したほうが早く売却できるケースはあります。買主負担で建物を解体する必要がなく、買手がつきやすくなることもあるからです。 しかし、解体費用は家の広さや接道状況などにもよりますが、数十万円から数百万円になり、いつ売却できるかは不確定な要素ですので、販売開始前に建物を解体して更地にすることはオススメしません。 結論からいえば、古い建物は解体せずに「古家付き土地」として売り出すことをおすすめします。古い家があっても「土地」として販売ができます。土地を購入して新築を建てたい方や中古戸建てをリフォームして住みたい方にもアピールできます。 本記事では、建物を解体して更地にしてから販売する場合の、メリットとデメリットについてお話します。   －更地にしてから土地を売り出すメリット－ 古い家を解体し、更地にしてから売り出す場合のメリットをご説明します。 ◎売れやすくなる可能性がある 土地を探している人は、自分たちの希望を反映した家を建てたいと考えています。更地の場合はそのイメージがつきやすく、購入の判断がしやすいのです。また、古家があれば解体費用が必要になることや、解体工事の期間や登記の手続きなどで、家の着工が遅れる点も買主にとっては大きなデメリットです。 古家がある状態よりも、更地として売り出したほうが買主の負担が減り、結果早く売却できる可能性が高まります。 ◎地中埋設物の有無を確認しやすい 地中埋設物の有無を確認しやすい点も、更地にするメリットのひとつです。 地中には、古い建物の基礎や廃材、古井戸、浄化槽などが埋まっていることがあります。これらを総称して「地中埋設物」と呼びます。 地中埋設物の存在は、建物があるときは目視での確認は事実上無理があり、売却後、買主がいざ家を建てようとした際に発見されることも少なくありません。万が一、古家の売却後に地中埋設物が見つかった場合、買主から契約不適合責任を問われて撤去費や損害賠償を求められる恐れもあります。 参考記事：契約不適合責任とは　   地中埋設物に関するトラブルを避けるためには、古家の売却前に土地の調査を行い、現状を買主にしっかりと伝えることが大切です。   －更地にしてから土地を売り出すデメリット－ つづいて、古家を解体し、更地にしてから土地を売却するデメリットをご説明します。 ◎100万円以上もの解体費用がかかる 古家を更地にするには、数百万円もの費用をかけて建物を解体しなければなりません。 解体費用は建物の構造や面積、工事の範囲、立地などによって異なりますが、構造別の解体費用の相場は以下のとおりです。 木造       　　　　　　 坪3～5万円 鉄骨造       　　　　　 坪4～6万円 鉄筋コンクリート造     坪6～8万円 たとえば、40坪の木造住宅を解体する際の費用の目安は120～200万円が目安になります。 ◎建物の解体前と比べて固定資産税が6倍になる 毎年1月1日時点における不動産の所有者には固定資産税が課されます。固定資産税の計算方法は以下のとおりです。 固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率） 居住用の住宅が建っている土地に関しては「住宅用地の特例」が適用され、以下のように税負担が軽減されます。 200㎡までの部分（小規模住宅用地）    固定資産税評価額×1/6×1.4% 200㎡超の部分（一般住宅用地）　    固定資産税評価額×1/3×1.4% しかし建物を解体してしまうと、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。 例として、100㎡の土地の固定資産税評価額が3,000万円と仮定した場合の、 古家がある場合と更地にした場合の固定資産税を比較してみましょう。 ①古家がある場合の固定資産税 「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、 固定資産税＝3,000万円×1/6×1.4%＝約7万円 一方、古家を解体して更地にすると、固定資産税は以下のように上がります。 ②更地にした場合の固定資産税 「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、 固定資産税＝3,000万円×1.4%＝42万円 更地にした土地が売却できない期間が長く続くと、固定資産税の負担が重くなってしまいかねない点もデメリットのひとつです。 ◎解体しても売れるとは限らない ここまでお話ししたように、古家を解体して更地にすると解体費用がかかり、固定資産税も上がってしまいます。しかし、費用をかけて更地にしても、土地の形状や接道状況、立地条件などによってはなかなか買い手が見つからないおそれがあります。 人気のあるエリアであれば更地にしたほうが早期売却を期待できますが、需要が低いエリアの場合や相場価格が低いことが予想される地域では、売却までに時間を要する可能性も高く、解体費用分が赤字になるリスクもあるのです。   まとめ 古家の処分にあたって更地にすべきか迷ったときは、まず「古家付き土地」として売り出すのが良いです。その他、売主の負担を軽減する業者買取なども検討できますので、不動産の状況状態や、売主の都合に合わせて最適な売却方法を提案してもらうことをおすすめします。