2023/05/16

媒介契約は３種類！それぞれのメリット・デメリット

  不動産を売却する場合は不動産会社と媒介契約を結びます。一般の人が自分で不動産を売却するのはなかなかハードルが高いので、不動産会社などと媒介契約を結んで、販売活動や契約業務を任せるのが一般的です。媒介契約は、希望する仲介のサービスや手数料を明確化するものなので、契約内容をよく把握しておくことが大切です。   不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。一つ一つ見ていきましょう。   《専属専任媒介契約》 不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。そして、自己発見取引ができない契約形態となり、不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。 依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。   《専任媒介契約》 専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自己発見取引が可能な点があげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。 依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。   《一般媒介契約》 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自己発見取引も可能です。契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、REINS（レインズ）への登録義務もありません。不動産会社が業務の実施状況を報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。 一見幅広く買い手を探すことができそうに感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。   選ぶポイントとしては、主に、売却先の目処の有無、売却価格、売却する時期がどうかによって異なります。時間をかけて納得する価格で売りたい場合は「一般媒介契約」、早期に確実に買い手を見つけたい場合は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結ぶといいでしょう。

2023/05/12

長期間経過後の遺産分割はどうなるか？

前回の相続についてのお話では、不動産の相続登記義務化と期限（※←前回の記事にリンク）についてご説明しました。 本記事では遺産相続に関連して、遺産分割協議に関する法改正について、わかりやすくご説明します。   令和５年４月１日から、相続開始から10年を経過したときは、具体的な相続分による分割の「利益が減少」され、画一的な法定相続分で、簡易に遺産分割を行う仕組みとなります。   今までの遺産分割は、本来協議に期限は設けられていないため、長期間協議が続いていたり、放置されているケースが見受けられました。   また、現行法では具体的に相続分の算定に「特別受益者の相続分」「寄与分」という規定があり、相続人ごとに具体的にいくらずつ相続できるか？の計算がされていたのですが、改正後は、10年経過したものについては、「法定相続分」(法律上定められた割合)等でしか遺産の分割をすることができなくなってしまいます。   本来は、法定相続分＋寄与分がもらえる算定のはずだった相続人も、寄与分の利益を失うことになってしまうため、自分の取り分が少なくなってしまうということになります。   遺産分割協議自体に期限はありませんが、実質的に亡くなってから10年以内には遺産分割協議を終えないといけなくなりました。   『相続』と聞くと難しく感じ、手続きも慣れない作業が多く進めるのは困難な場合があります。ですが適切な申告をしないと損をすることもありますので、手間がかかる調査などは専門家に依頼すると良いでしょう。   不動産の相続登記の期限は3年※、相続税の申告期限は10か月※（納付期限を過ぎると延滞扱いとなる）、遺産分割協議は10年以内、ということで、いずれにしろ、相続開始を知ったらすぐに手続きを始めるのが最善です。（※相続開始を知った時から）   実家の空家を相続した、や、将来的には相続することになるだろう、などでご心配の方は、ご相談ください。

2023/05/09

住み替えの売却と購入、どちらを先にすべきか？

住み替えの売却と購入、どちらを先にすべきか？ 住み替えの際に、今住んでいる家の売却を先に行うことを「売り先行」、新しく住む家の購入を先に行うことを「買い先行」と呼びます。「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。 《売り先行のメリット》 「売り先行」で住み替えを行う場合は、以下のメリットがあります。 ◎売却で得た金額を購入に使えるため、資金計画が立てやすい 売却を先に行うため、現在住んでいる家を売った際の利益を新居の購入費用にあてられます。売却によって入ってくる金額がわかるため資金計画を立てやすいです。 ◎売り急ぐ必要がないため、適切な価格で売却できる 希望の条件に合う買主様が決まるまで売却活動を行えるため、希望に反する値下げをせずに売却ができるでしょう。 《売り先行のデメリット》 「売り先行」のデメリットについても知っておきましょう。 ◎住み替え先が見つかる前に売却が決まった場合、仮住まいが必要になる 売却を優先して進めるため、新居の購入や引渡しが決まる前に、現在住んでいる家の明け渡しを行うことになります。住み替え先が決まるより前の売却となる場合、新居へ入居できるまでの仮住まいを手配する必要があります。 ◎仮住まいの初期費用や引越し費用といった出費が発生するリスクもある 売り先行では、前述のとおり仮住まいが必要となるケースがあります。 新居へ入居するまでの期間に一時的な引越しが必要になると、別途引越し費用がかかります（敷金、礼金、手数料など）。 仮住まいの費用を抑えるには、売却活動と並行して新居を探しておくことが必要です。 続いて、「買い先行」についてのご説明をします。 《買い先行のメリット》 売却するよりも先に新居の購入を進める「買い先行」には、以下のメリットがあります。 ◎じっくり時間をかけて住み替え先を探すことができる 希望の住み替え先が見つかるまで、物件をたくさん見ることができ、じっくり比較し検討できます。 「新居選びを妥協したくない」方は、買い先行がおすすめです。 ◎仮住まいの手配は不要 買い先行では、住み替え先となる新居の購入、引渡しを終えてから売却することになるため、仮住まいの手配は不要です。 新居の引渡し時期を調整できる場合は、売却と同時に引越しを行うこともできるでしょう。 一時的な引越しのための費用や労力がなくなります。 《買い先行のデメリット》 買い先行にもデメリットはあります。確認しておきましょう。 ◎売却が完了するまで、住宅ローンを二重で支払う必要がある 住んでいた家にローンが残っている状態で買い先行の住み替えを行うと、支払いが二重となり、毎月の負担が大きくなります。 特に「自己資金に余裕がない」、「売却で得た利益を新居の購入費用にしたい」という状態で、買い先行の住み替えを行うと、資金計画に無理が生じる可能性もあります。 ◎売却で得た利益を購入に使えない 買い先行で売却を進める場合は、タイミング的にも売却で得た利益を購入に使用できません。今まで住んでいた家に住宅ローンが残っている場合は、残債金額と売却金額の兼ね合いにもよりますが、売却で得た利益が残らない可能性もあります。 買い先行の住み替えは「住んでいた家の住宅ローンを完済している」場合や、「自己資金に余裕がある」という状態であれば、デメリットのリスクが下がります。 不動産仲介会社と綿密に打ち合わせをし、慎重に計画を立てましょう。

2023/05/04

お悩み解決！360°パノラマ撮影ってどんなもの？

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 最近「バーチャル内覧」などの言葉を良く耳にするかと思います、このバーチャル（仮想）で物件を内覧できるサービスは、ここへ来てかなり浸透してきて、一般的になったのではないでしょうか。     当社でもこのサービスを取り入れており、売主様より物件をお預かりした際は、室内の360°パノラマ撮影をさせていただいた上で、バーチャル内覧の画像を生成します。 このデータをインターネットやチラシ等に掲載したり、閲覧サイトへのリンクで誘導するなどして、見栄えを良くし、売りやすくする販促物の制作が可能になります。 このバーチャル内覧機能があれば、購入希望者がインターネットなどで物件情報を見て、このおうちを見学したい！となったとき、 実際に現地まで赴かずとも、自宅や移動中にスマホやパソコンから内覧をすることができるのです。お部屋をぐるっと一望でき、現地で物件を見ることに近い効果を得られます。   ここから⇒　バーチャル（VR）内覧してみる！ 操作は簡単、指やマウスでクルクルするだけ！   そして当社では更に一歩踏み込んで、「家具消しサービス」もおこなっています。これは、撮影させていただいた室内の画像を家具家電、壁に飾った写真などがない状態に加工するものです。 「室内を片付けるのが大変だ・・・」というお悩みをお持ちの売主様にも安心して売却活動へ踏み出していただけると思います。 当社のこの「360°パノラマ撮影」サービスをご利用くだされば、お悩み解決！となるでしょう。しかも、当社と専任媒介契約を締結していただいた売主様へは無料のご提供です！         室内が残置物がない状態になっていれば、CGで家具を設置することもできちゃいます。

2023/05/01

マイホームを売るときに必要になる書類って？

不動産は大きな資産となるので、安全に取引をし売却を完了するためには、物件の内容や本人を証明するためのさまざまな書類が必要となります。 売却を円滑に行うためにも、事前に必要書類を確認して、計画的に準備しましょう。 どうしても見つからない場合や、所持していない場合もあるかもしれませんが、 売主様にご用意いただかなくてはならない書類と、仲介業者が自治体などから取得可能な書類もあるので、 売却を相談する際、不動産仲介店などに書類についての確認をすると良いですね。   各書類の詳細を見ていきましょう。 ①土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報 「土地・建物登記済証（権利証）」は、その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面です。 ②実印 共有の場合、全ての所有者の実印が必要 ③印鑑証明書 実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類 ④固定資産税・都市計画税納税通知書 市区町村の自治体役所から発行され、所有者に送付されている書類 年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要です、最新のものを確認 ⑤パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションなどの場合） 物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書など ⑥建築確認通知書・検査済証 建築基準法に定められた内容に合致していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書面 ⑦測量図・建物図面 売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類 ⑧印紙、または印紙代 不動産売買契約書に貼付する印紙、印紙代は、売却代金により変動 ⑨本人確認書類 運転免許証、パスポート、各種健康保険証など   こちらで詳しく説明しています！　☜タップ   売却を検討し始めたら、少しずつでいいので書類を確認し、探すなどして準備していくと、安心して取引を進めて行けます。 思い立ったらまずは！お気軽に当店にご相談ください。

2023/04/28

現場お打ち合わせ行ってきました！

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 今日は、松戸市小金原で戸建ての売却のご相談をいただいていたお客様と、お打ち合わせでした。 親御様が家を使わなくなったため、処分の方法についてご相談いただいており、 法務局取得資料と、ストリートビューや住宅地図にて机上での試算をして机上査定書をお渡ししていましたが、 実際の現場でお打ち合わせの時間をいただけることになり、簡易調査も兼ねておうかがいしてきました。 ・家屋は、痛みが多く見られるので、再利用を考えるよりは土地での売却が良さそう ・建物の解体及び残置物の処分について、かかる費用の目安や方法に関してご説明 ・併せて立派な庭の植栽の伐採や樹木等の定着物の撤去も必要になる可能性がある ・地積測量図上の間口が２ｍとなっているので、この場合は確定測量を入れたほうが良い などをお伝えしました。   この場合、まずは確定測量を先行しておこなったほうが良いとご理解ご同意いただいたので、 早速、土地家屋調査士へ依頼をかけ、残置物処分の方法なども考慮しながら同時並行で販売活動の準備を始めていくこととなりました。 無事ご売却が完了するまで、しっかりと寄り添い、精一杯お手伝いさせていただきます。

2023/04/25

住みながら販売活動はできる？

ご自宅の売却のご相談を受お受けする際、良くご質問いただくのが、 「住んでても売れますか？」 という問いです。結論から申し上げると、「大丈夫です、住んでても売れます」   住みながら販売することのメリットは、 ・売却活動での内覧の際に内覧者が実際にその物件で生活することをイメージしやすい点 ・内覧に来た購入検討者に対してご自宅の魅力を伝えやすい点 と言えると思います、   がしかし、メリットがあればデメリットもあります ・内覧希望者が見学に来るので、ある程度は綺麗に掃除しておく必要があること ・内覧希望が入った際は在宅していなくてはいけないので、日程調整が必要になること この２点は、売主様にとって結構な負担になると思います。   ですが！ この二つのデメリットについては、 当社の「360°パノラマ撮影」や「家具消しサービス」をご利用いただくと、ほぼ解消することが可能です。 室内を360°パノラマ撮影することにより、家財や掲示物などを消した画像を作成することができ、この画像をネット掲載などの販売活動に利用しますので、「掃除しなくては。。。」という負担が軽くなると思います。 また、この360°パノラマ撮影によって生成される「VR内覧」機能により、見学希望の方が実際に現地に行かなくても、スマホやパソコンからバーチャルで内覧することが可能になりますので、見学希望者との日程調整の負担も軽くなります。 最終的に購入の決断をするためには、やはり最低でも一度は現地を見学することが大切ですが、このサービスをご利用いただければ、売却活動に対する不安や負担がかなり軽減されるのではないでしょうか。   サービスの概要はこちら　　をタップ！当HPトップページよりご覧ください。   こちらのサービスは当社にて専任媒介契約を結んでくださった場合は、無料でおこなっています！！ 「売り出したいけど荷物が多くて片づけられない・・・」 「ネットに部屋の写真を掲載しても綺麗に見えないかも・・・」 売却をご検討していても、このようなお悩みがある方は、是非お気軽に当店に一度ご相談してみてください。

2023/04/21

境界明示とは？測量費用っていくらかかるの？

不動産を売却する際（土地・戸建て）には、売主には原則として境界明示の義務があります。 境界とは誰の土地がどこまでかを示すことを言い、コンクリートの杭や金属のプレートなどで示します。 境界明示とは、誰の土地がどこまであるか、を示した杭を設置することを言います。既に杭がある（境界が明示されている）場合は不要ですが、杭が無い場合は、土地家屋調査士へ依頼して、境界杭の設置（測量）を行います。この際に測量費が発生します。 法務局で保管されている地積測量図を参考に建物やブロック塀等を測量して、現況の面積を求める現況測量（※隣接土地所有者等の立会いは不要）と、境界杭が設置されていなかった場合に、隣地所有者立ち合いの元で確認し、土地の境界を確定させる確定測量があります。 確定測量の方が正確な数字が出ますが、費用も高いです。確定測量の結果、現在の登記情報の面積との差異が許容誤差を超えている場合は、地積更正登記と言って、登記情報の更正をするケースもあります。 実際の売却の場面での測量のタイミングは、売買契約後、決済までの間におこなうことが多いですが、接道状況に心配がある（接面2ｍ以上の確定）、明らかに杭が見当たらない、ような時は、販売を開始するにあたり、つまり売買契約より前に測量を入れることもあります。 売買契約後のタイミングで測量をおこなう場合は、決済時の費用の支払いになることが多いです、つまり売却代金での清算が可能です。 一方、売買契約前に測量を入れる必要がある場合は、売却代金が入るより先に費用が持ち出しで発生する可能性もあります。   いずれの場合も、当店では、個々のお客様と個々の物件に合わせて、最適な方法をコンサルティングいたします。 不動産の売却までの道のりは、一つとして同じパターンは存在しません、平坦な道のりではないことも多いです。それらを親身にサポートし、無事売却まで到達させるのが私たちの務めです。 当社では、土地家屋調査士の士業連携もしております。地域に根付き、小さな企業ならではのフットワークの軽さ、柔軟な対応ができることが私たちの強みです。ご売却をお考えのお客様は、是非一度当社にご相談ください。

2023/04/18

松戸市五香のマンションの売却相談を受けました

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 本日、松戸市五香の区分マンションの売却のご相談をお受けしました。 取得時から20年近く経ち、家族構成も変わったため、お住み替えをご希望されているとのことでした。 当社としてまずは、近隣売出相場の確認、当該マンションの過去の成約事例の確認をおこない、販売開始に適するであろう価格帯の机上試算でのご提案と、 お住み替えとのことでしたので、住宅ローンの残債務についてや、新居取得のための資金計画やローン商品のご紹介など、詳しくご説明させていただきました。 後日、訪問査定にお伺いするお約束をさせていただきましたので、その際には、ご売却までの流れや、販売計画、お住み替えのタイムスケジュール（これが結構いつもシビアです💦）、資金計画等、 綿密にお打ち合わせさせていただく事となりました。   無事、お住み替えが叶いますよう、精一杯お手伝いさせていただければ嬉しいです。  

2023/04/14

不動産売買の仲介手数料とは？①

不動産売買の仲介手数料とは？① 仲介を通して不動産を売買した場合は仲介手数料が生じます。仲介手数料は不動産売買をする場合の最も大きな費用となることから、その計算方法等について気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。 この記事では「不動産売買の仲介手数料」とはどういうものか？について解説します。 「仲介」とは、不動産会社が売買契約の成立に向けて現地案内や、物件および権利関係の調査・説明、代金額その他契約条件の調整などに尽力する行為のことです。仲介手数料とは、これらの不動産会社の仲介サービスに対する報酬対価となります。 仲介手数料は、不動産会社の仲介サービスに対して支払われるため、仲介が介在しない不動産取引であれば仲介手数料は生じません。 仲介手数料は、売主と買主との間に不動産会社の仲介が介在する場合に発生します。それに対して、新築物件のように売主が不動産会社の場合には、仲介手数料は発生しません。 中古物件でも不動産会社が売主で、その不動産会社から直接購入する場合も仲介手数料は生じないことになります。 不動産売却では、買取で売る場合も仲介手数料は生じないです。買取とは、不動産会社へ市場価格より割安で売ることを指します。 また、不動産会社を利用しない個人売買も仲介は存在しないため、仲介手数料は生じません。仲介手数料はあくまでも売主と買主との間で不動産会社による仲介サービスが存在しなければ発生せず、仲介が介在しない取引であれば生じないものとなります。 では、実際いくらかかるのか？ については②でお話します。

2023/04/10

任意売却とは？住宅ローンの返済が苦しくなったら

任意売却とは   任意売却＝不動産売却＋債務整理 「任意売却」とは、住宅ローンや担保付借入事業資金の返済が、何らかの理由によって困難になってしまい、今後競売にかけられてしまいそうな担保不動産を、自らの意思によって一般市場で売却することを指します。不動産売却に加えて、「債務整理」という側面も持ち合わせていることが特徴です。 　 通常、住宅ローン返済中の不動産を売却しようとした場合、債権者へ借入金を全額返済して抵当権を解除してもらう必要があります。 したがって、売却代金で残債を全額返済できない場合や、不足分を自己資金で補えない場合は当然抵当権は解除されず、その不動産を売却することはできません。 しかし、そのような状況でも、債権者と協議して売却を可能にすることが「任意売却」なのです。 　 いざ、競売になってしまうと、価格が市場価格の5割程度になってしまいます。ですが、任意売却の場合だと、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、残債務を軽減する効果が大きく、債権者が回収できる金額も増えることになります。 任意売却は、債務者にとっても債権者にとってもメリットがある方法と言えるのです。 それ以外にも、競売と違い周囲に返済困難な状況を知られずに売却活動ができることや、契約時期や引越し時期についてある程度相談することが可能な場合があること、 残債務の返済方法については、再出発後の生活に負担のない返済計画にすることができる、などのメリットがあります。 いずれにしろ、住宅ローンの返済が苦しくなったら、絶対に放っておかず、返済計画の見直しなど早めに借入先の金融機関に相談することが第一です。   次回は、任意売却について逆にデメリットや、進め方などについてお話します。

2023/04/06

区分マンションお預かりしました

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 先日査定させていただいた、区分マンションを専属専任媒介でお預かりしました。 約27畳のワンルームのお部屋です、とても広くゆったりとしています。大変綺麗に使用されていたので、そのままでもすぐ入居できそうです。 常磐緩行線馬橋駅まで徒歩約12分と近く、お買い物施設も充実している場所なので、そういった点も加味して査定価格をご提示させていただきました。 最終的には売主様にご判断いただき、販売開始価格を決定していただきましたので、物件検索サイトSUUMOやathomeなどにも掲載するなど、さっそく販売活動を始めていこうと思います。   物件紹介ページはこちら