2024/12/03

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例はどちらが得か

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例はどちらが得か 「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」は、それぞれ異なるメリットがあります。どちらが得かは、個々の状況によります。以下にそれぞれの特徴を簡単にまとめます。 ◆3,000万円特別控除 適用条件: 自宅を売却した場合に適用されます。 控除額: 譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 メリット: 売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからないため、即時の税負担軽減が期待できます。 ◆特定居住用財産の買換え特例 適用条件: 居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した場合に適用されます。 効果: 売却時の譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができます。 メリット: 新たな居住用財産を購入する場合、売却時の税負担を軽減し、資金を新居に充てることができます。 短期的な税負担軽減: 売却益が3,000万円以下であれば、「3,000万円特別控除」が、長期的な資金計画: 新たな居住用財産を購入する予定がある場合、「特定居住用財産の買換え特例」が有利な場合があります。   3,000万円の特別控除と買換え特例と、どちらが得かはケースバイケースです。それぞれのメリット・デメリットを比較します。   (1) 3,000万円特別控除 ➀メリット ・実際は3,000万円以上の利益が出るケースは珍しいため、この特例を使えば節税効果が大きい。 ・共有名義のマイホームを売却した場合は、それぞれ特例を使って6,000万円まで控除することが可能   ②デメリット ・国民健康保険に加入している場合、売却した翌年の国民健康保険料は、3,000万円が控除される前の所得を基礎として算出されるため、1年間保険料が値上がりしてしまう場合がある。   (2) 買換え特例 ➀メリット ・売却益が3,000万円を超える場合でも課税を回避できる。 ・課税を繰り延べるので、国民健康保険は値上がりしない。   ②デメリット ・課税が免除されるわけではなく、将来売却したときに課税される。 ・長期的にみると節税効果があるとも言い切れない。 買換え特例は「売却益が3,000万円を超えていて、買い替えた家をずっと売らない」場合なら、利用するメリットは大きいというのがポイントです。 買換え特例は課税されるタイミングを先送りにするだけで、非課税になる制度ではなく、将来的なことを考えると得にならない可能性もあります。   基本的には、売利益が3,000万円を超えることは稀であり、保有期間が10年超の場合、3,000万円の特別控除を利用した方が節税効果は大きいと言えます。

2024/11/26

市川市戸建ての訪問査定に行ってきました

市川市戸建ての訪問査定に行ってきました こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です。 売却のご相談をいただいていた市川市の戸建ての件で、 現地に訪問査定に行ってきました。 建物は築45年を超えており、空き家になってから数年経っているため、実際に使えるかどうかは現地を見てみないとわからないこと、周辺環境についても前面道路や隣家との位置配置の関係、高低差などは現地に行かないと見えてこないことです。 依頼主様のご予定と調整させていただき、実際に現地で査定させていただけることとなりました。 建物内を拝見したところ、雨漏りや床の沈み、建具や窓、雨戸のガタツキ建付け不良及び開閉困難、などが複数箇所見られ、このままの状態で建物を使うのは難しそうという判断になりました。 周辺環境については、 机上で地図などで見ていたよりも現場に行くと高低差があった、良く見ると樹木が越境している、などということもよくあります。また高低差がある時、条例などで建築の制限を受ける場合もあります。更に、境界点の目視確認や、道路幅員の確認などもおこないます。 そのほか、庭の状態や、越境状態の確認、周辺の家との関係性なども確認させていただき、今回は土地として販売してみては、というご提案をさせていただくことにしました。 本日の訪問査定の結果を踏まえて、後日改めて査定書をお作りしてお届けすることをお約束して、この日は終了です。 このあと、改めて物件の詳細な調査に入ります、役所や現地にて詳しく調べていくことになります。

2024/11/13

松戸市の不動産売却のご相談は是非当店へ

松戸市の不動産売却のご相談は是非当店へ こんにちは 松戸不動産情報館の庄司です。 今年は秋がない！！！春夏　冬？ ちょっと前まで毎日暑いぃ～と言っていたら、 急に朝方1けた台の気温の日があったりして、普段車で通勤していると服装の感覚が追いつきません。 お風邪などお召しになりませぬよう、お体どうぞご自愛くださいね。 さて、今年4月から相続登記が義務化され半年が過ぎ、ご存知の方も多いと思います。 所有者不明土地の問題や、増加する空き家の問題にも、対策になると言われていますね。 ご両親が亡くなって暮らしていた実家を相続したので売りたい、というご相談が本当に増えてきています。 相続登記が済んでいる場合もそうでない場合もあります。 それと併せて多くなってきているのが、両親が施設に入り住んでいた実家が必要なくなった、というご相談です。 こちらは相続が発生する前のご相談ということになりますね。 まだ健在なのに亡くなった後の話なんて。。。と思われる方もいらっしゃるかもしれません。 ですがご両親がお亡くなりになったとき、ご資産は必ずご子息が相続するのです（放棄しない限り）。 不動産に限らず予めご資産全体を把握しておくこと、ご両親のご意向を確認しておくこと、などをよく話し合っておくことは大切なことだと思います。 不動産の処遇には様々な選択肢があります。またご用意いただく書類や手続きなど、煩雑な面があることも否めません。相続（予定）したけど、何から手を付けていいかわからない、必要な書類があるかどうかわからない、相続人の意見が一致しない、 など、ご心配な点やご不安なことは、ささいなことでも構いません、まずは当店へご相談ください。 当店では、各士業の方々と綿密に連携していますのでご安心ください。 早めの対策が吉となります！ 松戸市の不動産売却なら、松戸不動産情報館へ。

2024/10/22

市川市の築浅戸建ての訪問査定でした

市川市の築浅戸建ての訪問査定でした 本日は、市川市の戸建ての訪問査定のご依頼をいただき行ってきました。 事前にストリートビューなどで机上での調査をしていましたが、 実際に現地を見ると、やはり色々なことが見えてくるなと改めて感じます。 建物は築10年以内で、大切に綺麗に使われており、同等の経年の建物よりも状態が良いなと思いました。 通常中古の取引の場合は、築年が浅くてもハウスクリーニングくらいはすることが多いですが、 今日お伺いした物件はそのままでも買い手がつきそうなくらいでした。 また、訪問査定に伺った際に重要な視点は、周辺環境です。 前面道路の幅員（道路幅）と接面の長さ（間口の広さ）の確認や、境界の確認、近隣両隣の状態（例えば隣の家が空き家であまりに状態が良くないと販売活動に影響します）、更に陽当たりの具合や風の通り具合、匂いなど、現地に行かないとわからないことはたくさんあります。 机上簡易査定では、土地や建物の個別の要因は判断材料に含んでいません。あくまでも査定時の近隣の取引状況や相場などから簡易的に試算しています。 実際に販売開始する価格を決めるためには、必ず現地を見る、ということがとても重要になります。 更に役所での詳細な調査を経て、売主様とご相談して決めていくことになります。机上査定の提示価格はそのための目安となる数字とお考え下さい。 私の家っていくらで売れるの？と思ったら、まずは机上査定を依頼してみるのもいいかもしれませんね。 当社の机上査定をお申し込みの方はこちらから    

2024/10/19

両親が施設に入り住んでいた実家が必要なくなった、どうしたらいい？

両親が施設に入り、住んでいた実家が必要なくなった、どうしたらいい？ こういうご相談を良くいただきます。 いくつかの選択肢がありますので、それぞれのメリットとデメリットを考慮して決めると良いでしょう。 実家を売却する場合 《メリット》まとまった資金が手に入る、 売却することで、まとまった現金を得ることができます。維持費や管理の手間がなくなる、 固定資産税や管理費用が不要になります。   《デメリット》思い出の場所を手放す、感情的な面での負担があるかもしれません。将来的な利用ができなくなる、将来、実家を利用したい場合には再取得が難しくなる可能性があります。 実家を売らずに活用する場合   賃貸として貸し出す 《メリット》 毎月の家賃収入が得られます。 《デメリット》 賃貸管理の手間や費用がかかります。   リフォームして自分が住む 《メリット》 実家を維持しながら、自分のライフスタイルに合わせた住まいにできます。 《デメリット》 リフォーム費用がかかります。   空き家として所有し続ける 《メリット》 思い出の場所をそのまま残せます。 《デメリット》 固定資産税や管理費用がかかり、放置すると特定空き家に指定されるリスクがあります どの選択肢が最適かは、経済的な状況や感情的な面、将来的な計画などを総合的に考慮して決めると良いでしょう。 また、不動産の名義人である方が認知症の診断を受けた場合、土地や建物を処分するには特別な手続きが必要になります。以下の方法を検討してみてください。 成年後見制度の利用 認知症などで判断能力が低下した場合、成年後見制度を利用することが一般的です。この制度では、家庭裁判所が後見人を選任し、後見人が本人の代わりに財産管理や不動産の売却を行います。 ◎手続きの流れ◎ 書類の準備: 申立書、事情説明書、親族関係図、財産目録、収支目録、診断書などを準備します。 家庭裁判所への申立て: 書類を家庭裁判所に提出し、成年後見開始の申立てを行います。 面接と審査: 家庭裁判所で面接が行われ、審査が進められます。 審判と後見人の選任: 審判が下り、後見人が選任されます。 不動産売却の許可: 居住用不動産の場合、家庭裁判所の許可を得て売却を進めます12. ◎注意点◎ 費用と時間: 成年後見制度の利用には費用がかかり、手続きに時間がかかることがあります。 後見人の選任: 信頼できる後見人を選ぶことが重要です。親族が後見人になる場合もありますが、専門家が選任されることもあります。 成年後見制度を利用することで財産を適切に管理しながら不動産の処分を進めることができます。 具体的な手続きについては、専門の弁護士や司法書士に相談することが大切です、当社では各士業の方と連携しています、まずはご相談ください。

2024/09/30

不動産業による空き家対策推進プログラムとは

不動産業による空き家対策推進プログラムの詳細 ◆「不動産業による空き家対策推進プログラム」は、近年急増している空き家や空き地、マンションの空き室などの問題に対応するために策定されました。以下のような背景があります。   ①人口減少と少子高齢化 日本では人口減少と少子高齢化が進行しており、利用目的のない空き家が増加しています。特に地方部では、空き家の増加が顕著です。   ②周辺環境への悪影響 空き家が放置されると、使用が困難になるだけでなく、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、景観の悪化や倒壊の危険、害虫の発生などが挙げられます。   ③新たなニーズへの対応 二地域居住などの新たな働き方や住まい方へのニーズが高まっており、空き家を有効に活用することが求められています。   ④不動産業者のノウハウ活用 不動産業者は物件調査や価格査定、売買・賃貸の仲介など、空き家の発生から流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを持っています。このノウハウを活かして、空き家問題の解決を図ることが期待されています。   このような背景から、「不動産業による空き家対策推進プログラム」が策定され、空き家問題の解消に向けた取り組みが進められています。 ◆不動産業者のノウハウ活用の面では以下のようなことが求められます   ①所有者への相談体制の強化 空き家利活用に関する総合的な相談サービスを提供し、所有者が空き家所在地から離れていても相談可能な体制を整備します。   ②空き家対策の担い手育成 空き家専門家の育成に係る業界研修を充実させ、高度な空き家活用に知見・経験を有する関係者とのネットワークを形成します。   ③地方公共団体との連携 地方公共団体と連携し、不動産業の活動を拡大します。   ④情報発信の強化 空き家所有者向けに早期利活用の必要性や利活用事例等の情報提供を充実させます。 ◆不動産業者がこのプログラムを推進するにあたり、2024年7月に宅建業法等の改正もおこなわれました。 不動産コンサルティング業務を含む媒介業務以外の関連業務の内容が明確になりました。この改正により、不動産取引の透明性が高まり、依頼者と不動産会社の間での業務内容や報酬についての誤解が減少することが期待されています。 主な改正内容   ①媒介業務以外の関連業務の明確化 不動産コンサルティング業務として、所有者等に対する助言、総合調整、空き家等の管理業務などが明確に定義されました。   ②報酬の説明義務 不動産会社は、媒介契約とは別に、不動産コンサルティング業務の具体的な内容とそれに伴う報酬額について、依頼者に事前に説明する必要があります。   ③契約書の締結 説明した業務内容と報酬額を記載した契約書を、媒介契約とは別に、依頼者と不動産会社の双方で締結する必要があります。   ④成果物の交付 不動産コンサルティング業務の成果物がある場合、それを依頼者に書面等で交付することが求められます。   このような法改正により、不動産業者はより透明性の高いサービスを提供できるようになり、空き家問題の解消に向けた取り組みが一層進むことが期待されています。

2024/09/15

抵当権とは？住宅ローンが残っているマイホームの売却

抵当権とは？住宅ローンが残っているマイホームの売却 抵当権とはなにか 借金などの債務を担保するために、不動産（例えば、土地や建物）に設定される権利のことです。もし借金を返済できない場合、債権者（お金を貸した人や機関）はその不動産を売却して、借金を回収することができます。 抵当権は、借金をする際に不動産を担保として提供することで設定されます。 これは通常、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りる際に行われます。 抵当権は、権利の登記として法務局で登記されます。これにより、第三者に対しても抵当権の存在が明らかになるのです。 万が一住宅ローンを返済できなくなった場合は、債権者（銀行）は不動産を競売にかけて売却し、その売却代金からローン残債分を回収します。 マイホーム売却時の抵当権抹消 抵当権があるまま不動産を売却することは難しい場合が多いです、住宅ローンが残ったマイホームを売却（所有権を移転）するには抵当権を抹消しなくてはなりません。 預貯金で住宅ローンを完済できる人はごく稀で、買主から受け取る売却代金で住宅ローンを返済することがほとんどです。ですので、一般的には抵当権抹消は決済時に所有権移転登記と同時におこないます。 これを同時決済、あるいは同時抹消といいます。 具体的な手続き まず、売却する旨を抵当権を持っている銀行に連絡します。銀行は必要な書類を準備します。 売買契約が成立したら決済日を設定し、この日に抵当権抹消手続きを行います。 抵当権抹消手続きは煩雑な内容となるので、司法書士に代行を依頼する場合が多いです。 決済当日、買主から売却代金を受け取り、そのお金で住宅ローンを完済、銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が法務局に抵当権抹消登記を申請する、という流れになります。 必要な書類 　抵当権抹消登記申請書 　抵当権設定契約書 　住宅ローン完済証明書 　登記識別情報（登記済証） 　印鑑証明書 費用 　登録免許税：不動産1件につき1,000円 　司法書士報酬が数万円程度（依頼する司法書士によります） 　※金融機関によっては一括返済の手数料がかかる場合有 まとめとして、マイホームの住宅ローンが残っていても売却することは可能です。ご自宅の売却を考えたとき、何から取り掛かればいいかなど、わからないことも多いと思います。まずは一度お気軽にご相談ください。

2024/09/09

解体費用はどうやって決まるのか？

解体費用はどうやって決まるのか？費用の相場は？ 古い実家を相続した場合や、売却活動をスタートしたもののなかなか売れず時間ばかり過ぎていく、そんな時は建物を解体して更地にしたほうが売れることもあります。その場合に気になるのが解体費用です。そこで解体費用の相場と安く抑える方法、必要な準備や更地にするメリット、デメリットなど、解体する前に知っておきたいことを紹介します。 解体費用はどうやって決まるのか？ 古家が建っている土地の売却では、建物を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま、古家付き土地として売るかを考えます。 解体を選んだ場合は、売却代金が入る前に解体費用を支払う可能性があり、どのくらい費用がかかるのかとても気になるところです。 解体費用を決める大きな要素として考えられるのが、建物の「構造」と「広さ」です。 構造から考えてみます わかりやすくは、「固い」構造体でできている建物ほど、解体費用の単価は高くなると言えるでしょう。 単純に見て、壊すのが大変そう、という感覚で良いと思います。 重機の種類や数、職人の人数が必要になるなど、工事の手間が増えるからです。 木造　⇒　3万～5万円／坪 鉄骨造⇒　4万～6万円／坪 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造　⇒6万～8万円／坪 が一般的に想定される費用帯です。 さらに使用されている建材によっても費用面に影響が出る場合があります、建材によって廃棄の費用や壊し方が変わったり、壊しにくい建材であるほど労力を要するので、その分費用が高くなります。 広さ、面積についても考えてみましょう 広さについても単純に広ければ広いほど解体する面積が増えるので、コストが上がっていきます。 2階建ては平屋より費用がかかると考えて良いですし、 更に建物地下に構造体がある場合も解体費用が上がります。 地下室など地下階の解体費用は地上階の解体費用と同程度が想定される場合が多いですが、特殊な重機や埋め立てる作業が必要になることもあり、解体費用は倍以上になると考えておいたほうがいいでしょう。 重機が入るスペースがあるかなど、立地条件でも解体費用は変わる 解体費用が変動する理由として次に考えられるのが立地環境です。 建物がどういう立地に建っているのかによっても解体費用は大きく変動します。 例えば住宅密集地などの場合、解体に使う重機が入っていけないということがよくあります。さらに隣家への特別な配慮が必要になり、工期が延びたり、工事内容が変わってくることもあります。 その場合、人力で解体する部分が増えることが多くなるため、その分が費用に上乗せされるということです。 さらに、敷地上に電線が張ってあり重機のアームがぶつかるような立地、傾斜地や狭小地、旗竿地など重機が制限されることが多い変形立地なども同じように費用が高くなることがあります。 このように、解体費用を考えるのは一般の人には難しい面もあります。当社では無料で解体費用のお見積りも可能です。 また、解体してから売った方が良いのか？そのまま古屋付き土地で売った方が良いのか、のご相談もお気軽にお寄せください。 売却全体を通した総合的なコンサルティングをしております。

2024/08/27

共有不動産、共有状態とは？

共有不動産、共有状態とは？ 物をふたり以上で所有することを「共有」と言います。反対に単独で所有することを「単有」と言います。共有状態である不動産を「共有不動産」と言い、それぞれの所有者を「共有者」と言います。 不動産の所有者は、登記事項証明書に住所と氏名が記載されますが、共有不動産の場合は共有者全員の住所と氏名が載ることになります。また単有の場合にはない項目として、共有者それぞれの「持分」が記載されます。 ここでは、不動産の共有についてわかりやすく解説させて頂きます。 ◎各共有者はそれぞれ、不動産全体を利用する権利がある   例えば土地を二人で共有している場合、こっちからこっちはＡさんが、こっちからこっちはBさんが、といった具合に物理的な範囲を線引きして占有する状態を共有と勘違いしていることが多いですが、「共有」というのは、それぞれの共有者がその持分に応じてその物「全体」を使用する権利を有していることを言います。 そのため、例えば土地の持分３分の１の所有者であっても、その土地の面積の３分の１しか使用できないわけではなく、土地の全体に対して権利を持っています。 同時に、自分だけが独占して使用して、他の共有者の使用を排除するようなことも出来ません。 つまり、共有者それぞれがその土地の全体を利用する権利があるということになります。 ◎換価した際は持分に応じてお金を受け取る権利がある もし、共有物を売却などしてお金に変えた場合は、その共有者はそれぞれの共有持分に応じた配分で売買代金を受け取ることが出来ます。 実際に土地などを使用している間は持分についてあまり影響を及ぼすことは少なく、それほど気にならないことが多いですが、いざ売却する際は持分が多い人ほどその恩恵を受けることが出来ます。 どういった場合に共有不動産となるか どのような場合に不動産の共有状況が発生するのか、いくつか事例をご紹介致します。 ◇夫婦で協力して住宅を購入したケース 自宅を夫婦で共有しているケースは非常に多いです。 不動産をお互いがお金を出し合ったりローンを組んだりして自宅を購入すると、出した金額やローンの金額に応じて持分を取得するのが原則です。 例えば、3,000万円のマンションを夫が1800万円、妻が1200万円を出して買ったとすると、原則は夫の持分を10分の6、妻の持分が10分の4として登記することになります。 もしこの時に、上記の取り扱いに反して妻単有で登記すると、夫から妻へ万円贈与した、とみなされて高額な贈与税を課せられるリスクがあります。 そのため、普通は出したお金の分をきちんと反映して持分を登記します。 ◇相続を原因として取得 相続を契機として、共有状態になることも多いです。 不動産を相続人のうちの誰が相続するかは、通常は遺産分割協議で決めることになります。この際、誰かひとりが相続するか、2人以上の共有で相続することも可能です。 例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3名だった場合、3名全員の共有にすることはもちろん、AさんとBさんの2名もしくはBさんとCさんの2名だけの共有とすることも出来ます。 不動産は現預金などとは違い分割して相続人それぞれ単有で相続することが難しい場合も多いので、共有となることも珍しくありません。 ◇私道 近隣住宅の所有者たちと、私道を共有しているということはとてもよくある事です。 公道から入るための私道があって、その私道を通って何件かの家が建っている、といったような場合であればその私道はそれぞれの家の所有者の共有としていることも多く、たとえば複数件同時に販売される建売住宅などにもよくあるケースです。 その私道は、共有者みんなが使用することができ、逆に他の共有者の使用を妨げるようなことは出来ません。 たとえば、その私道を駐車場替わりにして車を常駐させるなどは、他の共有者の許可なしにはできないということです。 ちなみに、このような住宅を第三者に売却する場合は、自宅の土地建物と同時に私道の持分も買主に移転するのが一般的です。   共有者の持分だけ処分（売却、贈与など）することができる もし、共有している不動産が不要になったなどの場合は、原則としては他の共有者の承諾などなしに、持分を第三者に売却したり贈与したりすること（処分）が出来ます。 たとえばAさんとBさんの二人で不動産を持っていたとして、AさんがBさんの承諾なしにCさん(他者）に売却することが可能ということです。 Bさんは、今までAさんと共有していたはずなのに、ある日突然Cさんとの共有になるということも有り得るわけです。 共有不動産や持分についてのお困りごと、ご心配事、ささいなことでも構いません、お気軽にご相談ください。

2024/08/10

夏休み！帰省！自身の「相続」問題について考える

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   8月に入り、夏本番、毎日35度前後という猛暑日が続いていますね。連日熱中症の不安がある中、台風や大雨が多い季節でもあり、また大きな地震の危険も迫るなど、不安なことが多いですね。 お客様皆様どうぞご自愛の上、お気をつけてお過ごしください。 当社は、8月11日(日)～8月16日(金)まで夏季休業となっております。 ご不便をおかけしますが、何卒ご了承くださいませ。   さて、お盆と言えば、久しぶりに実家に帰るなど、故郷に帰省される方も多いと思います。 お墓参りなどで親族が集まる機会もあるのではないでしょうか。 その際にもし機会があれば、「相続」について、話し合ってみるのも良いかもしれません。 最近では、「終活」、「エンディングノート」などの言葉も見慣れてきて、 テレビなどでも良く聞くワードになり、親世代の方も子世代の方も一度は意識したことがあると思います。 久しぶりに会ったのに相続の話なんて、と思うかもしれませんが、 とても大切なことですので、顔を合わせることができる時に是非一度お話してみてください。 親御さんの資産の全容の把握、その中でも「不動産」についてはどこにどんなものを持っているのか、どういう状態なのか、子ども世代が離れて暮らしている場合、相続が発生した時ご実家はどうするのが良いのか。ご両親の要望は？など、電話やメールでやり取りするにはなかなか難しい内容です。 資産を残す側も、残される側も、できる限り準備してある程度想定しておくと、いざというときの困難が少しでも減らせるはずです。 令和6年4月1日より、民法と不動産登記法等の改正により相続登記が義務化されたことも受け、早めに対策しておくことをおすすめします。※参照記事【相続登記とは】　 当店では、司法書士や弁護士などの士業と連携しており、不動産に限らず相続全体に関するご相談もお受けしています。お困りのことやご不安なことが出てきましたら、いつでもお気軽にお声がけください。 参考：エンディングノート（法務省）

2024/08/03

物件状況報告書とは？不動産売却時に物件状況を伝える重要性

物件状況報告書とは？不動産売却時に物件状況を伝える重要性   中古物件の売買の際に取り交わす書類の中に、「物件状況報告書」、「付帯設備表」という書類があります。あまり聞き馴染みのない名前の書類かもしれませんが、「重要事項説明書」、「不動産売買契約書」と並んで、とても重要な書類で、売買契約の際にはこれらの書面にもサインと押印をします。 物件状況報告書とは、告知書とも呼ばれ、マンションや一戸建てなどの中古の不動産売却の際に、売主が買主に対して、目的不動産の状況を説明するものです。仲介業者によってフォーマットは異なりますが、雨漏りや給・排水管の故障、リフォーム履歴・故障・被害の有無等、主な内容は共通しています。 売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるか、また、どのような状態で引渡されるのかは、買主にとっては非常に重要な事項です。そのため買主が目視で確認できない部分や物件の過去の履歴、欠陥や不具合などを書面で伝えて、後々のトラブルを防止する必要があります。 国土交通省のウェブサイトにも掲載されていますが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についての通達においても、「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。」とされています。 書類の構成は土地、建物、その他の3つの項に分かれています。 土地は境界の状況や土壌汚染調査等の状況、周辺土地の過去や現在の状況等を告知、建物は石綿の使用の有無、雨漏りやシロアリといった瑕疵の有無、耐震診断の有無、過去の所有者等を記載します。 売主にとっては、「よく覚えていない」「見ても良く分からない」ということもあるかもしれません、或いは相続した実家で今はもうずいぶん前から住んでいなくてわからない、などという場合もあるでしょう。ですが不明な場合も含めて売買契約時の時点で物件がどのような状態であるかを明確にしておくことが重要であり、買主が「物件が契約の内容と合っていない」と判断した時には売主に対して損害賠償を請求される（契約不適合責任）可能性があります。 契約不適合責任では「引き渡された物件が契約と一致しない」事柄に対して売主の責任が問われ、物件の補修や代替物または不足分の引き渡し、代金の減額、損害賠償や契約解除が定められています。物件状況等報告書に書かれている内容と物件の状況が一致しない場合、契約不適合となる可能性があります。 例えば雨漏りの項で無に〇が付いていたにも関わらず雨漏りがあったら、買主は売主に雨漏りの修理を請求する事ができます。 物件状況等報告書の役割として、売主が物件状況等報告書にて不具合や過去の履歴などを記載して買主に渡すことで、その記載事項については、売主が買主に告知または報告したということになり、買主はその告知を受けた事柄があることを前提に買ったということになりますので、買主から「売主から聞いていなかった」などという主張はされず、将来、売主が買主から契約不適合責任を問われる心配が減るというメリットがあるのです。   書類のサンプルはこちらです   仲介業者に媒介を依頼した場合は、記入の仕方がわからない、難しいといった心配も軽減されます。一緒に現地を見ながら確認していく、など、媒介業務の一旦となっています。 付帯設備表についても、別記事でご紹介いたします。 ご不安や、疑問点など、いつでもお気軽にお寄せください。

2024/07/23

松戸市区分マンション、お引渡しでした

松戸市区分マンション、お引渡しでした 本日は、先月売買契約を終えた区分マンションのお引渡しでした。 売買契約締結後買主様のローンの審査が通り、日程の調整や司法書士の段取りなど、決済お引渡しに向けて準備をしていく中で、 売主様が決済日当日、どうしてもご都合がつかない可能性があるということで、 急遽事前に本人確認と意思確認（売却の意思）をおこなう方法で対応させていただきました。 不動産を売却する際は、売買取引を正しく行うことを保証するため、本当にその物件の所有者本人であるかどうか、の確認が重要です。土地取引を目的とした詐欺事件、つまり売主になりすまして土地を売却するということも実際起きていて、売買において本人確認を行うことは、トラブル防止のためにも非常に重要なのです。 本人確認と意思確認は司法書士が本人と対面しておこないます。 通常、決済引渡しの席で司法書士が立会い、本人確認及び意思確認の手続きを取ります。 なので、本取引は、売主様と司法書士で事前に対面して、諸手続きをおこなっておく、という方法を取りました。 その後、事前の確認も、お引渡し当日の手続きや金銭の授受も全て段取りよく進み、無事残金着金、物件お引渡し、その他の金種の授受完了、で取引を終えました。 帰社後、売主様に取引のお礼のお電話を差し上げたところ、急な対応変更も含め丁重にお礼の言葉をいただきました。 「頼んで良かった」 そう言っていただけることが何よりのやりがいです。今後もお元気でご活躍してくださるといいなと思い、そのように伝えました。 遠方の物件のご売却をお考えの売主様、ご都合やご体調などにより制限があるなどご心配な売主様、今は遠方に住んでるけど松戸のご実家を相続した、などの場合も、フレキシブルに対応可能です。是非お気軽にご状況などご相談ください。