2024/03/19

相続放棄とは？相続放棄しても空き家の管理義務は残る？

相続放棄とは？相続放棄しても空き家の管理義務は残る？ 親が亡くなり、実家を相続することになっても、遠方に住んでいたり、古くて価値が低かったりして、活用も管理もできそうにない、そのようなお悩みを抱えたとき、「相続放棄」という選択肢を思い浮かべられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続放棄をすればかかわらなくて良いと考えるかもしれませんが、管理義務が残る可能性もあり、すべてをきれいに解決できるとは限らないため、空き家の相続対応には注意が必要です。 実家を相続放棄する方法や注意点、相続放棄した後の空き家管理の問題などについて解説します。 1、相続放棄とは｜メリット・デメリット 被相続人（亡くなった方）のすべての遺産を相続したくない場合は、相続放棄という方法があります。 ただし、相続放棄にはメリット・デメリットの両面があるため、状況に合わせて適切に判断することが大切です。ここからは、相続放棄の概要やメリット・デメリットについて解説します。 〇◎相続放棄の概要◎〇 相続放棄とは、被相続人の資産や負債の相続権を放棄し、相続人としての立場から退くことを言います。家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されると、その相続人は「初めから相続人ではなかった」ことになります。他の相続人たちと遺産分割協議をする必要もなく、被相続人の借金を相続することもありません。 相続放棄するためには、「自己のために相続があったことを知ってから」3か月以内に家庭裁判所で「相続放棄の申述」という手続きを行うことが必要です。通常、「自己のために相続があったこと」を知る、とは、親が亡くなったと知ったときです。 相続放棄が受理されると、手続きを行った方は相続人ではなくなるので、被相続人のすべての遺産を相続できなくなります。相続財産に空き家があった場合も、その空き家の所有者になることはありません。空き家を所有していると、毎年固定資産税の負担が発生します。しかし、相続放棄をした相続人には、固定資産税の支払い義務は生じません。相続放棄は、他の相続人と足並みをそろえる必要はないため、自分ひとりで行うことが可能です。「相続したくない」と思ったら、すぐにでも家庭裁判所で申述の手続きを行えます。 ｜相続放棄をするメリット ① 借金を相続せずに済む 被相続人が多額の借金を負っていた場合には、相続放棄をすることで、借金を相続せずに済みます。 ② 相続争いに巻き込まれずに済む 相続放棄をした方は、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。他の相続人との間で、遺産を巡る争いに巻き込まれたくない場合には、相続放棄をするのがよいでしょう。 ③ 不動産の固定資産税を支払わずに済む 固定資産税は、毎年1月1日時点における登記簿上の不動産所有者に対して課されます。したがって、不動産を相続すると固定資産税が毎年かかるようになりますが、相続放棄をすれば、不動産を相続せずに済むため、固定資産税を支払う必要もありません。 ｜相続放棄をするデメリット ① 財産を相続できない 実家の土地・建物、形見の宝飾品など、思い入れのある遺産が一つ二つあったとしても、相続放棄をした場合は相続できません。これは相続する、これは相続しない、という選択はできません。 ② 相続権の移動によるトラブルのリスクがある 相続放棄をした場合、後順位相続人に相続権が移る場合があります。例としては、被相続人の子どもが全員相続放棄をしたため、被相続人の父母に相続権が移る、というようなケースです。 後順位相続人に対して、相続放棄をした旨を伝えることで、後順位相続人自身が相続人となったことを知ることができ、相続放棄をする機会が得られます。 ③ 死亡保険金・死亡退職金の非課税枠が適用されない 相続放棄をした方が、被相続人の死亡保険金・死亡退職金を受け取った場合、相続人には適用される非課税枠が適用されません。その結果、納めるべき相続税額が増えてしまうおそれがあります。 ④ 相続放棄の撤回は原則不可 一度相続放棄の手続きをすると、詐欺や強迫などがあった場合を除き、後から相続放棄を撤回することはできません。 2、相続放棄すれば空き家を管理する必要はない？ 相続放棄をすれば、実家の空き家を管理する必要がなくなるのでしょうか。 確かに、相続放棄の効果は「初めから相続人ではなかったことになる」ものですから、相続財産の管理義務もなくなるように思えます。実際、所有者ではないので固定資産税の支払い義務からは免れ、管理についても、これと同様に捉える方も多いでしょう。 しかし、相続人が全員相続放棄することにより、不動産などの遺産が放置され、建物の老朽化による倒壊などが発生すれば、近隣住民に迷惑がかかったり、被害を及ぼしたりする可能性があります。空き家を管理する人がいない、という状態は非常に危険です。 そこで民法では、「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」（民法第940条第1項）と定めています。つまり、相続放棄をしても、後順位の相続人か相続財産清算人に引き渡すまでは、空き家に対してきちんと注意義務をもって自主的に管理していかねばならないということです。不動産の所有権はなくとも管理しなければならず、管理費用と労力という「管理コスト」がかかってしまうので、「こんなことになるとは知らなかった」と予想外の不利益を受けることになるのです。 なお、相続財産管理義務が発生するのは「相続人全員が相続放棄をした場合」です。もしも自分以外の相続人が相続するか相続財産管理人や相続財産清算人に引き渡すのであれば、管理義務は発生しません。 いずれにしろ、相続放棄については、弁護士などと連携して慎重に検討する必要があります。 お困りの際は、松戸不動産情報館までお気軽にお問合せ下さい。 各士業の先生方と繋がっていますので、安心してご相談ください。

2024/03/08

権利証とは？紛失したらどうすればいい？

権利証とは？役割や紛失時の対処法 不動産の権利証とは、住宅や土地、マンションなど、不動産の購入後に権利者（所有者）であることを証明する書類です。不動産を所有している場合、対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるかを証明する必要があります。そこで必要となるのが登記済権利証や登記識別情報であり、その総称が権利証です。 この記事では、不動産の権利証の役割や、万が一紛失してしまったときの対処法も分かりやすく紹介します。 不動産を所有している人にとっては重要な書類であるため、理解しておきましょう。 不動産の権利証とは 不動産の権利証とは、対象となる不動産の権利者であることを証明する書類のことです。土地や建物といった大切な財産を守るために、不動産には対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるかを証明するための登記制度があり、不動産登記法という法律によって管理されています。 登記を行う義務はありませんが、不動産を所有していることを第三者に証明し、自身の所有権利を主張するためには登記が必要です。 そして“この不動産は登記済みです“ということを証明するために存在するのが、「登記済権利証」または「登記識別情報」で、この2つがいわゆる「不動産の権利証」として扱われます。 登記済権利証と登記識別情報は位置づけは同じ 上記のように、不動産の権利証には「登記済権利証」と「登記識別情報」という2つの種類がありますが、法律的な位置づけは変わらず、同じ扱いとなります。 登記済権利証とは過去に登記所で発行されていたもので、現在は登記所がオンライン化したため登記済権利証が新たに発行されることはありません。その代わり、「登記識別情報」として12桁の英数字のパスワードが発行されています。 これはどちらも同じ役割で、過去に発行された登記済権利証は現在も有効です。 不動産の権利証の役割 不動産の権利証である登記済権利証と登記識別情報は、抵当権の設定や不動産の売買・贈与・交換等による所有権移転登記などで名義変更をする際に、必要な書類のひとつとして使用されます。 現在所有している不動産を売却する際には必要になるので、大切に保管しておきましょう。 不動産の権利証は不動産取得後にもらえるので大切に保管を 不動産の権利証は不動産を買ったあとにもらえます。不動産の取引が終わり代金を支払った後、司法書士を通して法務局へ登記申請します。登記と事務手続きが完了次第、買主へ受け渡しが行われます。 不動産の取得後、何年も時間が経つと忘れてしまいがちです。必ず取引の際の他の重要な書類と一緒に大切に保管しておきましょう。 不動産の権利証を紛失した際の対処法は？ 不動産を売却または贈与する際に、不動産の権利証が見当たらないということもあると思います。しかし、不動産の売却・贈与時には“所有者本人が不動産の受け渡しを行おうとしている”という証明が必要となるため、登記済権利証や登記識別情報を準備しなくてはなりません。登記済権利証と登記識別情報は、一度紛失または破損してしまうと再発行できません。ですがその代わり、司法書士、弁護士などに依頼して本人確認の手続きを行えば、登記済権利証や登記識別情報の代わりとして有効となります。 本人確認の手続きの方法 本人確認の手続きを行うためには、まず司法書士や弁護士に依頼する必要があり、依頼先に本人確認をしてもらったうえで「本人確認情報」を作成してもらいます。 登記済権利証と登記識別情報を紛失してしまった際は、本人確認の手続きを利用しましょう。 不動産の権利証を紛失したからといって、すぐに所有権を失うことはありません。紛失した段階では登記情報の変更などを行っていないため、登記簿に沿って元の持ち主が所有者として扱われます。

2024/02/27

相続人申告登記とは？相続登記義務化2024年4月1日開始

相続人申告登記について 全国的に所有者不明の土地が年々増加しており、国土交通省の調査ではその割合は国土の22％にも及ぶと報告されています。さらに、この原因の大半を占めるのが「相続登記の未了」であると言われています。この現象は高齢化などにより、今後ますます深刻化するであろうといわれています。 この、所有者不明土地増加の対策の一つとして「相続登記の義務化」が施行されるわけですが、それに伴いいくつか新設される制度の一つとして今回は「相続人申告登記」についてお話します。 《参考》法務省パンフレット：相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）   ①相続登記義務化と相続人申告登記 前述の相続登記義務化によって、相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なくこの義務に違反した場合、10万円以下の過料が課せられる対象になります。 しかし、相続登記を申請するには数多くの資料（戸籍謄本等）の収集から始まり（これが意外と思ったよりも手間がかかります）、場合によっては複数の相続人の間で意見をまとめて遺産分割を行うなど、往々にして煩雑となる手続きをクリアしなければなりません。 そこで、登記の手続的な負担を軽減させるために考えられたのが「相続人申告登記」という制度です。 ②申告はどうやるの？ 法務局に行って、次の２点を登記官に申し出ます。 　〇登記簿上の所有者について相続が開始したこと 　〇自らがその相続人であること 【必要書類】 ・登記簿上の所有者の死亡の旨が記載されている除籍謄本 ・被相続人（死亡した方）とのつながり（相続関係）がわかる申出人の戸籍謄本 ・申出人の住民票 通常の相続登記では、被相続人の出生から死亡までつながるすべての戸籍や相続人全員の戸籍、被相続人の住民票の除票など必要書類が多岐にわたることと比べると、相続人申告登記の必要書類は非常にシンプルになっています。 また、相続人申告登記は非課税とされていて、こちらも、通常の相続登記の登録免許税（原則、不動産価格×0.4％）と比べると申告のハードルを下げる要因になるでしょう。 ③申告できるのは誰？ 登記名義人の法定相続人が申告する事になります。 複数の相続人がいる場合、そのうちの1人が申告することも可能です、もちろん相続人全員で申告することもできます。 ④申告をするとどうなるか？ 申告をした相続人の氏名・住所が登記されます。 覚えておかなければならない大切なポイントとしては、通常の相続登記とは違い相続人申告登記は所有権が被相続人（死亡した方）から申出人に移転した事を公示するものはなく、あくまで「登記名義人が死亡した事」と「その法定相続人（の全員又は一部）」を示すものにとどまるという事です。 権利関係を公示するものでは無いので、相続人が複数いる場合でも持分割合も登記されない、簡易的・報告的な登記です。 この相続人申告登記をすることによって、過料の心配が無くなりますが、相続人申告登記は本来の相続登記申請を期限内（3年以内）に果たせない場合の暫定的な制度であり、相続人申告登記を完了したとしても最終的には改めて本来の相続登記をしなければ権利関係が公示されない点に注意が必要です。 まとめ 相続登記の義務化に伴って新設される制度は他にもいくつかあり、所有不動産記録証明制度・相続土地国庫帰属制度など、いずれもが冒頭にお話した所有者不明土地増加の対応策のための制度です。 「相続登記義務化」と一口で言うと市民の負担が増えるだけのように聞こえますが、手続的・費用的負担を軽減させ相続登記の促進させる制度も新設されており、相続人申告登記もそのひとつです。 また別の機会に他の制度についてもご説明します。

2024/02/22

訪問査定とは～マンション編

訪問査定とは～マンション編 不動産の売却を考え始めたら、最初にまずインターネットで検索することが多いと思います。自分の家がだいたいいくらくらいで売れるのかを皆さん知りたくなるのではないでしょうか。インターネットで「不動産　売却」や「マイホーム　売却」などのワードで検索して先に進んでいくと、「机上査定」か「訪問査定」を選ぶような場面が出てきます。 今回は、その「訪問査定」の、マンションについて、詳しく解説して行きます。 そもそも、机上査定と訪問査定の違いはあるのでしょうか。以前の記事机上査定と訪問査定の違いで解説しています。机上査定は簡易査定とも呼ばれ、実際に現地を見ないで算出する価格です。一方訪問査定は、建物の外周や室内、周辺環境などを実際に見た上で、基準的な価格判断の上に個別の要因を考慮して算出しますので、訪問査定の方が精度が高い価格判断と言えます。 マンションの場合は、 ①住んでいる室内 ②建物自体の外観 ③セキュリティ ④管理事務所 ⑤駐輪場や駐車場ゴミ置き場など を実際に目で見ていきます。 一つ一つについてご説明します。 ①室内の査定ポイント 室内を見る際は、使用状態と、日当たり、眺望（ベランダからの景色）、騒音（窓を開けて）、などに注目してみていきます。使用状態は主に、壁紙クロスの状態、フローリングや畳に浮き沈みがないか、建具に損傷はないか開閉に問題はないか、と、水回りも重点的にチェックします。 ②外観 外観については、全体の修繕項目である場合もありますので、個人の使用状況の影響はないと考えて良いですが、管理や修繕の状態を判断するのにも大切なチェック項目です。併せて、長期修繕計画を確認していくことになるでしょう。 ③セキュリティ オートロックかそうでないかのどちらかに分かれることになりますが、オートロックかどうか以外にも、防犯カメラの有無や設置位置、台数もセキュリティに関する判断材料の一つです。次に出てくる管理事務所もセキュリティに一役買っていることも多いです。 ④管理事務所 管理事務所では、管理人の勤務状況（通勤・巡回・常駐）の確認や、掲示板の掲示物を確認をします。ここでも管理の状態を垣間見ることができます。 ⑤駐輪場、駐車場、ゴミ置き場 これらの設備の利用状況や掃除、整理が行き届いているかどうか、は、マンションの管理状態を把握するのに適しています。 マンションの価格の判断は、専有部分の室内の使用状態も大切ですが、管理の状態や長期修繕計画の状態なども大切なポイントとなります。 いずれにしろ、物件や時期によって見るポイントも変わってきます。お客様の状況状態に合わせて訪問査定を依頼するのがおススメです。

2023/02/16

売買契約締結しました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 昨日は、お預かりしている市川市の土地の契約でした。 私ども、仲介業者の報酬は、「仲介手数料」のみです。これは法律（宅地建物取引業法）で決められていて、「売却価格の3％＋6万円＋消費税」の計算になります。 例えば、2000万円のマンションの仲介をさせていただいた場合、 売主様からいただく報酬は ◇2000(万円)×0.03+6(万円)×1.1(消費税)＝726,000円 726,000円となります。 どんな物件でも、或いはどんな売却価格でも、やること（私たちの業務内容）は同じです。 ①物件の詳細な調査、 ②広告販売活動をして購入希望者を募り、 ③購入希望者が見つかったら、売主様との間に入って日程や条件の交渉をして取引の条件を整え、 ④契約準備のため再度物件の内容について調査確認し、 ⑤重要事項説明書や契約書などの契約周辺書類の作成、 ⑥重要事項説明書の読み上げと売買契約業務を執り行い、 ⑦売買契約後は、残金決済とお引渡しに向けて、周辺状況を整え ⑧売主様が買主から残金を受け取り物件を引き渡したことを確認する までが一連の流れとなり、昨日は、上記の⑥までが終わりました。売主様買主様両者が当店に揃い、売買契約を終えた、というところです。 売買契約にたどり着くまでには、 物件がどういう状態なのか、どういう場所にあるのか、そこにはどういった法令制限が絡んでくるのか、特別な規定はないか、他にも様々なことを調査し、売主様にとってリスクがないように契約条項を何度も何度も読み直してチェックし、という一連の作業があっての売買契約締結ですので、ひとまずホッとしているところです。 ですが、最終的に無事お引渡しを終えるまでは一切気が抜けません。 売買契約締結後は、買主には代金を支払うという債務（義務）があり、売主には物件を引き渡すという（債務）義務があります、この債務が履行されて改めて取引終了となります。 売主の引渡し債務とは、買主に物件を引き渡すこと、です。つまりは簡単に言えば引っ越して家を明け渡せばいいということなのですが、それを叶えるためには色々な準備が必要になります。契約から引き渡しまである程度間が空くことがほとんどですが、契約内容に応じた状態で引き渡さなくてはならないので、「家具家電などの残置物は全て撤去する」という条件で契約していれば、建物や室内には損害を与えずに最善の注意をして暮らし、引き渡しの期日までに確実に家具家電を撤去し、物件を空にして明け渡せるようにしなくてはならないのです。また売主側で確定測量をして引き渡すという契約条件になっていれば、測量の手配をしなくてはなりませんし、抵当権の抹消がある場合もそのために金融機関に出向いて準備をしなくてはなりません。 このような売主の引渡し債務の履行のためのサポートをするのも、もちろん私たちの役目です。 引き続き、気を引き締めて業務にあたっていきます。

2024/02/03

離婚するときの財産分与とマイホーム

離婚時の財産分与とは？ 離婚によって夫婦関係が終了するとき、家族で保有している財産を二人で分ける必要があります。持ち家がある場合に大きな問題となるのが「家」や「土地」という財産をどうやって分配するのか、という点です。本記事では、離婚時に家やマンションのマイホームをどうやって財産分与すればいいのか解説します。 結婚後夫婦で積み上げてきた共有の財産を離婚時に二人で分割することを財産分与といいます。財産分与においては、婚姻期間中に得た財産に対して夫と妻のそれぞれが請求権を持ちます。なお、不倫やDV(ドメスティックバイオレンス)など離婚に至る原因を作った有責配偶者であっても、財産分与を求めることは可能です。 ①財産分与の種類　 離婚時の財産分与には大きく分けて三つの種類があると考えられています。どれか一つの形式のみを選ぶのではなく、実際は厳密な区別はされていないようです。 〇清算的財産分与：夫婦が婚姻期間中に得た財産を、寄与に応じて分配すること 〇扶養的財産分与：離婚後すぐに経済的自立が難しい配偶者が自立できるまでの間の生活費について、もう一方の配偶者が扶養の目的で財産を分配すること 〇慰謝料的財産分与：不倫、DVなど離婚に対する責任のある配偶者がもう一方の配偶者に対して慰謝料の目的で財産を分配すること どの財産をどのように分けるかは話し合いによって決定されますが、預金のような金額が明確な資産については分割がしやすいです。しかし、不動産や車のような「物」の場合はそのままでは分けることができません。そのため、売却して現金化してから分配するかどちらかの配偶者にその物自体を譲り渡した上で、譲った側の配偶者に対しては、分与されるべき金額（物の価値を現金化して計算）を支払うという方法がとられます。 ②財産分与の対象となる財産とは？ 財産分与の対象となるのは婚姻期間中に蓄積してきた夫婦の共有の財産です。現金・預金のほか、有価証券、年金、生命保険の積立金、退職金、家、土地、自動車など現金化される価値のある資産すべてが対象となります。一方、配偶者が生前贈与により親族から受け取った財産、独身時代に形成した財産などは財産分与の対象外です。自宅については、どちらかが独身時代に得たものであれば財産分与の対象外ですが、婚姻期間中に得たものであれば対象です。 ③財産分与の割合 離婚時の財産分与の割合は原則として「2分の1」です。これは収入の有無や差などは関係なく、どちらかが専業主婦（夫）でも、婚姻が成立していた以上は財産の半分を得る権利があります。実際にどのような割合で財産分与が行われるのかは個別の状況の裁判において判断されます。 家やマンションを財産分与する方法 不動産はそのままでは分割できないので、「家を売却して現金化し分け合う」もしくは「一方は住み続け、一方は現金を受け取る」のどちらかの方法を取らなくてはなりません。 ①家を売却して現金化し分け合う方法 家を売って現金化してから二人で分けるのがもっともわかりやすい不動産の財産分与の方法です。割合の計算もしやすいのでトラブルも比較的少ない場合が多いでしょう。また、離婚後は新生活に向けてまとまった資金を必要とするので、家を売却すればそれなりのお金が取得でき、どちらにとってもメリットがあります。 ただし、家の住宅ローンが残っているときは、注意が必要です。住宅ローンの残高よりも売却額が高くなる所謂「アンダーローン」の場合は、売却することによって住宅ローンを完済することができ、離婚後に支払いを続ける必要がなくなります。家の売却額で住宅ローンを全額返済し、残った金額を財産分与の対象とするのです。アンダーローンのケースであれば、離婚時に自宅を売却するのは合理的な判断といえます。 一方、売却額よりも住宅ローンの残高が多い「オーバーローン」の場合は注意が必要です。家を売却して、ローンの残額をすべて返済しなくてはなりませんので、売却価額が住宅ローン残高を大きく下回っている場合、不足分は自己資金を用意して支払うことになります。 ②一方は住み続け、一方は現金を受け取る方法 自宅を売却せずに配偶者のどちらかがそのまま家に住み続け、もう一方の配偶者に対しては分与割合に応じた現金を支払うという方法です。この場合まずは不動産鑑定士に依頼するなどして不動産の価格を調査します。その上で家の所有権を手放した側の配偶者には、分与割合に応じた額が支払われます。 この方法は、少なくとも配偶者のどちらかが引き続き自宅に住み続けられるという点がメリットであり、子どもが通っている学校を変えなくてよいなど、離婚に伴う環境変化を減らすことができます。一方で、自宅を譲り受けた配偶者が、もう一方の配偶者に対して多額の現金を用意しなければならないというデメリットがあります。 また、住宅ローンが残っている場合は支払いを継続する必要があります。どのようにローンを返済していくかは、離婚時の調停内容によって決まりますが、高い収入のある債務者（多くは夫）がローンの支払いをしていくのが一般的です。 まとめ 「離婚するからマイホームは売ってお金にすればいい」、「名義人が住み続ければいい」などという単純なことではないことがわかります。当店では売却のお手伝いはもちろん、弁護士との連携も可能です。お困りのこと、ご不安なこと、秘密厳守で丁寧にじっくりお話をお伺いする態勢を整えていますので、いつでも安心してご相談ください。

2024/01/21

特定空き家？管理不全空き家？固定資産税が高くなるってほんと？

特定空き家？管理不全空き家？固定資産税が高くなるってほんと？ 国内で増え続ける空き家が社会問題化されるようになり、2015年に空き家に対する適切な対応を定めた法律が、施行されました。それが「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、空き家の適切な管理方法や処理方法を定めた法律です。「空家等対策特別措置法」や「空き家法」とも呼ばれています。 従来は、たとえ空き家であっても所有者の許可なく行政機関が立ち入り調査を行うことは認められていませんでしたが、増え続ける空き家やトラブルに対処するため、空き家法の施行によって敷地への立入調査が認められるようになり、住民票や戸籍などで所有者の個人情報を調べることも許可されるようになったのです。 更に法律の効果をあげられるよう、より実態に即した状態にするため2023年6月にその一部を改正する法律が公布され、12月に施行されました。 特定空き家と管理不全空き家の違い ◇管理不全空き家とは 管理不全空き家とは、放置し続けると下記で説明する「特定空き家」になる可能性のある空き家です。窓や屋根、壁の一部が壊れていたり、雑草が生い茂ったりしている状態の空き家を指します。 ◇特定空き家とは 特定空き家とは、倒壊や衛生的な危険性が高い状態の空き家のことです。また、近隣の生活を守るために放置が不適切である状態や、管理不足により景観が悪い状態の空き家を指します。 ◇管理不全空き家と特定空き家はなにが違うのか 放置すれば特定空家となるおそれのある空家として、特定空き家の１つ前の段階が管理不全空き家となります。改正法では、管理不全空き家についても勧告を受けると固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が受けられなくなりました。具体的に管理不全空き家や特定空き家の固定資産税が上がるのは、自治体などから勧告を受けた翌年です。固定資産税は、「その年の1月1日時点の所有者」が納税義務を負っており、実際に納税通知書が送付されるのは4月1日ですが、何か対策を行うのであれば1月1日以前に行っておかなければなりません。 放置や無視し続けるとどうなるか 管理不全空き家の勧告を無視し、固定資産税が上がっても更に放っておくと、特定空き家に指定される可能性が高いです。特定空き家に指定されると、行政代執行と言って行政による「空き家の強制取り壊し」が行われます。そしてその費用は所有者に請求されることになっていて、逃れることはできません。税金と同様の強制的な徴収が認められているのです。 考えられる対応策 ①行政指導に従い是正する まず一つは、行政の指導の通り修繕などを実施することが挙げられます。 ②賃貸活用する リフォームして賃貸活用したり、建て替えが可能な場合は建て替えて賃貸活用する方法もあります。建物の老朽化が著しければ、更地にして貸駐車場として運用することも考えられます ③売却する リフォームして賃貸、建て替えて賃貸などのケースで資金の収支バランスが整わない場合は、売却し手放してしまうというのが最良の方法と考えられます。売却するのにもいくつか売り方があり、不動産買取を選択すると、価格的には抑えめになりますが比較的早期に売却することができます。早期売却より手元に残る資金を重視する場合は仲介での売却がおすすめです。 いずれにしろ、空き家を放置していてもメリットはないということになります、相続した空き家を放置している方や相続予定がある方なども、まずは一度当店にご相談ください。

2024/01/13

売却相談したらセットバックが必要ですと言われた

セットバックとは？セットバックが必要な不動産の売却 不動産売却に取り掛かる時不動産調査を行うと、「セットバック」が必要な土地であることが判明することがあります。セットバックが必要であるということはデメリットとなり、購入検討する方にとってもマイナスの印象を与える要素となります。 売却予定の不動産にセットバックが必要であることが分かった場合、どのように売却を進めていくのが良いのしょうか。 本記事ではセットバックがなぜ必要なのかを解説します。 1．セットバックが必要な土地とは 建物は「建築基準法」という法律に基づいて建てられています。しかし、建築基準法は時代の変化に適用できるように適宜見直されており、建築後の建物が現行の建築基準法を満たしていないケースも見られます。 現行の建築基準法に適合していない場合は、敷地の境界線を道路や隣地から離す「セットバック」が必要です。どのような場合にこのセットバックが必要になるのか詳しく見ていきましょう。 ①接道義務を満たしていない 建築基準法の第43条は、前面道路に2m以上接していなくてはならない接道義務をうたっています。 道路であればどのような道路でも良いというわけではなく、建築基準法第42条に定められている幅員4m以上の道路でなくてはなりません。規定を満たしていない幅員1.8m以上の道路の場合、既存の建物はリフォームによって住み続けることは可能です、しかし再建築や大規模なリフォームを行うにはセットバックにより現行の建築基準法に適合させなくてはなりません。 ②道路斜線制限の条件を満たしていない 建物が無制限に建築されると、日当たりや風通しが悪くなってしまうため、建築基準法では日当たりや風通しを確保するために、道路斜線制限というルールを設けています。 道路斜線制限とは、道路の境界線から伸ばした斜線よりも高い建物を建築できないというルールです。道路斜線制限にかかる場合、建物全体または2階部分のみをセットバックする必要があります。 2．セットバックが必要な土地を売るのが難しい理由 セットバックが必要な土地は、以下のような理由から買い手が見つかりにくくなります。 △セットバックで利用可能な面積が狭くなる △そのままの状態では再建築できない 各理由を詳しく説明していきます。 ①セットバックで利用可能な面積が狭くなる 接道義務を満たしていない建物を現行の建築基準法のルールに適合させるには、敷地を道路の中心線から2m後退させる必要があります。また、セットバックした部分は道路と見なされるため、自由に使用できません。 つまりセットバックした分土地が小さくなるということになるため、建物の建蔽率や容積率が影響を受けることになります。 ②そのままの状態では再建築できない セットバックが必要な不動産は現行法に適合していません。そのため、再建築する際または増改築する際には、セットバックによって現行法に適合させる必要があります。 建物が使えるうちは良いですが、限界を迎えた場合は再建築のためにセットバックに応じなくてはなりません。或いは万が一火事や地震などで急に再建築が必要になる可能性もあります。 このように、セットバックによって利用可能な面積や再建時の建物の規模が縮小する、常にリスクと隣り合わせになるため、購入検討者にとっては懸念材料の一つとなってしまうのです。 次回は、セットバック要件のある不動産を売る時のポイントなどを解説します。

2023/12/29

2023年今年も1年ありがとうございました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 2023年も残すところあと2日となりました。 当店は本日29日が仕事納めとなります。   今年も1年皆様方にご愛顧いただき誠にありがとうございました。 新しい年も、お客様に愛される店、頼りにされる店を目指し、小さなことからコツコツと積み重ねていく所存です。 住み替え、相続、空き家　などご所有不動産に関するご相談はもちろん、どんな小さなことでもお気軽にお声がけください。 お客様皆様にとって、新年も実り多く幸せな一年となりますようお祈り申し上げます。 2023年12月29日  

2023/12/26

一括査定サイトってどうなの？

一括査定サイトってどうなの？ 自宅の売却を考え始めた多くの方は、自宅はいったいいくらで売れるのか？という疑問がまずは浮かぶと思います。そして「不動産・売却」などのキーワードでインターネット検索をするのではないでしょうか。 こういったワードで検索すると俗に「一括査定サイト」と言われるサイトが上位に表示されます。一括査定サイトとは、価格を知りたい不動産の情報を一度入力するだけで、地域の不動産を取り扱うと登録している業者数社に一度に査定依頼が送られる仕組みです。 一度に依頼が送られることのメリット 売却価格の査定を依頼するには、土地の面積や建物の面積、築年数、など、詳細な情報が必要です。購入した際の書類一式などを探し引っ張り出してきて内容を確認します。そしてその内容を一括査定サイトの画面の手順に従って入力して行きます。この手間が一度で済むことがメリットの一つです。また、普通は一生のうちに不動産を売却することはそう何度もあることではないので、「どこに頼めばいいのかわからない」という場合が多いと思います。一括査定サイトを使うと、地域の取引に精通した不動産業者数社に一気に情報が送られるので、業者を選ぶ手間や悩みが軽減されます。 一度の手間で複数社から査定価格の回答を得ることができるので、数社の査定価格を比較検討できるのは大変便利です。また数日のうちに返答がある場合が多いので、急ぎで売却をしたいという時などもメリットがあります。 一括査定サイトを利用することのデメリット では、一度に査定依頼が数社に送られることでデメリットはあるのでしょうか。 査定依頼をする際は、物件の詳細な情報に加え、電話番号やメールアドレスなどの連絡先も入力します。「〇〇〇〇万円くらいで売れそうです」という価格を知りたくて依頼するのですから、当然返信先を伝える必要があります。しかし、一度に数社（多い場合は10社程度）に連絡先が伝わり、ほぼすべての業者から回答があるので、複数社から「査定結果のご連絡」などというメールが届きますし、電話連絡NGにしても電話をかけてくる場合もあります（営業手法としてはどこよりも早く依頼主と最初にコンタクトを取ることが鉄則と言われているからです）。電話連絡が煩わしいと思う方にとっては、色んな会社から同時期にしかも複数回電話が来るためストレスとなり、一括査定のデメリットとなり得ます。メールで届く査定書の様式は他社様々であり、査定内容やサービスも独自に特色を出しています。内容を比較したりどこに頼もうかを検討するにしても、査定の仕組みやサービス内容などは専門用語や難しい言葉を多用している場合もあり、一度に複数社から情報を受け取ると、判別しにくくなる可能性もあります、また、あまりに数が多いと比較検討するのも正直大変です。 上手に利用する方法 上手に売却を進めるためには、的確な情報を得ることが何より大切です。ですが沢山情報があれば良いのかといわれれば、多すぎてもただ迷ってしまうだけなので、信頼できる業者が提示する情報を３～４個手元に用意すれば十分だと言えます。 一括査定サイトを利用する際は、依頼可能な業者について事前に少し調べてみても良いかもしれません。会社のホームページなどを検索すれば、得意エリアや実績、考え方や姿勢などを知ることができ、スタッフの雰囲気を垣間見れる場合もあります。どんな会社かわからずただ一括査定サイトが勧める業者に何社も自動的に依頼してしまうより、ご自身で簡易的にでも調べてみた上で判断することも大切です。 まとめ 一括査定サイトは依頼者の手間を減らし、売却査定依頼のハードルを下げてくれる点がメリットです。ですが一括査定サイトは使わず、依頼者自身で不動産会社サービス内容を調べて３、４社に査定を依頼するという一手間をかければ、安心して売却を任せられる会社と出会える確率は高くなるでしょう。 状況やご自身に合った方法を選択することをおすすめします。

2023/12/21

相続不動産の評価額はどう知るか（土地編）

相続した土地の評価方法は、課税時期の現況地目（地目とは土地の利用状況のこと）によって異なりますが、ここでは現況地目が宅地の場合の評価方法を簡単にご紹介します。 宅地の評価方法は、大きく「路線価方式」と「倍率方式」の２つのパターンに分けられます。相続した宅地の評価方法が、路線価方式か倍率方式かは国税庁HPの路線価図・評価倍率表で調べることができます。   　土地の評価方法 ①路線価方式とは 路線価方式は、土地が接面する道路に付された路線価を基に評価する方法です。 路線価は、その道路に接面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額が千円単位で表示されたものです。毎年7月初旬にその年1月1日時点の価額として国税庁より公表されており、国税庁の路線価図・倍率表で確認できます。 参考：財産評価基準書｜国税庁 この、「財産評価基準書」のページで、所在地をもとに相続した土地の路線価を知ることができます。路線価は、地価公示価格のだいたい8割の水準で定められています。 ●路線価方式の計算式・・・・・・1㎡当たりの路線価（×補正率）×敷地面積 例：　路線価20万円で、敷地面積が150㎡の場合     20万円×150㎡＝3000万円 実際の土地は、形状や道路との接し方など個々に様々な状態であるので、正確にはそれらも考慮して算出します。奥行価格補正率や不整形地補正率など、状況に応じた各種の補正率を使って評価額を求めていきます。   　土地の評価方法②倍率方式とは 所在地によっては、「路線価」が道路に付されていない地域もあります。このような地域に所在する土地は、「倍率方式」によって、相続税評価額を計算します。 「倍率方式」は、「固定資産税評価額」にその地域ごとに国税局長が定める「評価倍率」を乗じて計算した金額によって評価する方法です。前述の財産評価基準書のページから倍率を確認することができます。 ●倍率方式の計算式・・・・・・固定資産税評価額×評価倍率 例：　固定資産税評価額が900万円で、評価倍率が1.1の場合     900万円×1.1＝990万円 　減額要素はあるのか？ 上記では、地目が宅地の場合でその他の要素を考慮せず算出してみましたが、借地、アパート用地、駐車場用地、また広大な土地や山林などは、要件を満たせば減額評価となる場合もあります。 こちらについては、また別の記事でご説明します。

2023/12/16

市川市の戸建ての売却依頼承りました！

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 市川市大町の一戸建てのご売却依頼お引き受けいたしました。   本日、先日よりご相談いただいていた、戸建てのご売却依頼のお話がまとまりました。 売主様と一緒に現場の確認をさせていただき、店舗にてご条件等詳細についての最終お打ち合わせの上、専任媒介契約を締結させていただきました。 価格の根拠についても丁寧に説明させていただきました。 当店のご提示した内容に、ご理解ご納得いただきました。 週が明けたら再度役所への調査と、現場の再確認に行ってきます。 参考：不動産を売る時の「物件調査」とは？ 一日でも早いご成約に向けて、販売準備を進めてまいります。