2024/12/03

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例はどちらが得か

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例はどちらが得か 「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」は、それぞれ異なるメリットがあります。どちらが得かは、個々の状況によります。以下にそれぞれの特徴を簡単にまとめます。 ◆3,000万円特別控除 適用条件: 自宅を売却した場合に適用されます。 控除額: 譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 メリット: 売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからないため、即時の税負担軽減が期待できます。 ◆特定居住用財産の買換え特例 適用条件: 居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した場合に適用されます。 効果: 売却時の譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができます。 メリット: 新たな居住用財産を購入する場合、売却時の税負担を軽減し、資金を新居に充てることができます。 短期的な税負担軽減: 売却益が3,000万円以下であれば、「3,000万円特別控除」が、長期的な資金計画: 新たな居住用財産を購入する予定がある場合、「特定居住用財産の買換え特例」が有利な場合があります。   3,000万円の特別控除と買換え特例と、どちらが得かはケースバイケースです。それぞれのメリット・デメリットを比較します。   (1) 3,000万円特別控除 ➀メリット ・実際は3,000万円以上の利益が出るケースは珍しいため、この特例を使えば節税効果が大きい。 ・共有名義のマイホームを売却した場合は、それぞれ特例を使って6,000万円まで控除することが可能   ②デメリット ・国民健康保険に加入している場合、売却した翌年の国民健康保険料は、3,000万円が控除される前の所得を基礎として算出されるため、1年間保険料が値上がりしてしまう場合がある。   (2) 買換え特例 ➀メリット ・売却益が3,000万円を超える場合でも課税を回避できる。 ・課税を繰り延べるので、国民健康保険は値上がりしない。   ②デメリット ・課税が免除されるわけではなく、将来売却したときに課税される。 ・長期的にみると節税効果があるとも言い切れない。 買換え特例は「売却益が3,000万円を超えていて、買い替えた家をずっと売らない」場合なら、利用するメリットは大きいというのがポイントです。 買換え特例は課税されるタイミングを先送りにするだけで、非課税になる制度ではなく、将来的なことを考えると得にならない可能性もあります。   基本的には、売利益が3,000万円を超えることは稀であり、保有期間が10年超の場合、3,000万円の特別控除を利用した方が節税効果は大きいと言えます。

2024/10/19

両親が施設に入り住んでいた実家が必要なくなった、どうしたらいい？

両親が施設に入り、住んでいた実家が必要なくなった、どうしたらいい？ こういうご相談を良くいただきます。 いくつかの選択肢がありますので、それぞれのメリットとデメリットを考慮して決めると良いでしょう。 実家を売却する場合 《メリット》まとまった資金が手に入る、 売却することで、まとまった現金を得ることができます。維持費や管理の手間がなくなる、 固定資産税や管理費用が不要になります。   《デメリット》思い出の場所を手放す、感情的な面での負担があるかもしれません。将来的な利用ができなくなる、将来、実家を利用したい場合には再取得が難しくなる可能性があります。 実家を売らずに活用する場合   賃貸として貸し出す 《メリット》 毎月の家賃収入が得られます。 《デメリット》 賃貸管理の手間や費用がかかります。   リフォームして自分が住む 《メリット》 実家を維持しながら、自分のライフスタイルに合わせた住まいにできます。 《デメリット》 リフォーム費用がかかります。   空き家として所有し続ける 《メリット》 思い出の場所をそのまま残せます。 《デメリット》 固定資産税や管理費用がかかり、放置すると特定空き家に指定されるリスクがあります どの選択肢が最適かは、経済的な状況や感情的な面、将来的な計画などを総合的に考慮して決めると良いでしょう。 また、不動産の名義人である方が認知症の診断を受けた場合、土地や建物を処分するには特別な手続きが必要になります。以下の方法を検討してみてください。 成年後見制度の利用 認知症などで判断能力が低下した場合、成年後見制度を利用することが一般的です。この制度では、家庭裁判所が後見人を選任し、後見人が本人の代わりに財産管理や不動産の売却を行います。 ◎手続きの流れ◎ 書類の準備: 申立書、事情説明書、親族関係図、財産目録、収支目録、診断書などを準備します。 家庭裁判所への申立て: 書類を家庭裁判所に提出し、成年後見開始の申立てを行います。 面接と審査: 家庭裁判所で面接が行われ、審査が進められます。 審判と後見人の選任: 審判が下り、後見人が選任されます。 不動産売却の許可: 居住用不動産の場合、家庭裁判所の許可を得て売却を進めます12. ◎注意点◎ 費用と時間: 成年後見制度の利用には費用がかかり、手続きに時間がかかることがあります。 後見人の選任: 信頼できる後見人を選ぶことが重要です。親族が後見人になる場合もありますが、専門家が選任されることもあります。 成年後見制度を利用することで財産を適切に管理しながら不動産の処分を進めることができます。 具体的な手続きについては、専門の弁護士や司法書士に相談することが大切です、当社では各士業の方と連携しています、まずはご相談ください。

2024/09/30

不動産業による空き家対策推進プログラムとは

不動産業による空き家対策推進プログラムの詳細 ◆「不動産業による空き家対策推進プログラム」は、近年急増している空き家や空き地、マンションの空き室などの問題に対応するために策定されました。以下のような背景があります。   ①人口減少と少子高齢化 日本では人口減少と少子高齢化が進行しており、利用目的のない空き家が増加しています。特に地方部では、空き家の増加が顕著です。   ②周辺環境への悪影響 空き家が放置されると、使用が困難になるだけでなく、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、景観の悪化や倒壊の危険、害虫の発生などが挙げられます。   ③新たなニーズへの対応 二地域居住などの新たな働き方や住まい方へのニーズが高まっており、空き家を有効に活用することが求められています。   ④不動産業者のノウハウ活用 不動産業者は物件調査や価格査定、売買・賃貸の仲介など、空き家の発生から流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを持っています。このノウハウを活かして、空き家問題の解決を図ることが期待されています。   このような背景から、「不動産業による空き家対策推進プログラム」が策定され、空き家問題の解消に向けた取り組みが進められています。 ◆不動産業者のノウハウ活用の面では以下のようなことが求められます   ①所有者への相談体制の強化 空き家利活用に関する総合的な相談サービスを提供し、所有者が空き家所在地から離れていても相談可能な体制を整備します。   ②空き家対策の担い手育成 空き家専門家の育成に係る業界研修を充実させ、高度な空き家活用に知見・経験を有する関係者とのネットワークを形成します。   ③地方公共団体との連携 地方公共団体と連携し、不動産業の活動を拡大します。   ④情報発信の強化 空き家所有者向けに早期利活用の必要性や利活用事例等の情報提供を充実させます。 ◆不動産業者がこのプログラムを推進するにあたり、2024年7月に宅建業法等の改正もおこなわれました。 不動産コンサルティング業務を含む媒介業務以外の関連業務の内容が明確になりました。この改正により、不動産取引の透明性が高まり、依頼者と不動産会社の間での業務内容や報酬についての誤解が減少することが期待されています。 主な改正内容   ①媒介業務以外の関連業務の明確化 不動産コンサルティング業務として、所有者等に対する助言、総合調整、空き家等の管理業務などが明確に定義されました。   ②報酬の説明義務 不動産会社は、媒介契約とは別に、不動産コンサルティング業務の具体的な内容とそれに伴う報酬額について、依頼者に事前に説明する必要があります。   ③契約書の締結 説明した業務内容と報酬額を記載した契約書を、媒介契約とは別に、依頼者と不動産会社の双方で締結する必要があります。   ④成果物の交付 不動産コンサルティング業務の成果物がある場合、それを依頼者に書面等で交付することが求められます。   このような法改正により、不動産業者はより透明性の高いサービスを提供できるようになり、空き家問題の解消に向けた取り組みが一層進むことが期待されています。

2024/09/15

抵当権とは？住宅ローンが残っているマイホームの売却

抵当権とは？住宅ローンが残っているマイホームの売却 抵当権とはなにか 借金などの債務を担保するために、不動産（例えば、土地や建物）に設定される権利のことです。もし借金を返済できない場合、債権者（お金を貸した人や機関）はその不動産を売却して、借金を回収することができます。 抵当権は、借金をする際に不動産を担保として提供することで設定されます。 これは通常、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りる際に行われます。 抵当権は、権利の登記として法務局で登記されます。これにより、第三者に対しても抵当権の存在が明らかになるのです。 万が一住宅ローンを返済できなくなった場合は、債権者（銀行）は不動産を競売にかけて売却し、その売却代金からローン残債分を回収します。 マイホーム売却時の抵当権抹消 抵当権があるまま不動産を売却することは難しい場合が多いです、住宅ローンが残ったマイホームを売却（所有権を移転）するには抵当権を抹消しなくてはなりません。 預貯金で住宅ローンを完済できる人はごく稀で、買主から受け取る売却代金で住宅ローンを返済することがほとんどです。ですので、一般的には抵当権抹消は決済時に所有権移転登記と同時におこないます。 これを同時決済、あるいは同時抹消といいます。 具体的な手続き まず、売却する旨を抵当権を持っている銀行に連絡します。銀行は必要な書類を準備します。 売買契約が成立したら決済日を設定し、この日に抵当権抹消手続きを行います。 抵当権抹消手続きは煩雑な内容となるので、司法書士に代行を依頼する場合が多いです。 決済当日、買主から売却代金を受け取り、そのお金で住宅ローンを完済、銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が法務局に抵当権抹消登記を申請する、という流れになります。 必要な書類 　抵当権抹消登記申請書 　抵当権設定契約書 　住宅ローン完済証明書 　登記識別情報（登記済証） 　印鑑証明書 費用 　登録免許税：不動産1件につき1,000円 　司法書士報酬が数万円程度（依頼する司法書士によります） 　※金融機関によっては一括返済の手数料がかかる場合有 まとめとして、マイホームの住宅ローンが残っていても売却することは可能です。ご自宅の売却を考えたとき、何から取り掛かればいいかなど、わからないことも多いと思います。まずは一度お気軽にご相談ください。

2024/09/09

解体費用はどうやって決まるのか？

解体費用はどうやって決まるのか？費用の相場は？ 古い実家を相続した場合や、売却活動をスタートしたもののなかなか売れず時間ばかり過ぎていく、そんな時は建物を解体して更地にしたほうが売れることもあります。その場合に気になるのが解体費用です。そこで解体費用の相場と安く抑える方法、必要な準備や更地にするメリット、デメリットなど、解体する前に知っておきたいことを紹介します。 解体費用はどうやって決まるのか？ 古家が建っている土地の売却では、建物を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま、古家付き土地として売るかを考えます。 解体を選んだ場合は、売却代金が入る前に解体費用を支払う可能性があり、どのくらい費用がかかるのかとても気になるところです。 解体費用を決める大きな要素として考えられるのが、建物の「構造」と「広さ」です。 構造から考えてみます わかりやすくは、「固い」構造体でできている建物ほど、解体費用の単価は高くなると言えるでしょう。 単純に見て、壊すのが大変そう、という感覚で良いと思います。 重機の種類や数、職人の人数が必要になるなど、工事の手間が増えるからです。 木造　⇒　3万～5万円／坪 鉄骨造⇒　4万～6万円／坪 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造　⇒6万～8万円／坪 が一般的に想定される費用帯です。 さらに使用されている建材によっても費用面に影響が出る場合があります、建材によって廃棄の費用や壊し方が変わったり、壊しにくい建材であるほど労力を要するので、その分費用が高くなります。 広さ、面積についても考えてみましょう 広さについても単純に広ければ広いほど解体する面積が増えるので、コストが上がっていきます。 2階建ては平屋より費用がかかると考えて良いですし、 更に建物地下に構造体がある場合も解体費用が上がります。 地下室など地下階の解体費用は地上階の解体費用と同程度が想定される場合が多いですが、特殊な重機や埋め立てる作業が必要になることもあり、解体費用は倍以上になると考えておいたほうがいいでしょう。 重機が入るスペースがあるかなど、立地条件でも解体費用は変わる 解体費用が変動する理由として次に考えられるのが立地環境です。 建物がどういう立地に建っているのかによっても解体費用は大きく変動します。 例えば住宅密集地などの場合、解体に使う重機が入っていけないということがよくあります。さらに隣家への特別な配慮が必要になり、工期が延びたり、工事内容が変わってくることもあります。 その場合、人力で解体する部分が増えることが多くなるため、その分が費用に上乗せされるということです。 さらに、敷地上に電線が張ってあり重機のアームがぶつかるような立地、傾斜地や狭小地、旗竿地など重機が制限されることが多い変形立地なども同じように費用が高くなることがあります。 このように、解体費用を考えるのは一般の人には難しい面もあります。当社では無料で解体費用のお見積りも可能です。 また、解体してから売った方が良いのか？そのまま古屋付き土地で売った方が良いのか、のご相談もお気軽にお寄せください。 売却全体を通した総合的なコンサルティングをしております。

2024/08/03

物件状況報告書とは？不動産売却時に物件状況を伝える重要性

物件状況報告書とは？不動産売却時に物件状況を伝える重要性   中古物件の売買の際に取り交わす書類の中に、「物件状況報告書」、「付帯設備表」という書類があります。あまり聞き馴染みのない名前の書類かもしれませんが、「重要事項説明書」、「不動産売買契約書」と並んで、とても重要な書類で、売買契約の際にはこれらの書面にもサインと押印をします。 物件状況報告書とは、告知書とも呼ばれ、マンションや一戸建てなどの中古の不動産売却の際に、売主が買主に対して、目的不動産の状況を説明するものです。仲介業者によってフォーマットは異なりますが、雨漏りや給・排水管の故障、リフォーム履歴・故障・被害の有無等、主な内容は共通しています。 売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるか、また、どのような状態で引渡されるのかは、買主にとっては非常に重要な事項です。そのため買主が目視で確認できない部分や物件の過去の履歴、欠陥や不具合などを書面で伝えて、後々のトラブルを防止する必要があります。 国土交通省のウェブサイトにも掲載されていますが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についての通達においても、「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。」とされています。 書類の構成は土地、建物、その他の3つの項に分かれています。 土地は境界の状況や土壌汚染調査等の状況、周辺土地の過去や現在の状況等を告知、建物は石綿の使用の有無、雨漏りやシロアリといった瑕疵の有無、耐震診断の有無、過去の所有者等を記載します。 売主にとっては、「よく覚えていない」「見ても良く分からない」ということもあるかもしれません、或いは相続した実家で今はもうずいぶん前から住んでいなくてわからない、などという場合もあるでしょう。ですが不明な場合も含めて売買契約時の時点で物件がどのような状態であるかを明確にしておくことが重要であり、買主が「物件が契約の内容と合っていない」と判断した時には売主に対して損害賠償を請求される（契約不適合責任）可能性があります。 契約不適合責任では「引き渡された物件が契約と一致しない」事柄に対して売主の責任が問われ、物件の補修や代替物または不足分の引き渡し、代金の減額、損害賠償や契約解除が定められています。物件状況等報告書に書かれている内容と物件の状況が一致しない場合、契約不適合となる可能性があります。 例えば雨漏りの項で無に〇が付いていたにも関わらず雨漏りがあったら、買主は売主に雨漏りの修理を請求する事ができます。 物件状況等報告書の役割として、売主が物件状況等報告書にて不具合や過去の履歴などを記載して買主に渡すことで、その記載事項については、売主が買主に告知または報告したということになり、買主はその告知を受けた事柄があることを前提に買ったということになりますので、買主から「売主から聞いていなかった」などという主張はされず、将来、売主が買主から契約不適合責任を問われる心配が減るというメリットがあるのです。   書類のサンプルはこちらです   仲介業者に媒介を依頼した場合は、記入の仕方がわからない、難しいといった心配も軽減されます。一緒に現地を見ながら確認していく、など、媒介業務の一旦となっています。 付帯設備表についても、別記事でご紹介いたします。 ご不安や、疑問点など、いつでもお気軽にお寄せください。

2024/07/18

物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか？

物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか？ 家やマンションを買うために物件探しを始めると、不動産ポータルサイト等で、同じ物件を違う不動産会社が広告掲載しているのを見かけることがあります。複数の不動産会社から、同じ物件を紹介されることもあるでしょう。suumo・at home・LIFULL HOME’Sなどに同じ物件がズラーッと並んでいるのを見たことがあるかたもいらっしゃると思います。新しい物件が出た！と思ったら、前見た物件と同じだったなんて経験はないでしょうか。購入希望のお客様の立場で見れば「なんで同じ物件がこんなに掲載されているの？」と疑問に感じることもあるのではないでしょうか。 不動産業界には「レインズ」（REINS：Real Estate Information Network Systemの略）という不動産情報の管理ネットワークシステムがあります。このシステムは国土交通省が指定した「不動産流通機構」が運営しており、全国に東日本・中部圏・近畿圏・西日本といった4つのレインズが設けられています。 つまり、不動産業界全体でこのネットワークシステムを共有し、どの不動産会社でも情報を見ることができる仕組みになっています。業界全体で情報共有することで、安全な取引を円滑に行うサポートをしているのです。 不動産会社は売主と媒介契約を結ぶとレインズに掲載します。レインズ掲載義務の有無は媒介契約の種類によって分かれます、専属専任媒介の場合、媒介契約締結後5日以内、専任媒介の場合7日以内、一般媒介の場合は掲載義務はありません。詳しくはこちら⇒媒介契約は３種類！それぞれのメリット・デメリット レインズ上で物件情報が公開されると、この情報をもとに不動産会社が運営しているホームページに掲載したり、各ポータルサイトに広告として掲載します。同一の物件情報が異なる不動産会社から多数掲載されているのはこういう理由からなのです。 売主からすると、物件情報が広く公開され、より多くの人の目に触れる方が早く売れる可能性が高まるというメリットがあります。逆に買主側から見た場合は、どの不動産会社を選べばいいのか？かかる費用は同じなのか？など悩ましい面もありますが、どの会社を選んでも仲介手数料は一律（物件価格の3％＋6万円＋消費税）です。 売主として物件の売却を不動産会社に依頼する場合は、どのような広告活動をしてくれるのか詳しく相談することも大切です。

2024/07/08

不動産売買契約における手付金、手付解除とは

不動産売買契約における手付、手付解除とは ■手付金とは何か 手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定めて売買代金の一部に充当されることが一般的です。 また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いので、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。 ■手付金の種類 「解約手付」 解約手付とは手付金の授受により、当事者に解約権を留保させるものです。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により、損害賠償を負う必要もありません。 「違約手付」 違約手付とは債務不履行があった場合、買主違約のときには手付金が違約金として没収され、また売主違約のときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならないという意味をもつものです。多くの売買契約書では手付金に違約手付の意味をもたせています。 「証約手付」 証約手付とは、不動産売買が成立した証として買主から売主に対して交付される手付金です。 契約の成立を明確に表すために支払いが行われます。   ■不動産売買契約における手付金 手付金には不動産売買契約の締結に当って、契約が成立していることを明確に表すという大切な役割があります。買主が手付金を支払い、売主が受領することで売主・買主双方が不動産の売買について明確な意思表示をしたことになるのです。また売買契約を締結した後に、どちらかが契約を解除しなければならない状況になった場合には買主は支払った手付金を放棄する・売主は手付金を倍にして買主に返還することで契約を解除することができるのです。 ■手付解除とは 売主側が手付解除をするときの方法（手付金倍返し） 売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還します。 さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで手付解除ができます。 買主側が手付解除をするときの方法（手付金放棄） 買主が契約を解除したい場合には、手付金を返還してもらえる権利を放棄します。本来であれば返還されるはずの手付金を放棄することで手付解除ができます。 手付解除により契約を解除することができるのは一定期間ということも覚えておきましょう。 一定期間とは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」のことをいい、履行の着手の具体例としては、売主であれば不動産の傷んでいる部分を修正し始めた場合、買主であれば内金を支払った、或いは住宅ローンの金銭消費貸借契約を結んだ、などが考えられます。 契約を締結した後に、当事者の一方が契約の履行に着手してしまうと手付解除による契約の解除ができなくなってしまうので注意が必要です。 ※民法は３種類の手付のうち、特に解約手付について規定しています。改正前民法557条では、解約手付が交付された場合には、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を償還して契約の解除をすることができると定められていました。ただし、判例においては、「当事者の一方が履行に着手するまで」との要件は、「相手方が履行に着手するまで」と読み替えられていますので（最判昭和40年11月24日）、当事者は自分が履行に着手すれば、その時点で相手方は契約の手付解除ができなくなり、相手方が履行に着手しない限り自分は手付解除の権利を失わないというのが手付の仕組みとなります。 改正民法557条は、この判例理論を明文化し、相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除ができない旨を定めています。

2024/06/20

固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか

固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか 固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、固定資産税課税台帳に記載された土地と建物それぞれの評価額をいいます。 固定資産税評価額を知ることで、所有する土地や建物に、どの程度の価値があるのかを把握できます。また、固定資産税評価額をもとに、固定資産税を計算することも可能です。 本記事では、固定資産税評価額の概要と確認方法、固定資産税の計算方法をわかりやすく紹介します。 固定資産税評価額とは ◇固定資産税などの税金の算出に用いられる額のこと 固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を毎年1月1日の時点で所有している人が支払う税金です。その際、税額を算出するために固定資産税評価額が用いられます。 固定資産税評価額は土地と建物にそれぞれ分けられ、評価する項目も異なります。例えば、建物は家屋の大きさや築年数、構造などが評価対象となり、土地の場合は、所在地や形状によって評価額が変わってきます。 また、都市計画税や不動産所得税、登録免許税を算出する際にも固定資産税評価額が用いられます。 ◇評価額は自治体が決定する 固定資産税評価額を決めるのは各市町村の自治体（東京都23区の場合は東京都）で、固定資産評価基準に基づいて専任の担当者が1軒ずつ決定しています。 ◎土地の固定資産税評価額は、公示地価の70％を目安にするのが一般的です。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域などの標準的な地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定したものです。 ◎建物の固定資産税評価額は再建築価格と経年減点補正率から算出します。 建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求めます。再建築価格方式とは、建物を立て直す場合にかかる費用である「再建築価格」を基準として、固定資産税評価額を算出する計算方法です。 この「再建築価格」に、建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎に定めた割合である「経年減点補正率」を乗じて、固定資産税評価額を算出します。 計算式にまとめると、以下のようになります。 建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率 建物の固定資産税評価額の目安は、新築住宅の場合、建築費の50〜70％程度が固定資産税評価額の目安となり、その後は経過年数に応じた経年減価補正率を乗じて固定資産税評価額の目安を推測します。なお、経過年数ごとの経年減価補正率の詳細は、法務省のサイトで確認できます。 ◇評価額は3年に1度見直される 固定資産税評価額は3年に1度、評価替え（見直し）が行われます。評価替えの目的は、土地や家屋の市場価格の変化を評価額に反映することです。 評価額が変わることで納税額も影響を受けますが、市場価格の状況によっては納税者の負担が大きくなる場合もあるでしょう。そのような税負担の急激な変化を防ぐために、「負担調整処置」という仕組みが採用されています。 負担調整処置では、税負担の大きい土地に対して税額の引き下げまたは据え置きを行い、税負担の少ない土地はゆるやかに税額を上昇させることで、均衡化を図っています。 評価額は原則として3年に1回の年以外は変更されないことが通例ですが、土地の形質や区画の変化、地価が大きく下がった場合などは、例外として評価替えが行われることもあります。 固定資産税評価額を調べる方法 ◎固定資産税納税通知書を確認 毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、4〜5月頃に各自治体から固定資産税納税通知書が送付されます。通知書の中にある「課税明細書」には、固定資産税評価額が記されています。 ◎固定資産課税台帳を閲覧 「固定資産課税台帳」でも、固定資産税評価額を確認できます。固定資産課税台帳とは、課税される土地や家屋の所有者や所在、評価額が記載された帳簿です。市区町村の役所、あるいは東京23区の都税事務所で閲覧可能です。 ◎固定資産税評価証明書を取得 「固定資産税評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された内容を証明する書類です。原則的に、土地や建物の所有者とその家族であれば、市区町村の役所あるいは東京23区の都税事務所で取得できます。1週間〜10日程度かかりますが、郵送で取り寄せることも可能です。 参考：松戸市【固定資産税】のページ　

2024/06/08

公示価格とは

公示価格について解説 公示価格（公示地価）は、国土交通省が公示している土地の価格です。土地価格の動向を示す重要な指標ですが、実勢価格（実際の取引価格）とはどう違うのでしょうか。特に土地を売買する予定がある人は、公示価格について理解しておくことが大切です。 この記事では、公示価格の概要や調べ方、活用する際の注意点について解説します。 公示価格とは 公示価格（公示地価）とは、適正な地価の形成のため、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格のことです。 地価公示法に基づいて、全国の分科会に属する鑑定評価員（不動産鑑定士）が毎年1月1日時点の１㎡あたりの正常な価格を判定しています。令和5年地価公示では、全国約26,000地点で実施されました。 公示価格は、一般の土地取引に対して指標を与えるもので、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準となります。また、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても活用されます。 ◇公示価格を調べる方法 公示価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることができます。地域や用途、調査年などの条件を指定すると、一覧で表示される仕組みになっています。一覧の中から対象の土地をクリックすると地図表示され、場所の確認なども可能です。 参考：不動産情報ライブラリ→国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索   公示価格と他の指標との違い 土地の価格に関する指標はいくつか存在し、「一物五価」などと言われることもあります。具体的には、「公示価格（公示地価）」「実勢価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つです。公示価格とそれぞれの違いを説明します。 ◇実勢価格との違い 実勢価格とは、実際に取引された価格を言います。土地の価格は需要や立地、周辺環境、当事者間の事情や価格交渉などの影響を受けて変動するものであり、同じ地域にある土地であっても、公示価格と実勢価格は一致しません。 公示価格と実際に取引される土地価格は異なることがあることを理解しておきましょう。 ◇基準地価との違い 基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点における標準価格を判定する土地価格です。適正な地価の形成を目的として毎年9月頃に公表されます。令和5年の基準地数は約21,000地点です。 基準日、公表時期、調査主体や根拠となる法律も、公示価格とは違います。 公示価格は1月1日時点、基準地価は7月1日時点と、基準とする日が違うため、基準地価は公示価格を補完する指標として活用されることもあります。 ◇路線価との違い 路線価とは、相続税や贈与税における評価額の基準となる土地の価格です。その土地が面している路線（道路）ごとに評価した、1㎡あたりの土地価格のことを言います。毎年1月1日を時点として、国税庁がその年の7月に評価額を公開しています。公示価格の80％程度が目安と言われます。 路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。 参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」 ◇固定資産税評価額との違い 固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる価格です。市町村の固定資産台帳に記載された土地の評価額を意味し、3年に1回「評価替え」が行われます。宅地については、公示価格の70％程度が目安です。 固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。また、固定資産評価証明書の発行や固定資産台帳の閲覧を自治体の担当部署に依頼し、確認することも可能です。   公示価格は、国土交通省が毎年公示していることから、信用度の高い評価といえます。ただし公示価格と実勢価格は必ず一致するものではないので、実際に土地を売買する際は、公示価格だけでなく、基準地価や査定価格なども確認した上で判断すると良いでしょう。

2024/05/11

マンション、売れやすい階ってあるの？

マンション、低層階は売れにくいって本当か？   住んでいるマンションを売却するとなった時、売れやすい階数と売れにくい階数について気になる方も多いのではないでしょうか。 基本的にマンションの場合、高層階になるほど価格が高くなる傾向にあります。 では、低層階だからと言って安くしか売れないのかと言われれば、アプローチの仕方を工夫すれば魅力的な部分を打ち出すことが出来ますし、価格はそれほど下げなくても良い場合もあります。 高層階ほど高価格になる傾向 マンションを売却する際、注視するポイントはいくつかありますが、階数も重要なポイントになります。一般的に同じ建物でも高層階の方が価格は高くなることが多いです。 不動産の価格は、当然ながらマンションも「需要と供給のバランス」によって決まります。つまり、人気のある物件の価格は高くなるということです。 高層階は、見晴らしの良さなどから人気が高く、価格も高くなっていることが多いのです。最上階はさらに高くなります。 では、高層階の物件と比べ、低層階の評価が低くなる要因はどこにあるのでしょうか。低層階の物件を売却するなら、価格設定を低くするしかないのでしょうか？ 低層階の物件が高層階の物件より一般的に低く評価される要因を考えてみると、 ◇日当たりや風通しが悪い ◇騒音の問題 ◇防犯面やプライバシー保護面での問題 ◇眺望がとれない などが挙げられます。 ですが、上記のような要因も一概にはデメリットとは言えません。 隣地に建物などがなく１階や低層階でも日当たりが十分にとれる場合もあれば、セキュリティー設備が充実していたり、建物の配置や道路との位置関係によっては低層階でも防犯性やプライバシー性、防音なども一般的な物件より高くなる場合もあります。 また、眺望においては、人によっては重要視しないこともあります。 ですから、低層階の物件だからと一律に判断するのではなく、低階層だからこその魅力やメリット、その物件の特徴を打ち出せば評価及び価格設定を上げることができます。 低層階にもメリットはあります！ 「低層階の魅力」について掘り下げてみましょう。 外とのアプローチが良い まず挙げられるのは、「外」へのアプローチの良さです。 高層階の場合はエレベーターを利用しなければ外に出ることができません。階段を使うにしても、5、6階くらいまでが限界ではないでしょうか。 特に朝の出勤や通学の時間帯は利用者が重なるためなかなかエレベーターが来ないこともあり、その時間を見越して家を出なくてはなりません。毎日のことだから慣れるかもしれませんが、思ったよりも負担になる人もいるようです。特に、小さいお子さんがいる家庭やお年寄りの場合は、エレベーターを待つのが大変で、家の中に閉じこもりがちになってしまうこともあるようです。 災害時のメリット・デメリット 災害が起きた場合を考えると、直接外と出入りすることができる1階や階段を利用しやすい低層階は何かと安心であるといえるでしょう。 反面、台風や豪雨による浸水被害については、低階層に危険性を感じる場所もあります。 備えるべき災害によって火災保険の補償範囲を考えることも重要です。高層階では不要な水災等の補償をつけることを検討する場合、その分火災保険料が高くなることもあります。 立地によっては、ハザードマップなどで安全性を良く確認することも大切です。 庭付きの魅力 1階で庭付きの部屋だったら、それは絶好のアピールポイントになります。 マンション住まいでも、ガーデニングをしたり、小さいお子さんを庭で遊ばせたい、という希望を持つ方も多いはず。マンションだけど一戸建てのように住まうことができる、という点を最大限にアピールすると良いでしょう。 中層階のメリット 中層階のメリットは「省エネ性が高い」点があります。上下階に挟まれているため、夏でも冬でも外の気温の影響を受けにくく、快適な環境で過ごすことができます。 また、周囲に高い建物がなければ、中層階でも十分な日当たりと眺望を得ることもできます。4階以上なら防犯面の不安も少なくなるでしょう。 本記事では、マンションの階層ごとにメリットデメリットを掘り下げました。 住まい選びは一般的な人気よりも、「自分がどのように暮らしたいか」を考えることが大切です。売却の際にもこのようなアプローチから、より高く売れるアピールポイントを見つけてアピールして行きましょう。

2024/04/28

専任媒介契約をすすめられた

媒介契約、専任媒介をおすすめする理由 戸建てからマンションに住み替えたい、或いは逆にマンションが手狭になったので戸建てに引っ越したい、また、相続した実家を売却することになった、など、マイホームや不動産の売却のタイミングが来たら、まず最初にインターネットで「不動産　売却」などと入力して検索すると思います。 そうすると売却価格の査定サイトがたくさんズラズラと出てきたり、売却に関する記事などがたくさんヒットし、色々見て行くと「媒介契約」というワードを目にすると思います。 不動産を売却するときは、不動産仲介業者などに依頼するのが一般的です。 個人間で取引できるのかと言われればできないことはありませんが、リスクが高いのでおすすめしません。詳しくは「個人間売買の可能性とリスク」をご参照ください。 不動産業者に販売を依頼するときは、売りたい人と不動産業者の間で「媒介契約」というものを結びます。 簡単に言うと「私の不動産を買ってくれる人を見つけて、売ってください」とお願いする契約です。 不動産業者側としては、「販売活動をお任せ下さい、購入希望者を見つけたら、ご成約までお引き受けします」という意味合いの契約です。 媒介契約には3種類あり、それぞれの内容を説明してお選びいただきますが、売主様が迷われた場合などは「専任媒介」をおすすめすることが多いです。 なぜ専任媒介をおすすめするのか？ 専任媒介は販売を依頼する業者が1社のみに限定され、他の業者に依頼することはできません、いっぽう一般媒介は複数の業者に依頼可能です。ですが1つしかない物件に対して他にも複数業者が販売活動しているとなると、広く広告活動がしにくい面があります。（仲介業者の報酬は仲介手数料のみで、仲介手数料は成功報酬ですので、費用をかけて広告を打っても他の業者が決めてしまうと1円も入ってこないことになります） 専任媒介の場合は依頼された業者は物件に集中して販売活動に力を入れることができます。 このため、複数業者に依頼するより1社に限定して販売活動を依頼した方が、結果早期成約につながる可能性が高くなるとも言えます。 なので、売主にとっても業者にとっても「ちょうどいい」ところが、専任媒介契約なのです。 他にも専任媒介契約は、レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）への物件情報の登録義務や販売活動の報告義務があり、物件情報をきちんと公開し営業活動の報告をしますので、売主の安心を確保できるメリットもあります。 どの媒介契約形態にするかは最終的にはお客様がお決めにになることです。迷われた場合やわかりにくい場合などは、丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。