2023/09/24

住みながらの売却ー内見時の対応のコツ

住みながらの売却ー内見時の対応のコツ 居住中の物件の内見は、生活感や使用感が出てしまうことは否めません。しかし、購入希望者にとっては、内見は物件との最大の接点と言え、購入の重要な決め手になります。内見のイメージ次第で購入を判断することは珍しくありません。購入希望者に良いイメージを持ってもらうため、以下のようなポイントを心がけてみると良いでしょう。 ◎安心や清潔さを感じてもらうよう配慮する ◎ゆっくり内覧できる雰囲気をつくる ◎「売主の人柄や対応」もできるだけ好印象が吉 内見希望者は、その物件に何らかの魅力を感じていることは間違いありません。それは価格であったり、間取りであったり、さまざまです。しかしその反面、「使用感が合うか」「不潔にしていないか」「老朽・劣化の具合はどうか」「損傷箇所はないか」など、不安も感じています。 この不安を解消し、できるだけ気兼ねなくリラックスして内見してもらえるよう、配慮しましょう。居住中であっても、内見者に気を遣わせない雰囲気作りができれば、内見者は売主の生活や人柄も含めて評価します。結果的に物件の印象が良くなり、売却しやすくなることにつながります。 具体的な対策としては、不用品を少し整理する、照明器具を掃除したり電球を交換する、水回りはにおいに気を付ける、などです。積まれた郵便物を捨てたり、普段使わないものは見えない収納BOXに入れるなどしてスッキリした印象に見えるようにすると良いです。また照明器具の傘の埃を取るだけでも明るい印象になります。 購入希望者が見たいといった場所は、できる限り見せるようにすると良いでしょう。クローゼットの中などは見せにくい場合もありますが、可能な限り希望に応じる誠実な対応は、好印象にもつながります。 また、内見の際に、安易な口約束はしないことも大切です。これは後々のトラブルやリスクを回避することにつながります。例えば、フローリングの傷を指摘されたときに「ここは張り替えます」などと答えてしまうと、引き渡すまでにリフォームしなければならなくなります。設備や補修に関する問い合わせにどう対応すべきかは、事前に不動産会社と相談しておきましょう。

2023/09/20

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは 建物を建てるときには、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。これは、火災が起きたときの避難路や生活環境を維持するために必要です。そのために、建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。 通常、見た目上、道路に見える、道路と言われるもののすべてが建築基準法上の道路ではありません。 建築基準法の道路は、次の条件のいずれかに該当するものでなければなりません。 建築基準法の道路には、以下の種類があります。 第42条第1項1号から5号に該当する道路 「1項道路」、などと呼ばれる道路のことで、 1.道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第一号） 2.都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第二号） 3.建築基準法施行時に幅員4m以上あった道。（建築基準法第42条第1項第三号） 4.道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（建築基準法第42条第1項第四号） 5.道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの。（建築基準法第42条第1項第五号） この5つを指します。 上記の中で、5、の道路は位置指定道路と呼ばれ、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のことを言います。 建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件を満たすため、私道を道路として指定する場合があります。 第42条第2項に該当する道路 1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことです。 4m未満の道路に接している土地は、原則として建物の建築ができませんが、昔の道路は幅員が狭い道路も多く、救済措置として、すでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）が認めた道路のことです。「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。 ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。これを「セットバック」といいます。 不動産の価格を考えるとき、建築物を建築できるかできないかはとても重要なポイントになります、建築できない場合は、駐車場や資材置き場に使うなど、用途が限られてしまうため、査定価格に大きく差が出る可能性があります。 道路について知るには、自治体の道路課（各自治体により呼称は異なる）などに行けば教えてくれますし、インターネット上で公開している役所もあります。 松戸市の場合は、やさシティマップから閲覧が可能です。

2023/09/11

「不動産の価格」ってどう決まるのか？

  そもそも「不動産の価格」ってどうやって決まるのでしょうか。 不動産の価格は、「一物四価」とか、「一物多価」などと言われ、多くの価格が存在します。 不動産のように、一つとして同じ条件の状態がないような場合、どのようにして価格を決めるのでしょうか。 不動産の価格の決まり方を知るために、まず「不動産鑑定評価」についてご説明します。 ー不動産鑑定評価とはー 不動産鑑定評価とは、土地や建物といった不動産の「適正な価格」を判断することを言います。 不動産鑑定評価は誰でもできるわけではなく、国家資格『不動産鑑定士』の独占業務であり、資格所持者だけが行える業務です。また、鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて実施されます。 不動産鑑定評価の業務は個人・法人が所持する不動産のみならず、以下のような国や自治体が実施する不動産価値に関する価格の基準設定など公的な場面でも行われます。 ・地価公示・地価調査 ・相続税路線価評価 ・固定資産税評価 不動産鑑定評価基準は主に以下の3つの手法を利用して、適正な評価額を算出します。 ・原価法 ・取引事例比較法 ・収益還元法 基本的に、適正な価格を算出するには1つの方法だけではなく複数の手法を適用すべきとされています。また、複数の手法の適用が困難な場合においては、なるべく手法についての考え方に基づいて算出するよう心がけるように努めなくてはなりません。   ー宅建業者がおこなう価格査定ー 対して、不動産業者が不動産の価格を判断する業務としておこなうのは、『価格査定』です。 宅建業者がおこなう価格査定は、「宅建業法」に基づき、不動産の売却をしようとするお客様に対してその売出価格を決定する上での目安となる価格として算出するものです。 価格査定とは宅建業者が『対象物件が売却できそうな価格』を算出することを言い、不動産鑑定との違いとして、不動産鑑定は『不動産鑑定士』が判断・算出、不動産査定は『不動産会社』が独自に判断・算出するという違いがあります。 宅建業者がおこなう価格査定も、不動産鑑定評価基準の手法に基づき、「原価方式」、「比較方式」、「収益方式」の３つの手法を基本として、個々の物件に合った査定方法を複数採択して算出します。こうして算出した価格を「査定価格」といい、売主が売出価格を決定するための目安となる妥当な価格であり、その価格で市場に出した場合には、おおむね３か月以内に成約すると思われる価格です。 原価方式、比較方式、収益方式、それぞれの方式の詳しい説明は別の回でおこないます。

2023/09/03

解体して更地にしてから売った方が良い？

  「家はもうかなり古いから解体して更地にしてから売った方が売れますか？」ご売却相談のお客様からよくいただく質問です。 建物を解体して更地にしたほうが、早く買い手が見つかるのではないか？ 築年数が古く、建物の状態が良くない戸建ての売却を考えた時、このように思う方もいるのではないでしょうか。 たしかに、古い建物が建っているなら、解体したほうが早く売却できるケースはあります。買主負担で建物を解体する必要がなく、買手がつきやすくなることもあるからです。 しかし、解体費用は家の広さや接道状況などにもよりますが、数十万円から数百万円になり、いつ売却できるかは不確定な要素ですので、販売開始前に建物を解体して更地にすることはオススメしません。 結論からいえば、古い建物は解体せずに「古家付き土地」として売り出すことをおすすめします。古い家があっても「土地」として販売ができます。土地を購入して新築を建てたい方や中古戸建てをリフォームして住みたい方にもアピールできます。 本記事では、建物を解体して更地にしてから販売する場合の、メリットとデメリットについてお話します。   －更地にしてから土地を売り出すメリット－ 古い家を解体し、更地にしてから売り出す場合のメリットをご説明します。 ◎売れやすくなる可能性がある 土地を探している人は、自分たちの希望を反映した家を建てたいと考えています。更地の場合はそのイメージがつきやすく、購入の判断がしやすいのです。また、古家があれば解体費用が必要になることや、解体工事の期間や登記の手続きなどで、家の着工が遅れる点も買主にとっては大きなデメリットです。 古家がある状態よりも、更地として売り出したほうが買主の負担が減り、結果早く売却できる可能性が高まります。 ◎地中埋設物の有無を確認しやすい 地中埋設物の有無を確認しやすい点も、更地にするメリットのひとつです。 地中には、古い建物の基礎や廃材、古井戸、浄化槽などが埋まっていることがあります。これらを総称して「地中埋設物」と呼びます。 地中埋設物の存在は、建物があるときは目視での確認は事実上無理があり、売却後、買主がいざ家を建てようとした際に発見されることも少なくありません。万が一、古家の売却後に地中埋設物が見つかった場合、買主から契約不適合責任を問われて撤去費や損害賠償を求められる恐れもあります。 参考記事：契約不適合責任とは　   地中埋設物に関するトラブルを避けるためには、古家の売却前に土地の調査を行い、現状を買主にしっかりと伝えることが大切です。   －更地にしてから土地を売り出すデメリット－ つづいて、古家を解体し、更地にしてから土地を売却するデメリットをご説明します。 ◎100万円以上もの解体費用がかかる 古家を更地にするには、数百万円もの費用をかけて建物を解体しなければなりません。 解体費用は建物の構造や面積、工事の範囲、立地などによって異なりますが、構造別の解体費用の相場は以下のとおりです。 木造       　　　　　　 坪3～5万円 鉄骨造       　　　　　 坪4～6万円 鉄筋コンクリート造     坪6～8万円 たとえば、40坪の木造住宅を解体する際の費用の目安は120～200万円が目安になります。 ◎建物の解体前と比べて固定資産税が6倍になる 毎年1月1日時点における不動産の所有者には固定資産税が課されます。固定資産税の計算方法は以下のとおりです。 固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率） 居住用の住宅が建っている土地に関しては「住宅用地の特例」が適用され、以下のように税負担が軽減されます。 200㎡までの部分（小規模住宅用地）    固定資産税評価額×1/6×1.4% 200㎡超の部分（一般住宅用地）　    固定資産税評価額×1/3×1.4% しかし建物を解体してしまうと、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。 例として、100㎡の土地の固定資産税評価額が3,000万円と仮定した場合の、 古家がある場合と更地にした場合の固定資産税を比較してみましょう。 ①古家がある場合の固定資産税 「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、 固定資産税＝3,000万円×1/6×1.4%＝約7万円 一方、古家を解体して更地にすると、固定資産税は以下のように上がります。 ②更地にした場合の固定資産税 「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、 固定資産税＝3,000万円×1.4%＝42万円 更地にした土地が売却できない期間が長く続くと、固定資産税の負担が重くなってしまいかねない点もデメリットのひとつです。 ◎解体しても売れるとは限らない ここまでお話ししたように、古家を解体して更地にすると解体費用がかかり、固定資産税も上がってしまいます。しかし、費用をかけて更地にしても、土地の形状や接道状況、立地条件などによってはなかなか買い手が見つからないおそれがあります。 人気のあるエリアであれば更地にしたほうが早期売却を期待できますが、需要が低いエリアの場合や相場価格が低いことが予想される地域では、売却までに時間を要する可能性も高く、解体費用分が赤字になるリスクもあるのです。   まとめ 古家の処分にあたって更地にすべきか迷ったときは、まず「古家付き土地」として売り出すのが良いです。その他、売主の負担を軽減する業者買取なども検討できますので、不動産の状況状態や、売主の都合に合わせて最適な売却方法を提案してもらうことをおすすめします。

2023/08/29

相続登記って

相続登記について   ◆「相続登記」とはそもそもなにか 土地・建物・マンションなどの所有者(被相続人)が亡くなった際に、不動産を引継いだ方(相続人)の名義に変える手続きのことです。 名義を変更するには、 ①相続の発生(所有者が亡くなる) ②遺産分割協議(遺言書の有無による) ③相続登記に必要な書類を揃えて、法務局に提出 ④相続登記完了 という流れになります。 この申請で、所有権(所有物を自由に処分できる権利)が相続人のものとなり、名義も変更されることとなります。所有権の移転には、ほかにも売買などの原因がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを、「相続登記」と呼びます。 ◆相続登記を放置していると、どうなるか？ 相続登記をせず放置している時にその不動産を売りたいとなった場合、名義を売る方（相続人）の名義に変更していなければなりません。この時、相続人、あるいは相続人の一人(数人で不動産を相続した場合など)がたとえば認知症になったとしたら、有効に遺産分割協議が進まないなどして相続登記（名義の変更）ができないことも有り得ます。 また、相続人同士でもめ事が起きたり、連絡先がわからなくなることもあり、いざ名義変更が必要なときに申請ができない、というケースもよくあります。 このほか、放置している間に相続人が亡くなり、代襲相続(相続人の子供が代わりに相続する)が発生してさらに話し合いが難しくなる、などということもあり、 相続が発生した場合は、相続登記をきちんとしておいた方がいいというのが前提ですが、これまでは義務化がされておらず、面倒な手続きや費用の面から放置してしまう場合が多々ありました。結果所有者の分からない土地や、所有者と連絡がつかない土地が増えたことで、維持管理や税金の面で役所が把握できず、公共事業や災害復旧の工事、民間取引の大きな妨げとなることが問題となっていました。 ◆相続登記の義務化 相続登記が義務化(令和6年4月1日)されるとどうなるのでしょう。 民法と不動産登記法等の改正により、令和６年４月１日より、相続登記が義務化されます。背景には所有者不明の土地問題の急増があり、日本全土の土地のうち、20%ほどの土地が不動産登記簿上で所有者がわからないという調査結果が出ています。 参考URL 所有者不明土地を取り巻く 状況と課題について | 国土交通省 相続が開始(不動産の所有者が亡くなった場合)し、 相続などにより不動産の所有権を取得した相続人は、 その申請を、【相続が開始されたことを知り、所有権を取得したことを知った日 (遺産分割協議がある場合、協議の日)から ３年以内に、 前述の相続登記をすることが必要となります。 正当な理由がない申請漏れには、１０万円の過料の罰則もあります。 過去の相続にも適用されますので、注意が必要です。 【※】 改正された後は、例えば相続人1人の所有にしたいとき、その相続人単独での登記申請を可能にする、添付書面の簡略化、相続登記が必要な不動産の一覧を、証明書として発行してもらえるなど、手続的な負担が軽減される予定です。 ◆その他関連の改正について 令和6年4月1日に「相続登記の申請が義務化」されますが、その前に、 ①「長期間経過後の遺産分割の見直し」などが令和5年4月1日に、 ②「相続した土地を国庫に帰属させることができる制度」が令和5年4月28日に施行されました。 その他、登記してある住所を変更した場合の変更申請についても、義務化が予定されています。 ②の国庫帰属については、特に地方など、土地の利用ニーズの低下などにより、土地を相続したものの、土地を相続したくない、手放したいと考える方が増加していることが背景となっています。 ただし、一定の要件を満たした土地のみがこの制度の要件となります。現在の法律では、土地だけを相続放棄することはできませんが、この制度により不要な土地だけを手放しほかの遺産は相続することができるようになるので、とてもメリットがある改正だと思います。 相続が過去にあったものの、現在放置している方、手放したい不動産がある方、相続人同士で「法の改正があるらしい」ということを念頭に置き、少しずつでも話し合いをすすめておくことを、お勧めいたします。 関連記事：相続した土地を手放す方法は？ 長期間経過後の遺産分割はどうなるか？

2023/08/25

訪問査定って何をするの？（土地・周辺編）

訪問査定の着目ポイント（土地編） 訪問査定って何をするの？（建物編）では、主に建物のチェック内容についてご説明しました。では、売りたい物件が土地の場合はどうなるでしょうか。本記事では土地や周辺のチェックポイントについて詳しくお話します。   一つ一つ順を追って説明して行きます。 ポイント①　敷地の境界線 土地には所有地の境界を示す境界標が埋められています。コンクリートや鉄などの素材に矢印が記されているものです。この境界標を結ぶ線が土地の境界線です。 ポイント②　越境状況の確認 越境については以前もお話しましたが、建物や庭木や植栽、電柱や電線、ブロック塀など、隣地への越境状況を確認します。 ポイント③　接道状況とセットバック 敷地と法律で定める道路との接道状況や接道の幅（間口）の確認をします。道路幅が4ｍ未満の場合、敷地の一部を道路に編入する「セットバック」が必要になる場合があります。 ポイント④　井戸や残置物 井戸や物置、大きな庭石、庭木など、売却の際に撤去が必要かどうかを確認します。 ポイント⑤　周辺環境 所在地周辺の住み心地や、周辺の環境を確認します。騒音や嫌悪建物の有無などの確認もわかる範囲でおこないます。 ポイント⑥　日照 建物の向きや、隣地との関連、日照の状況を確認します。 ポイント⑦　高低差、傾斜 敷地と隣地に高低差があるかどうか、敷地内に傾斜部分がないか確認します。 ポイント⑧　管理状況 マンションの場合、管理の状態を確認します。具体的には、共用部の設備の状態（廊下の照明が切れていないかなど）や清掃状態、管理人の様子などです。   以上、わかりやすくポイントにまとめました。 実務では、この「現地調査チェックリスト」に沿って、一つ一つチェックしていきます。 建物がある場合は、建物のチェックと併せて、細かい点まで注視してチェックしていきます。

2023/08/21

「空き家特例」相続空き家の3000万円特別控除とは

  相続空き家の3000万円特別控除 両親ともに亡くなり、空き家となった実家を相続するケースは少なくありませんが、自宅を相続したけど住む予定がなく空き家のままで心配、という方もいらっしゃると思います。3,000万円の控除が受けられるという話を聞いたことはありませんか？ 空き家になると軽減措置が適用されなくなり、税金も最大6倍に跳ね上がります。空き家にしておくメリットはほとんどなく、デメリットの方が大きいため、居住や賃貸の予定がない場合は、売却を検討してもよいでしょう。 相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たして「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」を適用できれば、譲渡所得（売却益）から3,000万円を控除できます。これを、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と言い、「空き家特例」と呼ぶこともあります。 今回は、相続空き家の3,000万円特別控除の特例をわかりやすく解説しますので、相続した空き家の扱いに困っている方は、適用要件などを参考にしてください。 ①譲渡所得の計算   　譲渡所得：不動産売却時の利益 　譲渡価額：不動産の売却価格 　取得費　：不動産購入当時の費用 　譲渡費用：売却で生じる諸経費(仲介手数料など) 　譲渡所得＝譲渡価額-（取得費+譲渡費用）   なお、土地や建物の取得費がわからない場合は、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることが認められています。売却額が大きく、取得費が不明な場合は、税額が高くなる可能性があります。 譲渡所得税に関する記事もご参照ください   ②空き家特例の適用要件 相続した空き家の売却時に特例の適用を受けられるかどうかは、国税庁が公開しているチェックシートで確認することができます。 国税庁のページ 相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート（令和4年分用）(pdf)   相続空き家3,000万円特別控除の適用要件を要約すると以下のとおりです。(令和5年5月1日時点) これらの要件をすべてクリアしている必要があります。 〇相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること 〇被相続人が住んでいた土地と家屋の両方を相続していること 〇被相続人が亡くなる直前まで1人で居住していた家であること 〇相続から売却までの間、賃貸に出したり相続人が住んでおらず、ずっと空き家であったこと 〇昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないこと 〇同じ被相続人の相続で、すでに空き家特例を利用していないこと 〇買主が配偶者や直系血族などの関係人を除く、第三者であること 〇売却金額が1億円以下であること 〇売却する空き家は耐震基準を満たしている、または取壊して更地にして売却すること   また、令和5年度税制改正により内容が拡充されますので、そちらについてはまた別の記事でお話します。

2023/08/17

家具や家電を残したまま売れる？

  家具や家電を残したまま売れる？ 家を売却しなくてはいけなくなったり、住み替えの計画ができたりすると、家具や家電などの家財が多くてどうしたらよいかと考えてしまう方も多いのではないでしょうか。住み替えで新らしい住まいでも引き続き使う場合は引越しの際に移動するから良いのですが、長い間暮らしていた家は、あまり必要ない家財が意外と多いというのはよくあることです。 また相続した家は、生前に住んでいた人が使っていた家財がそっくりそのままの状態ということもあるでしょう。 不動産を売却するときに、家具や家電などの家財については、「残置物」という言い方をします。残置物の処分は基本売主の負担でおこなうことが一般的ですが、価格の交渉と残置物の処分費用が絡んでくることもあります。例えば、買主が「処分は買主側でやるので１００万円値下げしてくれないか」などです。 買主側から、これとこれとこれは残して欲しい、などの交渉が発生することもあります。 例えば、「去年買った新しい冷蔵庫はそのまま残していくから、高く売れるか？」と言われると、それを理由として価格を上乗せすることはオススメしませんが、売主の全体的な要望として販売価格に余裕を持たせることは可能です（付加した価格で売れるかどうかはまた別です）。取引の際は、家の中や周囲の物（物置など）は、全て売主側で撤去して引き渡すことが基本であり、まだ新しいとは言っても中古品となってしまう家電も、買主側の希望がない限り撤去することが基本です。 では、残置物の処分ってどうしたら良いのでしょうか。長く暮らした住まいは、古いものから新しいものまで多くの家財があります、自分が住んでいなかった家を相続した時は勝手がわからないことがほとんどだと思います。 方法としては、 自分で少しずつ搬出する→自治体のクリーンセンターなどに持ち込む、ような手段もありますが、かなり手間がかかるし、費用の面でも積算すると結構かかる可能性もあり大変です。神棚や仏壇など扱いに悩むものもあります。 量や内容にもよりますが、やはり専門の業者に依頼する方法がオススメです。大きな物置などは自身で搬出運搬廃棄するのは困難ですし、お仏壇などどうしたら良いのかためらわれるようなケースも、きちんと対処してくれます。処分費用はかかりますが、気持ちの面でも楽ではないかと思います。 当店では、残置物の処分のご相談もお受けしております。まずはお気軽にご相談ください。

2023/08/13

不動産売却における売買契約とは

  不動産売却における売買契約とは 不動産における売買契約とは、売主が「土地・建物などの財産権（所有権）」を買主に移転すると約束し、買主がその代金を支払う約束をする契約のことです。 はじめて不動産売買を行う場合、法律や費用が絡むため不安になることも多いのではないでしょうか。 この記事では、売買契約の基本について詳しくお話します。   契約の成立とは 法律における「契約」は、原則として申し込みと承諾の2つの意思表示が合致することで成立します。「口約束でも契約は成立する」と聞きますが、これは「申し込みと承諾の2つの意思表示が合致」するのは口頭でも可能だからです。 では、土地やマンション、一戸建てなどの不動産の売買も口約束だけで成立するかというと必ずしもそうとは限りません。不動産などの重要な財産の売買では当事者間で子細な条件が合致することがとても重要だからです。 この条件を明文化して交わされるのが売買契約書であることから、一般に不動産の売買取引では売買契約書の締結が、契約の成立時点とみなされます。   売買契約書は誰が作るのか？ 売買契約書は、仲介に入っている不動産会社（仲介業者）が作成します。売主と買主の仲介会社が同じであればその１社が作成しますが、それぞれ異なる業者の場合は、業者間の取り決めでどちらが作成するかが決まります。その後、双方の業者で内容を確認し、問題なければ売買契約書が完成となります。   契約解除とは、契約締結後に解除（キャンセル）はできるのか？ 売買契約書を締結した後でも、手付金を放棄するなどすれば契約の解除ができることは法律で認められています。 契約解除とは、売主・買主どちらかの意志で契約をなかったことにすることを意味します。 解除するには、どちらかが契約の履行に取りかかる前でなければなりません。 契約の「履行」に取りかかる、の、「履行」とは、売主は所有権を移転するまで、買主は代金の支払いをするまでの間ということになります。   手付金の扱いについて では、上記で出てきた「手付金」とはいったいどういう性質のものなのでしょうか。 不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払います。 手付金には、「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」がありますが、不動産の取引においては、「解約手付」とされることが一般的です。この場合、「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」で、一方の意思で契約解約ができます。手付金の金額は売買価格の5～10％とすることが多いです。 ー手付の種類ー (1) 証約手付 売買契約を締結したことを証明する趣旨で交付される手付 (2) 解約手付 手付金を放棄しあるいは倍返しすることにより、手付金相当額を相手方に支払うことで契約の解除権を留保する目的で交付される手付 (3) 違約手付 債務不履行（違約）があった場合には没収されるという趣旨で交付される手付 売買契約締結 解除権があるとはいえ、実際には不動産売買の契約締結後に契約解除を行うのは難しくなります。ですので、売買契約を締結するにあたっては、契約締結前に、売買契約書の内容が「希望条件」に沿っているか、また「不明確な条件はないか」不動産業者と慎重に確認しておきましょう。 ー確認すべきポイントー ・面積や場所など不動産の表示 ・測量の有無 ・代金、手付金、支払日 ・所有権移転の時期、引き渡しの時期 ・解除に関する詳細 ・違約金 ・公租公課の精算方法と金額 ・付帯設備、告知事項 ・契約不適合責任についての詳細 それぞれ不動産独自の事情によっては取り決めの内容と確認するポイントが上記よりも多くなる可能性があります。後々トラブルにならないためにも、小さなことでも、契約内容に盛り込むんだほうがよいか、相談しておくとよいでしょう。

2023/08/09

不動産買取とは？買取と仲介どっちがいいの？

  不動産売却の方法として一般的なのは、不動産仲介会社に不動産の価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、広告等を出して買主を探す「仲介」です。 一方で、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が「買取」です。   買取のメリット ①期間 不動産会社が買主となるので、仲介売却のように一般の住宅市場で個人の買主を見つけるための広告・販売活動を行う必要がありません。このため売却までにかかる時間をぐっと短縮でき、つまりは現金化までの期間が短くなります。ローン返済に困っていたりなど、ある程度まとまったお金が急ぎで必要な時におすすめです。 ②仲介手数料 「仲介」とは違い、業者が直接買い取るので、一般的に「売却価格の3~5%+消費税」とされている仲介手数料がかかりません。 ③契約不適合責任 契約不適合責任とは、売却した不動産が売買契約の内容と異なっていた場合に、売主が買主（個人）に対し、契約を追完する責任を負うというものです。⇒（参照：契約不適合責任とは） 契約不適合の具体例として、事前説明のない水道管の漏水やシロアリによる家屋の侵食などが挙げられます。 「仲介」での売却だと、売主には契約不適合責任があるため、契約内容と異なる不備などが見つかった場合、その部分に責任を負う必要があります。 一方、「買取」の場合、売主は契約不適合責任を課されることはほとんどありません。 ④近所に知られず売却できる 「仲介」を依頼した場合、不動産会社は、近隣にチラシを撒くなどして広告活動を行います。また、購入希望者が内見に来るなどで、近隣の人に売却することが知られてしまいます。 「買取」の場合は売主と不動産会社でのやり取りとなるので、近所に知られずに売却することができることが多いです。   買取のデメリット 買取価格は、通常の仲介による売却よりも安くなってしまう点がデメリットです。これは、物件を買い取った不動産会社がリフォームや修繕する費用、販売活動をする費用などを見込んで買取価格を決めているからです。なお、不動産会社が再販できないと判断した場合には、買い取ってもらえないこともあります。   不動産買取を選んだ方がよい場合 ・早く現金化したい ・仲介手数料などの経費を支払う余力が手元にない ・売却していることを知られたくない ・築年数の古い物件を売却する ・再建築不可の土地の物件 ・住み替えでスケジュールが決まっている   「仲介」と「買取」どちらが良いかは、物件の状況や売主の都合などにより変わってきます。 当店では、個々の売主それぞれに最適な売却方法をご提案いたします、お気軽にご相談ください。

2023/08/05

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、2020年令和2年に施行された改正民法に登場した新しい概念のことです。   民法第562条1項 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる   実際に引渡しを受けたものが契約内容と異なる場合には、買主が売主に対して、責任追及（追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償請求）をすることができる内容を示しています。 民法改正以前は、「契約不適合責任」にあたるものとして、以下のように「瑕疵担保責任」が規定されていました。 旧民法第570条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。 旧民法第566条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる   瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、欠陥や問題を表す言葉です。この条文では「瑕疵」の範囲や内容がはっきりとせずわかりにくかったため民法改正の際に、イメージしやすい「契約不適合」という言葉を用いました。つまり改正によって、契約内容との不一致があった場合に責任追及ができる、ということが明確になったのです。 また、改正前は買主の権利は損害賠償請求と解除ができるのみでしたが、買主が権利行使できる選択肢が増えた点も大きく変わった点です。「契約不適合」な点は「隠れた」ものであるかどうかは要件ではなく、買主が事前に契約不適合である事実を知っていても売主の責任が生じるため、売主の責任はより大きくなったといえます。   買主が持つ権利 契約に適合しないことを契約不適合と言います。契約内容との不一致が生じた場合、買主側から請求できる権利を説明します。 なお、権利を行使するには期間があり、買主が契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければなりません。ただし、売主が「引渡しの時に契約不適合を知っていた時」または「重大な過失によって知らなかった時」は、買主から責任追及される可能性もあります。 ①追完請求権 買主は、売主に対して、引渡しを受けた物の補修、代替品や不足分の引渡しなどを請求できます。 たとえば、中古住宅の購入で、売買契約時には雨漏りはないと言っていたのに、引き渡し後雨漏りが発生した場合、修理をしてください、と請求できるということです。なお、買主側の責任で生じた場合は、追完請求はできません。 ②代金減額請求権 買主が、売主に対して、上記の追完請求を行ったものの、その求めに応じてもらえない場合、代金の減額を請求できます。原則、相当の催告期間を定めるものとされていますが、履行の追完が不能である時などにおいては即時、代金の減額を請求できます。 ③損害賠償請求権 売主が、引渡しやそのほかの請求に応じてくれない時、もしくはその対応を明確に拒んだなど、一定の場合においては、買主は損害賠償を求めることができます。 ④契約解除権 売主が、契約の目的物の引渡しをしてくれなかったり、追完請求や代金減額請求に応じてくれなかったりといった場合、これらを相当の期間を定めて催告しても応じてもらえない場合には契約の解除を請求できます。これを催告解除と言います。また上記に加え、メンテナンスしても修復できないなど追完不能な場合や、明らかに売主が対応を拒絶した場合、契約に適合しなければ契約した目的を達することができない場合は、無催告解除が認められる場合もあります。 次回、契約不適合責任の免責特約についてお話します。

2023/07/30

売却を依頼する会社、何を重視して選ぶといいのか？

不動産売却は、高い査定価格を提示してきた会社に任せるのが正解か？ マイホームや相続不動産など、大切な資産の売却を任せる会社を選ぶには、何を重視して見極めればいいのでしょうか。街にはたくさんの不動産屋さんがありますが、この記事ではその見極めポイントについてお話します。 不動産を売却するにあたっては、普段住んでいる時はほとんど気にしないような様々な要素が絡んでくるものです。初めて耳にする難しい法律用語や法令なども色々と関係してきます。 取引する価格が高額になることや、売主が負う場合がある契約不適合責任などの面でも、慎重に取り組むことが重要です。 押さえるポイントは大きく2つ、「物件についての詳細な調査（詳しくは⇒不動産を売る時の「物件調査」とは？をご参照ください）と、「取引の条件や内容を十分理解する」、この２点です。 「物件の調査」と一口に言っても、物件の現地で調査しなければいけないことだけでもこれだけあります。売主様の所有物件を問題なく相手方に引き渡すためには、深くじっくりと調査に取り組むことと、綿密な思考を求められます。また、不動産に関する知識量というのは経験と比例するので、「物件調査」をきちんと行うには、経験値が高いことが求められます。 では、「取引の条件や内容を理解する」、はどうでしょうか。 ①価格の根拠の説明 ②最適な売却方法の提案 ③法規に関する専門的な知識と緻密な物件調査 ④柔軟な折衝能力 これらの、不動産業者の働きがあって初めて、売主の「理解」に繋がるのです。 上記のためにきちんと働いてくれる会社を見極めるポイントは、 「売主の話を丁寧に聞く」 「誰にでもわかりやすい言葉で話す」 「経験も知識も豊富」 この３つです。 簡単なことのようですが、「話を聞く」、と「伝える」、チカラは、売主に寄り添い売主のために働いてくれるかどうかを見極めるには、とても重要なポイントです。そして、トラブルなく物件を引き渡すためには、法規に関する知識や経験も重要です。 では、最初の疑問に戻ります、「高い査定価格をつけてくれた会社に頼むのがいい」のでしょうか？ 市場相場に適した妥当な価格の提案をするためには、豊富な経験と相場感、常にリアルタイムの不動産市況を敏感に意識していること、が求められます。しかし、とりあえず媒介契約を獲得したいという目的のために、最初にむやみに高い値付けを提示することが横行しているのも現実です。時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい、という場合は良いのですが、相場とかけ離れた価格設定にすると、売却まで時間がかかることが予想されます。 ここまでの説明から、高い価格を提示してきた業者がいい、というわけではないということがわかってくるかと思います。そして、最終的な売出価格を決定するのは売主です。不動産業者が決めた価格で販売しなければいけないわけではないのです。 インターネット一括査定サイトなどから、複数の業者の査定価格で判断する場合も多くなってきていますが、提示してきた価格だけで販売を任せる会社を決めるのではなく、「売主のためにどのように働く会社なのか」、を見極めることがとても重要です。 大切な資産の売却を任せる会社を判断するのは難しい面もあります、会社のホームページなども見てだいたいあたりをつけたら、どんな会社なのか、どんな担当者なのか、を判断するためにも一度お店に行ってみる、売却を担当するスタッフと会ってみることをおすすめします。