2023/05/09

住み替えの売却と購入、どちらを先にすべきか？

住み替えの売却と購入、どちらを先にすべきか？ 住み替えの際に、今住んでいる家の売却を先に行うことを「売り先行」、新しく住む家の購入を先に行うことを「買い先行」と呼びます。「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。 《売り先行のメリット》 「売り先行」で住み替えを行う場合は、以下のメリットがあります。 ◎売却で得た金額を購入に使えるため、資金計画が立てやすい 売却を先に行うため、現在住んでいる家を売った際の利益を新居の購入費用にあてられます。売却によって入ってくる金額がわかるため資金計画を立てやすいです。 ◎売り急ぐ必要がないため、適切な価格で売却できる 希望の条件に合う買主様が決まるまで売却活動を行えるため、希望に反する値下げをせずに売却ができるでしょう。 《売り先行のデメリット》 「売り先行」のデメリットについても知っておきましょう。 ◎住み替え先が見つかる前に売却が決まった場合、仮住まいが必要になる 売却を優先して進めるため、新居の購入や引渡しが決まる前に、現在住んでいる家の明け渡しを行うことになります。住み替え先が決まるより前の売却となる場合、新居へ入居できるまでの仮住まいを手配する必要があります。 ◎仮住まいの初期費用や引越し費用といった出費が発生するリスクもある 売り先行では、前述のとおり仮住まいが必要となるケースがあります。 新居へ入居するまでの期間に一時的な引越しが必要になると、別途引越し費用がかかります（敷金、礼金、手数料など）。 仮住まいの費用を抑えるには、売却活動と並行して新居を探しておくことが必要です。 続いて、「買い先行」についてのご説明をします。 《買い先行のメリット》 売却するよりも先に新居の購入を進める「買い先行」には、以下のメリットがあります。 ◎じっくり時間をかけて住み替え先を探すことができる 希望の住み替え先が見つかるまで、物件をたくさん見ることができ、じっくり比較し検討できます。 「新居選びを妥協したくない」方は、買い先行がおすすめです。 ◎仮住まいの手配は不要 買い先行では、住み替え先となる新居の購入、引渡しを終えてから売却することになるため、仮住まいの手配は不要です。 新居の引渡し時期を調整できる場合は、売却と同時に引越しを行うこともできるでしょう。 一時的な引越しのための費用や労力がなくなります。 《買い先行のデメリット》 買い先行にもデメリットはあります。確認しておきましょう。 ◎売却が完了するまで、住宅ローンを二重で支払う必要がある 住んでいた家にローンが残っている状態で買い先行の住み替えを行うと、支払いが二重となり、毎月の負担が大きくなります。 特に「自己資金に余裕がない」、「売却で得た利益を新居の購入費用にしたい」という状態で、買い先行の住み替えを行うと、資金計画に無理が生じる可能性もあります。 ◎売却で得た利益を購入に使えない 買い先行で売却を進める場合は、タイミング的にも売却で得た利益を購入に使用できません。今まで住んでいた家に住宅ローンが残っている場合は、残債金額と売却金額の兼ね合いにもよりますが、売却で得た利益が残らない可能性もあります。 買い先行の住み替えは「住んでいた家の住宅ローンを完済している」場合や、「自己資金に余裕がある」という状態であれば、デメリットのリスクが下がります。 不動産仲介会社と綿密に打ち合わせをし、慎重に計画を立てましょう。

2023/05/01

マイホームを売るときに必要になる書類って？

不動産は大きな資産となるので、安全に取引をし売却を完了するためには、物件の内容や本人を証明するためのさまざまな書類が必要となります。 売却を円滑に行うためにも、事前に必要書類を確認して、計画的に準備しましょう。 どうしても見つからない場合や、所持していない場合もあるかもしれませんが、 売主様にご用意いただかなくてはならない書類と、仲介業者が自治体などから取得可能な書類もあるので、 売却を相談する際、不動産仲介店などに書類についての確認をすると良いですね。   各書類の詳細を見ていきましょう。 ①土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報 「土地・建物登記済証（権利証）」は、その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面です。 ②実印 共有の場合、全ての所有者の実印が必要 ③印鑑証明書 実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類 ④固定資産税・都市計画税納税通知書 市区町村の自治体役所から発行され、所有者に送付されている書類 年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要です、最新のものを確認 ⑤パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションなどの場合） 物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書など ⑥建築確認通知書・検査済証 建築基準法に定められた内容に合致していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書面 ⑦測量図・建物図面 売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類 ⑧印紙、または印紙代 不動産売買契約書に貼付する印紙、印紙代は、売却代金により変動 ⑨本人確認書類 運転免許証、パスポート、各種健康保険証など   こちらで詳しく説明しています！　☜タップ   売却を検討し始めたら、少しずつでいいので書類を確認し、探すなどして準備していくと、安心して取引を進めて行けます。 思い立ったらまずは！お気軽に当店にご相談ください。

2023/04/25

住みながら販売活動はできる？

ご自宅の売却のご相談を受お受けする際、良くご質問いただくのが、 「住んでても売れますか？」 という問いです。結論から申し上げると、「大丈夫です、住んでても売れます」   住みながら販売することのメリットは、 ・売却活動での内覧の際に内覧者が実際にその物件で生活することをイメージしやすい点 ・内覧に来た購入検討者に対してご自宅の魅力を伝えやすい点 と言えると思います、   がしかし、メリットがあればデメリットもあります ・内覧希望者が見学に来るので、ある程度は綺麗に掃除しておく必要があること ・内覧希望が入った際は在宅していなくてはいけないので、日程調整が必要になること この２点は、売主様にとって結構な負担になると思います。   ですが！ この二つのデメリットについては、 当社の「360°パノラマ撮影」や「家具消しサービス」をご利用いただくと、ほぼ解消することが可能です。 室内を360°パノラマ撮影することにより、家財や掲示物などを消した画像を作成することができ、この画像をネット掲載などの販売活動に利用しますので、「掃除しなくては。。。」という負担が軽くなると思います。 また、この360°パノラマ撮影によって生成される「VR内覧」機能により、見学希望の方が実際に現地に行かなくても、スマホやパソコンからバーチャルで内覧することが可能になりますので、見学希望者との日程調整の負担も軽くなります。 最終的に購入の決断をするためには、やはり最低でも一度は現地を見学することが大切ですが、このサービスをご利用いただければ、売却活動に対する不安や負担がかなり軽減されるのではないでしょうか。   サービスの概要はこちら　　をタップ！当HPトップページよりご覧ください。   こちらのサービスは当社にて専任媒介契約を結んでくださった場合は、無料でおこなっています！！ 「売り出したいけど荷物が多くて片づけられない・・・」 「ネットに部屋の写真を掲載しても綺麗に見えないかも・・・」 売却をご検討していても、このようなお悩みがある方は、是非お気軽に当店に一度ご相談してみてください。

2023/04/21

境界明示とは？測量費用っていくらかかるの？

不動産を売却する際（土地・戸建て）には、売主には原則として境界明示の義務があります。 境界とは誰の土地がどこまでかを示すことを言い、コンクリートの杭や金属のプレートなどで示します。 境界明示とは、誰の土地がどこまであるか、を示した杭を設置することを言います。既に杭がある（境界が明示されている）場合は不要ですが、杭が無い場合は、土地家屋調査士へ依頼して、境界杭の設置（測量）を行います。この際に測量費が発生します。 法務局で保管されている地積測量図を参考に建物やブロック塀等を測量して、現況の面積を求める現況測量（※隣接土地所有者等の立会いは不要）と、境界杭が設置されていなかった場合に、隣地所有者立ち合いの元で確認し、土地の境界を確定させる確定測量があります。 確定測量の方が正確な数字が出ますが、費用も高いです。確定測量の結果、現在の登記情報の面積との差異が許容誤差を超えている場合は、地積更正登記と言って、登記情報の更正をするケースもあります。 実際の売却の場面での測量のタイミングは、売買契約後、決済までの間におこなうことが多いですが、接道状況に心配がある（接面2ｍ以上の確定）、明らかに杭が見当たらない、ような時は、販売を開始するにあたり、つまり売買契約より前に測量を入れることもあります。 売買契約後のタイミングで測量をおこなう場合は、決済時の費用の支払いになることが多いです、つまり売却代金での清算が可能です。 一方、売買契約前に測量を入れる必要がある場合は、売却代金が入るより先に費用が持ち出しで発生する可能性もあります。   いずれの場合も、当店では、個々のお客様と個々の物件に合わせて、最適な方法をコンサルティングいたします。 不動産の売却までの道のりは、一つとして同じパターンは存在しません、平坦な道のりではないことも多いです。それらを親身にサポートし、無事売却まで到達させるのが私たちの務めです。 当社では、土地家屋調査士の士業連携もしております。地域に根付き、小さな企業ならではのフットワークの軽さ、柔軟な対応ができることが私たちの強みです。ご売却をお考えのお客様は、是非一度当社にご相談ください。

2023/04/14

不動産売買の仲介手数料とは？①

不動産売買の仲介手数料とは？① 仲介を通して不動産を売買した場合は仲介手数料が生じます。仲介手数料は不動産売買をする場合の最も大きな費用となることから、その計算方法等について気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。 この記事では「不動産売買の仲介手数料」とはどういうものか？について解説します。 「仲介」とは、不動産会社が売買契約の成立に向けて現地案内や、物件および権利関係の調査・説明、代金額その他契約条件の調整などに尽力する行為のことです。仲介手数料とは、これらの不動産会社の仲介サービスに対する報酬対価となります。 仲介手数料は、不動産会社の仲介サービスに対して支払われるため、仲介が介在しない不動産取引であれば仲介手数料は生じません。 仲介手数料は、売主と買主との間に不動産会社の仲介が介在する場合に発生します。それに対して、新築物件のように売主が不動産会社の場合には、仲介手数料は発生しません。 中古物件でも不動産会社が売主で、その不動産会社から直接購入する場合も仲介手数料は生じないことになります。 不動産売却では、買取で売る場合も仲介手数料は生じないです。買取とは、不動産会社へ市場価格より割安で売ることを指します。 また、不動産会社を利用しない個人売買も仲介は存在しないため、仲介手数料は生じません。仲介手数料はあくまでも売主と買主との間で不動産会社による仲介サービスが存在しなければ発生せず、仲介が介在しない取引であれば生じないものとなります。 では、実際いくらかかるのか？ については②でお話します。

2023/04/10

任意売却とは？住宅ローンの返済が苦しくなったら

任意売却とは   任意売却＝不動産売却＋債務整理 「任意売却」とは、住宅ローンや担保付借入事業資金の返済が、何らかの理由によって困難になってしまい、今後競売にかけられてしまいそうな担保不動産を、自らの意思によって一般市場で売却することを指します。不動産売却に加えて、「債務整理」という側面も持ち合わせていることが特徴です。 　 通常、住宅ローン返済中の不動産を売却しようとした場合、債権者へ借入金を全額返済して抵当権を解除してもらう必要があります。 したがって、売却代金で残債を全額返済できない場合や、不足分を自己資金で補えない場合は当然抵当権は解除されず、その不動産を売却することはできません。 しかし、そのような状況でも、債権者と協議して売却を可能にすることが「任意売却」なのです。 　 いざ、競売になってしまうと、価格が市場価格の5割程度になってしまいます。ですが、任意売却の場合だと、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、残債務を軽減する効果が大きく、債権者が回収できる金額も増えることになります。 任意売却は、債務者にとっても債権者にとってもメリットがある方法と言えるのです。 それ以外にも、競売と違い周囲に返済困難な状況を知られずに売却活動ができることや、契約時期や引越し時期についてある程度相談することが可能な場合があること、 残債務の返済方法については、再出発後の生活に負担のない返済計画にすることができる、などのメリットがあります。 いずれにしろ、住宅ローンの返済が苦しくなったら、絶対に放っておかず、返済計画の見直しなど早めに借入先の金融機関に相談することが第一です。   次回は、任意売却について逆にデメリットや、進め方などについてお話します。

2023/04/02

相続した土地を手放す方法は？

相続などにより土地を取得した方が、管理や維持の面でその土地を望まず、 土地を手放したいと考える方が増加していました。 これまでは、「相続したものの中で、その土地の相続だけを放棄する」ということはできませんでした。 令和５年４月２７日からは、 相続等により土地を取得した方が、その土地の所有権を国庫に帰属させることができるようになります。 土地の管理コストの、国への転嫁などを防止するため、 申請できる土地には、一定の要件があります。 以下の場合は、国庫に帰属(土地を手放す)することができません。 ①建物がある土地 ②担保権などが設定されている土地 ③道路その他、他人による使用が予定されている土地 ④有害物質などに汚染されている土地 ⑤境界が明らかでない土地、所有権につき争いがある土地 そのほかにも、個別の判断を要する要件がありますが、 これらの要件をクリアした土地は、 10年分の、管理に要する費用を納付すれば、 土地の所有権が国庫に帰属(国のものとなる)されます。 詳しくはこちら⇒法務省：相続土地国庫帰属制度について   要件をクリアすれば国庫に帰属できますが、 要件も厳しく、10年分の管理費用の納付も必要になりますので、 土地を手放す手段としては、 売却する方法もあるので 十分検討の上、土地の処分を考えていくことを お勧めいたします。

2023/03/24

相続登記とは

相続登記って？ 土地・建物・マンションなどの所有者(被相続人)が亡くなった際に、不動産を引継いだ方(相続人)の名義に変える手続きのことです。 名義を変更するには、 ①相続の発生(所有者が亡くなる) ②遺産分割協議(遺言書の有無による) ③相続登記に必要な書類を揃えて、法務局に提出 ④相続登記完了 という流れになります。   この申請で、所有権（所有物を自由に処分できる権利）が相続人のものとなり、名義も変更されることとなります。所有権の移転には、ほかにも売買などの原因がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを【相続登記】と呼びます。     相続登記を放置してるとどうなる？ 相続登記を怠っている間に、その不動産を売りたいとなった場合、名義が売る方（相続人）の名義に変更されていなければなりません。この時、相続人あるいは相続人の一人（数名で不動産を相続した場合）がたとえば認知症になったなどの場合、有効に遺産分割協議が進まなかったり、相続登記（名義の変更）ができません。また、相続人同士の紛争が起きたり、連絡先がわからなくなるときもあり、いざ名義変更が必要なときに申請ができない、ということもよくあります。 このほか、放置している間に相続人が亡くなり、代襲相続（相続人の子供が代わりに相続する）等、さらに話し合いが困難になる場合もあるので、相続が発生した時は相続登記をきちんとしておいた方が良いのです。ですが現在は義務化がされておらず、所有者の分からない土地ができたり、連絡がつかない土地が増えたことで、維持管理や税金の面で役所が把握できないことなどが、問題となっていました。   相続登記の義務化 上記の問題が長年懸念視されていたことから、民法と不動産登記法等の改正により、令和６年４月１日より、相続登記が義務化されることになりました。   相続登記が義務化されると 相続登記の申請が義務化（令和６年４月１日から）されると、相続が開始（不動産の所有者が亡くなった場合）し、相続などにより不動産の所有権を取得した相続人は、相続が開始されたことを知り、所有権を取得したことを知った日（遺産分割協議がある場合、協議の日）から３年以内に、相続登記をすることが必要となります。正当な理由がない申請漏れには、１０万円の過料の罰則もあります。過去の相続にも適用されますので、注意が必要です。 改正された後は例えば、複数の相続人のうち１人の相続人の所有にしたいとき、その相続人単独での登記申請を可能にする、添付書面の簡略化、相続登記が必要な不動産の一覧を証明書として発行してもらえるなど、手続的な負担が軽減される予定です。   今後の改正について 所有者不明土地の発生を予防するために、令和６年４月１日に「相続登記の申請が義務化」されますが、その前に、 ①「長期間経過後の遺産分割の見直し」などが令和５年４月１日施行 ②「相続した土地を国庫に帰属させることができる制度」が令和５年４月２８日施行 が決まっており、 その他、登記してある住所を変更した場合の変更申請についても、義務化が予定されています。   ②の国庫帰属については、特に地方など土地の利用ニーズの低下などにより、土地を相続することになったものの相続したくない、手放したいと考える方が増加していることが背景となっています。ただし、一定の要件を満たした土地のみがこの制度の要件となります。現在の法律では、土地だけを相続放棄することはできませんが、この制度により不要な土地だけを手放し、ほかの遺産は相続することができるようになるので、とてもメリットがある改正だと思います。   相続が過去にあったものの現在放置している方、手放したい不動産がある方、相続人同士で「法の改正があるらしい」ということを念頭に置き、少しずつでも話し合いをすすめておくことを、お勧めいたします。

2023/03/20

不動産を売却するまでの流れ

  不動産売却の流れ 「不動産を売りたい」と思ったら、まず何から始めたら良いのでしょうか。 売却が完了するまでの一連の流れを、順を追ってお話いたします。   ①不動産売却相談 不動産を売りたい、となったら何から始めればよいのでしょうか。まずはその不動産に関連する資料を確認することから始めましょう。取得した時から年数が経っている場合など、手元に資料が見つからなくても大丈夫です。まずは当社にご相談ください。売却の流れや必要な諸費用のご説明、物件に関するヒアリングなどからスタートします。   ②査定の申込依頼 不動産の売却価格を決めるために価格査定の依頼をします。所有の不動産がいくらで売れるのかの判断を不動産業者に委ねます。設定価格が高すぎるとなかなか売れず時間がかかることが予想され、逆に低すぎると売主様の利益に反する可能性があります。最終的に販売開始価格の決定をするのは所有者様（売主）ですが、そのための判断材料として、プロの目で価格査定を行います。   ③物件の調査 不動産業者は物件の調査を行います。現地での調査はもちろんですが、自治体に出向いての調査もおこないます。 自治体での調査は法令上の制限や建築時の資料の確認、道路の種類、上下水道等のライフラインについてなど。 現地調査は境界杭や前面道路の現況、建物の状態、周辺状況、近隣状況などを調査します。   ④媒介契約締結 不動産業者に売却活動を依頼するための契約を締結します。「媒介契約」といものです。販売開始価格や媒介契約の期間、仲介手数料などが記載されたものです。 媒介契約には3つの種類がありますが、詳しくは別記事でご紹介します。   ⑤売却活動開始 不動産業者は、物件ポータルサイトなどのインターネット広告に掲載したり、紙のチラシを作成して配布するな広告活動を始めます。所有者様は、物件見学の要望に備えて内覧の準備をしておくとよいでしょう。 当社では、室内の撮影を360°パノラマカメラでおこないます。スマホやパソコンなどから気軽に内覧できるサービスをおススメしていますので、売主様の内覧日程調整の負担軽減となっています。   ⑥売買契約の締結 購入希望者が見つかったら、細かな条件の調整などを不動産業者がおこない、買主、売主、両者の条件が整ったところで、売買契約を締結します。ここでは、物件の状態や現況などの不動産に関する大切な内容を買主に伝えることや、売買契約の大事な条項の確認などが必要です。   ⑦引越など引渡しの準備 室内外の残置物の撤去や、お引っ越しの準備など、最終的に物件を引渡す準備を行います。   ⑧決済・お引渡し 物件の引渡しを行います。一般的には買主の指定の金融機関で行います。物件代金の振込、司法書士への報酬の支払い、不動産業者へ仲介手数料の支払い、鍵のお渡し、この日を境に物件の所有権が変更となりますので、入居やリフォーム工事が可能になります。   ※確定申告 物件を売却したことによる利益（譲渡所得）には所得税が課税されます。譲渡した年の翌年の確定申告が必要になります。条件を満たしている場合は軽減措置が受けられますが、確定申告をしなければ軽減措置は受けられませんので、その際契約時の書類が必要となります。大切に保管しておきましょう。     ◆まとめ◆ 以上が、不動産売却の流れです。 売却活動から引き渡しが完了するまでの期間は、価格設定や経済状況により一概には言えませんが、最低でも半年から1年くらいの期間を見ておくと余裕を持って行動できると思います。（買主が住宅ローンを利用する場合は、「売買契約」から引渡しまで1か月から2か月程度見ておくと良いと思います）

2023/03/17

譲渡所得税って？

  今日は、不動産を売却した時にかかる税金の中でも、譲渡所得税と住民税についてお話します。 不動産を売却し、譲渡所得がある場合は所得税と住民税が課税される可能性があります。 税額は譲渡所得額をもとに算定されるため、不動産売却後の税額について考える際は、まず譲渡所得額を正しく算定することが必要です。 譲渡所得額は、不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いた金額になります。   譲渡所得額　＝　収入額（売却価格）－（取得費　＋　譲渡費用）   上記の計算式のうち、 取得費とは、売却した不動産の取得（購入）にかかった諸費用のことで、物件の購入費用、仲介手数料、印紙税等です。 取得費がわからない（証明できる書類がない）場合は、「売却価格の5％の金額」を取得費の代わりとして、譲渡所得の計算に用いることができます。   譲渡費用とは、不動産の売却にかかった諸費用のことで、仲介手数料、印紙税等です。   例えば、取得に3,200万円かかった不動産を3,700万円で売却し、150万円の譲渡費用がかかった場合の譲渡所得額を算定してみましょう。   3,700万円（売却費）－（3,200万円（取得費）＋150万円（譲渡費用））＝350万円   上記計算式から、譲渡所得額が350万円となり、この350万円に対して、原則として所得税と住民税が課税されることとなります。この場合は確定申告が必要となります。   一方で、不動産を売却しても譲渡所得が出ない場合は所得税と住民税の課税対象とならず、不動産売却後に税金を納める必要はありません。   居住用不動産を売却する場合は、控除の特例があります、こちらはまた別の機会でご説明します。   また、譲渡所得にかかる住民税は、譲渡所得の確定申告後に送られてくる「住民税納付書」の記載にしたがって納付します。 納付方法は市区町村によって異なりますが、4期（6月末、8月末、10月末、翌年1月末）に分けて納付か一括で納付、が一般的です。