2024/11/13

松戸市の不動産売却のご相談は是非当店へ

松戸市の不動産売却のご相談は是非当店へ こんにちは 松戸不動産情報館の庄司です。 今年は秋がない！！！春夏　冬？ ちょっと前まで毎日暑いぃ～と言っていたら、 急に朝方1けた台の気温の日があったりして、普段車で通勤していると服装の感覚が追いつきません。 お風邪などお召しになりませぬよう、お体どうぞご自愛くださいね。 さて、今年4月から相続登記が義務化され半年が過ぎ、ご存知の方も多いと思います。 所有者不明土地の問題や、増加する空き家の問題にも、対策になると言われていますね。 ご両親が亡くなって暮らしていた実家を相続したので売りたい、というご相談が本当に増えてきています。 相続登記が済んでいる場合もそうでない場合もあります。 それと併せて多くなってきているのが、両親が施設に入り住んでいた実家が必要なくなった、というご相談です。 こちらは相続が発生する前のご相談ということになりますね。 まだ健在なのに亡くなった後の話なんて。。。と思われる方もいらっしゃるかもしれません。 ですがご両親がお亡くなりになったとき、ご資産は必ずご子息が相続するのです（放棄しない限り）。 不動産に限らず予めご資産全体を把握しておくこと、ご両親のご意向を確認しておくこと、などをよく話し合っておくことは大切なことだと思います。 不動産の処遇には様々な選択肢があります。またご用意いただく書類や手続きなど、煩雑な面があることも否めません。相続（予定）したけど、何から手を付けていいかわからない、必要な書類があるかどうかわからない、相続人の意見が一致しない、 など、ご心配な点やご不安なことは、ささいなことでも構いません、まずは当店へご相談ください。 当店では、各士業の方々と綿密に連携していますのでご安心ください。 早めの対策が吉となります！ 松戸市の不動産売却なら、松戸不動産情報館へ。

2024/10/22

市川市の築浅戸建ての訪問査定でした

市川市の築浅戸建ての訪問査定でした 本日は、市川市の戸建ての訪問査定のご依頼をいただき行ってきました。 事前にストリートビューなどで机上での調査をしていましたが、 実際に現地を見ると、やはり色々なことが見えてくるなと改めて感じます。 建物は築10年以内で、大切に綺麗に使われており、同等の経年の建物よりも状態が良いなと思いました。 通常中古の取引の場合は、築年が浅くてもハウスクリーニングくらいはすることが多いですが、 今日お伺いした物件はそのままでも買い手がつきそうなくらいでした。 また、訪問査定に伺った際に重要な視点は、周辺環境です。 前面道路の幅員（道路幅）と接面の長さ（間口の広さ）の確認や、境界の確認、近隣両隣の状態（例えば隣の家が空き家であまりに状態が良くないと販売活動に影響します）、更に陽当たりの具合や風の通り具合、匂いなど、現地に行かないとわからないことはたくさんあります。 机上簡易査定では、土地や建物の個別の要因は判断材料に含んでいません。あくまでも査定時の近隣の取引状況や相場などから簡易的に試算しています。 実際に販売開始する価格を決めるためには、必ず現地を見る、ということがとても重要になります。 更に役所での詳細な調査を経て、売主様とご相談して決めていくことになります。机上査定の提示価格はそのための目安となる数字とお考え下さい。 私の家っていくらで売れるの？と思ったら、まずは机上査定を依頼してみるのもいいかもしれませんね。 当社の机上査定をお申し込みの方はこちらから    

2024/08/27

共有不動産、共有状態とは？

共有不動産、共有状態とは？ 物をふたり以上で所有することを「共有」と言います。反対に単独で所有することを「単有」と言います。共有状態である不動産を「共有不動産」と言い、それぞれの所有者を「共有者」と言います。 不動産の所有者は、登記事項証明書に住所と氏名が記載されますが、共有不動産の場合は共有者全員の住所と氏名が載ることになります。また単有の場合にはない項目として、共有者それぞれの「持分」が記載されます。 ここでは、不動産の共有についてわかりやすく解説させて頂きます。 ◎各共有者はそれぞれ、不動産全体を利用する権利がある   例えば土地を二人で共有している場合、こっちからこっちはＡさんが、こっちからこっちはBさんが、といった具合に物理的な範囲を線引きして占有する状態を共有と勘違いしていることが多いですが、「共有」というのは、それぞれの共有者がその持分に応じてその物「全体」を使用する権利を有していることを言います。 そのため、例えば土地の持分３分の１の所有者であっても、その土地の面積の３分の１しか使用できないわけではなく、土地の全体に対して権利を持っています。 同時に、自分だけが独占して使用して、他の共有者の使用を排除するようなことも出来ません。 つまり、共有者それぞれがその土地の全体を利用する権利があるということになります。 ◎換価した際は持分に応じてお金を受け取る権利がある もし、共有物を売却などしてお金に変えた場合は、その共有者はそれぞれの共有持分に応じた配分で売買代金を受け取ることが出来ます。 実際に土地などを使用している間は持分についてあまり影響を及ぼすことは少なく、それほど気にならないことが多いですが、いざ売却する際は持分が多い人ほどその恩恵を受けることが出来ます。 どういった場合に共有不動産となるか どのような場合に不動産の共有状況が発生するのか、いくつか事例をご紹介致します。 ◇夫婦で協力して住宅を購入したケース 自宅を夫婦で共有しているケースは非常に多いです。 不動産をお互いがお金を出し合ったりローンを組んだりして自宅を購入すると、出した金額やローンの金額に応じて持分を取得するのが原則です。 例えば、3,000万円のマンションを夫が1800万円、妻が1200万円を出して買ったとすると、原則は夫の持分を10分の6、妻の持分が10分の4として登記することになります。 もしこの時に、上記の取り扱いに反して妻単有で登記すると、夫から妻へ万円贈与した、とみなされて高額な贈与税を課せられるリスクがあります。 そのため、普通は出したお金の分をきちんと反映して持分を登記します。 ◇相続を原因として取得 相続を契機として、共有状態になることも多いです。 不動産を相続人のうちの誰が相続するかは、通常は遺産分割協議で決めることになります。この際、誰かひとりが相続するか、2人以上の共有で相続することも可能です。 例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3名だった場合、3名全員の共有にすることはもちろん、AさんとBさんの2名もしくはBさんとCさんの2名だけの共有とすることも出来ます。 不動産は現預金などとは違い分割して相続人それぞれ単有で相続することが難しい場合も多いので、共有となることも珍しくありません。 ◇私道 近隣住宅の所有者たちと、私道を共有しているということはとてもよくある事です。 公道から入るための私道があって、その私道を通って何件かの家が建っている、といったような場合であればその私道はそれぞれの家の所有者の共有としていることも多く、たとえば複数件同時に販売される建売住宅などにもよくあるケースです。 その私道は、共有者みんなが使用することができ、逆に他の共有者の使用を妨げるようなことは出来ません。 たとえば、その私道を駐車場替わりにして車を常駐させるなどは、他の共有者の許可なしにはできないということです。 ちなみに、このような住宅を第三者に売却する場合は、自宅の土地建物と同時に私道の持分も買主に移転するのが一般的です。   共有者の持分だけ処分（売却、贈与など）することができる もし、共有している不動産が不要になったなどの場合は、原則としては他の共有者の承諾などなしに、持分を第三者に売却したり贈与したりすること（処分）が出来ます。 たとえばAさんとBさんの二人で不動産を持っていたとして、AさんがBさんの承諾なしにCさん(他者）に売却することが可能ということです。 Bさんは、今までAさんと共有していたはずなのに、ある日突然Cさんとの共有になるということも有り得るわけです。 共有不動産や持分についてのお困りごと、ご心配事、ささいなことでも構いません、お気軽にご相談ください。

2024/08/10

夏休み！帰省！自身の「相続」問題について考える

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   8月に入り、夏本番、毎日35度前後という猛暑日が続いていますね。連日熱中症の不安がある中、台風や大雨が多い季節でもあり、また大きな地震の危険も迫るなど、不安なことが多いですね。 お客様皆様どうぞご自愛の上、お気をつけてお過ごしください。 当社は、8月11日(日)～8月16日(金)まで夏季休業となっております。 ご不便をおかけしますが、何卒ご了承くださいませ。   さて、お盆と言えば、久しぶりに実家に帰るなど、故郷に帰省される方も多いと思います。 お墓参りなどで親族が集まる機会もあるのではないでしょうか。 その際にもし機会があれば、「相続」について、話し合ってみるのも良いかもしれません。 最近では、「終活」、「エンディングノート」などの言葉も見慣れてきて、 テレビなどでも良く聞くワードになり、親世代の方も子世代の方も一度は意識したことがあると思います。 久しぶりに会ったのに相続の話なんて、と思うかもしれませんが、 とても大切なことですので、顔を合わせることができる時に是非一度お話してみてください。 親御さんの資産の全容の把握、その中でも「不動産」についてはどこにどんなものを持っているのか、どういう状態なのか、子ども世代が離れて暮らしている場合、相続が発生した時ご実家はどうするのが良いのか。ご両親の要望は？など、電話やメールでやり取りするにはなかなか難しい内容です。 資産を残す側も、残される側も、できる限り準備してある程度想定しておくと、いざというときの困難が少しでも減らせるはずです。 令和6年4月1日より、民法と不動産登記法等の改正により相続登記が義務化されたことも受け、早めに対策しておくことをおすすめします。※参照記事【相続登記とは】　 当店では、司法書士や弁護士などの士業と連携しており、不動産に限らず相続全体に関するご相談もお受けしています。お困りのことやご不安なことが出てきましたら、いつでもお気軽にお声がけください。 参考：エンディングノート（法務省）

2024/07/23

松戸市区分マンション、お引渡しでした

松戸市区分マンション、お引渡しでした 本日は、先月売買契約を終えた区分マンションのお引渡しでした。 売買契約締結後買主様のローンの審査が通り、日程の調整や司法書士の段取りなど、決済お引渡しに向けて準備をしていく中で、 売主様が決済日当日、どうしてもご都合がつかない可能性があるということで、 急遽事前に本人確認と意思確認（売却の意思）をおこなう方法で対応させていただきました。 不動産を売却する際は、売買取引を正しく行うことを保証するため、本当にその物件の所有者本人であるかどうか、の確認が重要です。土地取引を目的とした詐欺事件、つまり売主になりすまして土地を売却するということも実際起きていて、売買において本人確認を行うことは、トラブル防止のためにも非常に重要なのです。 本人確認と意思確認は司法書士が本人と対面しておこないます。 通常、決済引渡しの席で司法書士が立会い、本人確認及び意思確認の手続きを取ります。 なので、本取引は、売主様と司法書士で事前に対面して、諸手続きをおこなっておく、という方法を取りました。 その後、事前の確認も、お引渡し当日の手続きや金銭の授受も全て段取りよく進み、無事残金着金、物件お引渡し、その他の金種の授受完了、で取引を終えました。 帰社後、売主様に取引のお礼のお電話を差し上げたところ、急な対応変更も含め丁重にお礼の言葉をいただきました。 「頼んで良かった」 そう言っていただけることが何よりのやりがいです。今後もお元気でご活躍してくださるといいなと思い、そのように伝えました。 遠方の物件のご売却をお考えの売主様、ご都合やご体調などにより制限があるなどご心配な売主様、今は遠方に住んでるけど松戸のご実家を相続した、などの場合も、フレキシブルに対応可能です。是非お気軽にご状況などご相談ください。

2024/07/01

松戸市、土地の査定のご依頼、現地での査定に行ってきました

松戸市、土地の査定のご依頼、現地訪問査定に行ってきました 松戸市の土地の査定の依頼をいただきました。 今回は、広い自宅敷地の一部の使っていない箇所を分筆して売りたい、というご相談でした。 お伺いする前に机上で、土地の形、高低差、道路づけ（接道している道路の種類、接面の長さ）などを調べ、土地を切り売りすることが実際に可能そうなのかどうかを考えて行きます。 ここで、分筆（分筆して売却）について少しお話しします。 「分筆して売る」、というのは、単に好きな（自分の必要な）箇所で分けてあとは売ればいい、という簡単なことではありません。 【重要なポイント】 まずその対象の土地と隣地との境界がはっきり確定しているかどうかが重要になってきます。 土地を分けたいのですから、正確な広さを確定しなくてはいけないので当然ですね。 境界点が不明だったり曖昧な時は、分筆のための測量の前に隣地との境界確定の作業が必要になります。隣地の方が住んでいない、或いは行方が不明（見つからない）な場合、また、接道しているのが市道などの場合は、自治体との立会いとなり、時間がかかってしまうことが予想され費用も嵩むでしょう。 建物がある場合はより一層慎重に考えなくてはなりません。土地を分筆することによって元々ある建物が法令違反（建築基準法など）になってしまう可能性があるからです。もちろん、分筆して売る方の土地も法令要件を満たせるかどうかの判断も必要です。 また、地上に見えているもの以外ではなく、地中には埋設管があります。既存の建物のための配管、給排水やガス管などがどこを通っているのか、土地を分ける場所を慎重に見極めなくてはなりません。 【宅建業法違反？】 複数の物件を何度も売却したり、広い土地を分割して不特定多数に売却したりすると、「反復継続」取引と見なされる可能性があります。宅建業法において、反復継続にあたる取引をしてもよいのは不動産業の免許を持っている場合だけです。免許を持たずに反復継続の不動産売却をすると、宅建業法に抵触することになるのです。 分筆というのは簡単なようで、通常の売却よりももっと慎重に検討しなくてはならない内容がたくさんあります。 お困りの時は是非一度ご相談ください。

2024/06/13

松戸市の戸建て～訪問査定にお伺いしました

松戸市の戸建て～訪問査定にお伺いしました 以前、机上での簡易査定をご提示させていただいたお客様より、訪問査定のご依頼をいただき、お伺いしてきました。 机上査定の段階では、最近ではGoogleMapのストリートビューで不動産の外見や、道路などの周辺の様子を簡易的に確認することが多いです。不動産業者の人は皆さん、GoogleMapのストビューと航空写真を自在に操って、簡易調査のために駆使しているのではないでしょうか。 本依頼のお客様の不動産も、ストビューと航空写真を活用して念入りに調べ、登記簿の確認、市が提供している指定道路情報をネット上で確認した上で、実際に現地を見させていただきました。 やはり、机上でストビューで見ているのと、現地を見るのとでは天地の差です。 建物の内部はストビューでは当然見えないので、訪問査定をさせていただければ詳細が見えてきます。 また、外見や周辺の状況、接道状況、近隣状況、境界杭の状況、高低差、音、匂い、などは現場を見ないと絶対にわかりません。 建物の状態も大事ですが、こういった外見的な要素も不動産を取引する際はとても重要になってきます。 接道状況や都市計画法や建築基準法などの法令関連など、一般の方には少し難しい内容になるかもしれません。そういった部分をプロとしてしっかり調査してサポートするのが私たちの仕事です。 不動産というのは現場なんだな、と改めて思う毎日です。 わからないことやご不安なことは、お気軽にご相談ください。

2024/05/20

区分マンション売買契約締結しました

区分マンション　売買契約でした。 本日は、売却を依頼されていた区分マンションの売買契約でした。 購入申込から契約までの間に長い連休を挟むスケジュールとなったので、 役所調査、現地調査、契約関連資料の作成、 司法書士や銀行とのやり取り、 売主買主双方への準備案内などの連絡、 などなど、慎重に準備を重ねてきました。 事前に書類や資料を確認しておいてもらうとスムーズなのですが、 売主様が遠方の場合などは、より慎重に先を読んでの細かい段取りが重要です。 不動産を売るとなると、用意していただきたい書類や、確認しておいてほしいことなど、売主様にもご協力いただかないといけないことが色々とあります。 ですが、売主様にできるだけご面倒をおかけしないこと、ご足労いただかないこと、を常に意識しています。 当たり前のことかもしれませんが。 不動産の売買契約の際は契約書にハンコを押す前に、つまり「契約」する前に重要事項の説明があります。 こちらは物件に関する法令や詳細など、主に買う方に向けた内容が多いものですが、取引に関する重要な部分は売主も聞いたほうがよい内容です。 これを全て通して説明を受けるとだいたい2時間近くなって、契約書の読み上げをし、その後署名捺印などとなりますので、長時間かかることが多いです。 今回もそのくらいの時間になりましたが、スムーズに進行し無事売買契約締結となりました。 お引渡し日に向けて、残金決済までの準備に入ります。 長く暮らしたマイホーム、人生のタイミングで様々な事情があって不動産を売却する そしてそこにまた新しい人が住んで暮らしを紡いでいく 売りたい人と買いたい人をつなぐ、まさに仲介ですね、やりがいのある仕事です。

2024/04/13

訪問査定から区分所有マンションの売却依頼をお受けしました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 先日簡易査定依頼をいただいたお客様に机上での査定価格をご提示したところ、すぐに訪問査定の依頼をいただき、お伺いしてきました。 室内を拝見しながら、リフォーム履歴や、お客様が気にされている壁や床の小さな劣化箇所なども教えてくださいました。また、売却理由も丁寧にご説明いただき、価格や販売活動に対するご希望も十分ヒアリングさせていただいた上で、その場で専任媒介でのご依頼をいただき大変ありがたく思った次第です。 後日媒介契約を締結させていただきましたので、物件の更に詳細な調査をし、販売活動を開始してまいります。

2024/04/09

本日お引渡しでした

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 本日、お引渡しでした。 お預かりしていた、土地と、土地建物、2件、無事お引渡しとなりました。 1案件で2物件同時の取引でしたので、いつもより確認事項などが多く、諸方面との折衝や準備なども慎重に臨みました。   いつも、お引渡しの際は、様々な思いがよぎります。 無事ご依頼に応えられた安堵感と同時に、何度も頻繁に連絡を取り合った売主様ですが、これでもうお会いできなくなるのか。。と少し寂しい気持ちになったりもします。 今後もずっとお元気でいていただきたいな、住み替えの場合は、新しい家で幸せに暮らして欲しいなと願います。 不動産の売却は、人生や生活に密接に関連する場合が多く、お客様が次のステップへ進むための重要なイベントとなることも少なくありません。 そのような大切なできごとをお任せいただくのですから、可能な限りお客様の有利となるよう最善の選択をできるようお手伝いすることが大事だと捉えています。 今後も、無事、安全に、ご満足いただいて取引を終えられるよう、常に気持ちを引き締めて、取り組んで参ります。

2024/03/25

3月は繁忙期

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   少しずつ春めいてきて、「桜まつり」などが催される時期になりましたね。 「春」は新生活をスタートする方も多いですよね。新入学や転勤などで物件を探す人も多くなります。不動産店にとっては最も多忙な季節です。 当店は、不動産売買を中心に営業活動をしておりますので、極端な変化はありませんが、やはり通常よりは慌ただしい毎日が続いています。売却査定の依頼も増える時期で、様々なご相談をお受けしています。 「親が亡くなり、住んでいた家を相続する予定なんだけど、いつ売るのが良い？」 「駅前のマンションに住み替えたいんだけど、自宅がいくらで売れるか知りたい」 「遠方に空き家を持っているのだけど、活用方法を教えて欲しい」 「住宅ローンを返済中だけど、売却ってできるの？」 などなど、色々とご相談いただいております。 暖かくなってきて、訪問査定での現地調査も寒くなく、ちょっと楽になってきました。 当店では、「いつでも」売却のご相談が可能です。不動産を「売りたい」「売らなくちゃいけない」「売ったほうが良いか売らないほうが良いかわからない」、何から始めればいいのか？何から考えればいいのか？困ったときは当店へ、お気軽にご相談ください。一人一人に最適な方法をご提案させていただきます。例えば、今は売らないほうが良いと判断した場合は、ストレートにそうお伝えしています。また、売却までたどり着くためには「これとこれとこれを整えなくていけない」、という場合もあるので、各士業の先生方と連携してお手伝いをさせていただきます。 安心してお気軽にお問合せ下さい。 引き続き、お客様のお役に立てるよう精進してまいります。

2023/02/16

売買契約締結しました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 昨日は、お預かりしている市川市の土地の契約でした。 私ども、仲介業者の報酬は、「仲介手数料」のみです。これは法律（宅地建物取引業法）で決められていて、「売却価格の3％＋6万円＋消費税」の計算になります。 例えば、2000万円のマンションの仲介をさせていただいた場合、 売主様からいただく報酬は ◇2000(万円)×0.03+6(万円)×1.1(消費税)＝726,000円 726,000円となります。 どんな物件でも、或いはどんな売却価格でも、やること（私たちの業務内容）は同じです。 ①物件の詳細な調査、 ②広告販売活動をして購入希望者を募り、 ③購入希望者が見つかったら、売主様との間に入って日程や条件の交渉をして取引の条件を整え、 ④契約準備のため再度物件の内容について調査確認し、 ⑤重要事項説明書や契約書などの契約周辺書類の作成、 ⑥重要事項説明書の読み上げと売買契約業務を執り行い、 ⑦売買契約後は、残金決済とお引渡しに向けて、周辺状況を整え ⑧売主様が買主から残金を受け取り物件を引き渡したことを確認する までが一連の流れとなり、昨日は、上記の⑥までが終わりました。売主様買主様両者が当店に揃い、売買契約を終えた、というところです。 売買契約にたどり着くまでには、 物件がどういう状態なのか、どういう場所にあるのか、そこにはどういった法令制限が絡んでくるのか、特別な規定はないか、他にも様々なことを調査し、売主様にとってリスクがないように契約条項を何度も何度も読み直してチェックし、という一連の作業があっての売買契約締結ですので、ひとまずホッとしているところです。 ですが、最終的に無事お引渡しを終えるまでは一切気が抜けません。 売買契約締結後は、買主には代金を支払うという債務（義務）があり、売主には物件を引き渡すという（債務）義務があります、この債務が履行されて改めて取引終了となります。 売主の引渡し債務とは、買主に物件を引き渡すこと、です。つまりは簡単に言えば引っ越して家を明け渡せばいいということなのですが、それを叶えるためには色々な準備が必要になります。契約から引き渡しまである程度間が空くことがほとんどですが、契約内容に応じた状態で引き渡さなくてはならないので、「家具家電などの残置物は全て撤去する」という条件で契約していれば、建物や室内には損害を与えずに最善の注意をして暮らし、引き渡しの期日までに確実に家具家電を撤去し、物件を空にして明け渡せるようにしなくてはならないのです。また売主側で確定測量をして引き渡すという契約条件になっていれば、測量の手配をしなくてはなりませんし、抵当権の抹消がある場合もそのために金融機関に出向いて準備をしなくてはなりません。 このような売主の引渡し債務の履行のためのサポートをするのも、もちろん私たちの役目です。 引き続き、気を引き締めて業務にあたっていきます。