不動産相続
不動産を相続する・
される際に確認したいこと
「相続＝争族」と言われることもあるほど、相続は親族間のトラブルにつながる問題です。中でもやっかいなのが不動産の相続です。
こちらでは松戸市を中心に不動産売却を行っている松戸不動産情報館が、相続の基本知識や注意点、トラブル事例についてご説明します。相続登記が義務化されたことや家族信託についてもご紹介しますので、ご不明な点はお気軽に当社へお問い合わせください。
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目次CONTENTS
相続手続きでやるべきこと
ご親族が亡くなるという悲しい状況の中でも、相続手続きは待ってはくれません。1年以内に行わなければならない手続きが山のようにあります。
こちらでは相続手続きの全体スケジュールと、1年以内に行わなければならない手続きをご説明します。あらかじめ相続手続きの概要を把握しておくことで、いざという場合にあわてずに済むようにしましょう。
全体スケジュール
家族の死後、期限の
ある手続き
家族が亡くなった場合、遺された人はさまざまな手続きに追われることになります。以下は期限内に行う必要のある手続きです。速やかに進めていきましょう。
| 7日以内 | 死亡届の提出 |
|---|---|
| 10日以内 | 厚生年金の受給停止手続き |
| 14日以内 | 国民年金の受給停止手続き 世帯主変更届の提出 健康保険の手続き 介護保険資格の喪失届の提出 公共料金等の名義変更や解約 |
| 3ヶ月以内 | 相続放棄、限定承認の手続き |
| 4ヶ月以内 | 所得税の準確定申告 |
| 6ヶ月以内 | 故人の未支給失業給付等の請求 |
| 10ヶ月以内 | 相続税の申告 |
相続手続きの流れ
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01
遺言書の有無を確認する
- はじめに遺言書の有無を確認します。遺産分割協議後に遺言書が見つかると、遺産分割協議をやり直す必要があるからです。遺言書が見つかれば種類を確認し、公正証書以外であれば家庭裁判所での検認を行います。
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02
相続人を調査する
- 遺言書が見つからないなど遺産分割協議を行う際には、相続人の調査を行います。遺産分割協議後に、協議に参加していない相続人が見つかった場合には、遺産分割協議をやり直さなければいけません。相続人の調査は戸籍謄本を収集して行います。
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03
相続財産を調査する
- 相続財産とは、亡くなった方から相続人へと引き継がれる資産や負債、権利、義務です。亡くなった方の現金や預貯金、不動産、有価証券などの資産だけなく、借金やローンなどの負債も相続財産に含まれます。相続財産を把握して、種類や合計額を評価します。
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04
相続放棄、限定承認を行う
- 相続には無条件で全財産、全負債を相続する「単純承認」と、相続財産を超えた借金を負担しない「限定承認」、相続人としての立場を放棄する「相続放棄」があります。相続放棄と限定承認は3ヶ月以内に家庭裁判所への申し立て手続きが必要です。
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05
所得税の準確定申告を行う
- 自営業や不動産所得があった人などが亡くなった場合、相続人が被相続人の代わりに所得税の準確定申告を行う必要があります。相続開始から4ヶ月以内に行います。
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06
遺産分割協議を行う
- 遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行います。相続税申告時に遺産分割協議書が必要となるため、10ヶ月以内に完了させるようにしましょう。遺産分割協議が完了したら、全相続人が署名、実印を押印した遺産分割協議書を作成します。
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07
遺産の
名義を変更する - 遺産分割協議書が完成したら、預貯金や有価証券などの名義変更を行います。不動産についても名義変更手続きが必要です。2024年から相続登記が義務化されますので、必ず登記を行いましょう。
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08
税務署へ申告する
- 相続税がかかる場合には、10ヶ月以内に相続税の申告・納税が必要です。なお、相続税財産の合計評価額が基礎控除内に収まれば、相続税の申告や納税は必要ありません。
死後1年以内の手続き
死後1年以内に行う「遺留分侵害額請求」についてご説明します。遺留分侵害額請求とは「遺留分」を侵害された法定相続人が、侵害者へ清算金を要求することです。なお遺留分とは、配偶者や子ども、親などの法定相続人に認められる「最低限の遺産取得割合」です。
たとえば、遺言書で「〇〇にすべての財産を相続させる」と書いてあったとしても、配偶者や子どもは、遺留分にあたる財産を、侵害者に対して返還請求できるのです。
ただし請求を行えるのは、相続開始と遺留分侵害の事実を知ってから「1年以内」です。また、相続開始から10年経過すると遺留分侵害額請求権は消滅します。
相続が「争続」に・・・
トラブル事例と対応策
不動産の相続にまつわるトラブルは多額な遺産がある場合だけで、一般的な家庭では起こりにくいと考えてはいらっしゃいませんか？ 実は、家庭裁判所で扱われた遺産をめぐるトラブルのうち、4分の3以上が遺産総額5,000万円以下なのです。
このように遺産トラブルは身近なところで発生します。遺産にまつわるトラブル事例を知っておき、トラブル回避につなげましょう。
遺産のほとんどが不動産なので分割が難しい
遺産の大半が不動産の場合、複数の相続人で分けるのは困難です。共有名義にしてしまうと争いの種を先送りにしているだけになってしまいます。さらに相続税の支払い時には現金を用意しなければなりません。
こうしたトラブルを避けるためには、不動産を分割するか、売却して現金化する必要があります。売却には時間がかかりますから、生前から将来発生する相続を考えて、対策を行っておきましょう。
不動産相続で高額の譲渡所得税が課せられた
不動産を売却して現金化し、相続人の間で分けた場合、売却時点で譲渡所得税が発生する恐れがあります。とくに先祖から受け継いだ古い土地など、取得費などが不明な場合には注意が必要です。
譲渡所得は売却価格から取得費を差し引いて計算しますが、古い不動産では取得費が不明なことが多いからです。そうなると、取得費は売却価格の5％という安い価格で計算されてしまいます。取得費を正しく計算できるように、不動産取得に関わる資料を確認しておきましょう。
不動産を
共有分割したけれど・・・
不動産を公平に分けようと、不動産の名義を相続人全員の共有にする「共有分割」という方法をとる場合があります。しかし、共有名義の不動産は、共有者全員の合意がないと売ることも貸すこともできません。
しかも、相続のたびに所有者が増えていってしまうので、相続人の間で同意を得ることがさらに大変になっていきます。将来のトラブルを避けるためも、不動産の共有は避けるようにしましょう。
相続分を譲渡したいのに・・・
相続人同士の対立などから、遺産分割が面倒になってしまうことがあるかもしれません。そうした場合に、自分の遺産分を譲渡するという選択も可能です。ただし方法を間違えてしまうと、トラブルが大きくなったり、余計な税金を払ったりする必要が生じてしまいます。
譲渡する相手が別の相続人の場合には、それ以外の相続人の遺留分に注意するようにしましょう。また相続人以外の第三者に譲渡する場合には、相続人関係者につながりの深い親族を選ぶほうがトラブル回避につながります。
なお、遺産を相続したくない理由が負債の場合、相続分の譲渡では対応できません。相続放棄を選択しましょう。
相続登記を
していなかった！
不動産相続の際には相続人が法務局で相続登記を行うことによって名義を変更できます。しかし、相続した不動産の名義が被相続人である父ではなく、先代の祖父だった場合には、相続の手続きを進めることはできません。
相続登記がなされていない不動産を売却したり活用したりするためには、名義人である祖父の相続人、すなわち祖父の配偶者や父の兄弟と遺産分割協議内容を確認する必要があります。もし兄弟が亡くなっていれば、さらにその子どもとも連絡をとらなければいけないのです。
これまでは相続登記についてペナルティがなかったため、名義が変更されていないというケースがよくありました。こうした問題に対処するため、2024（令和6）年4月から相続登記が義務化されます。
相続によって不動産の所有権を取得した場合には、「相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内」に不動産の名義変更をしなければいけません。正当な理由なく放置していると過料を科せられますので速やかに行いましょう。
家族信託をして
おけばよかった！
親が認知症になってしまうと、不動産を売却したり活用したりすることができなくなってしまいます。「親が施設に入って空き家となった実家を売却したい」「親の所有している土地にアパートを建てて相続税対策にしたい」と考えていても対処できません。
そのような場合に役立つのが「家族信託」です。家族信託によって、親の所有する不動産や預貯金などの財産について、親から信託された子どもが管理したり売買したりできるようになるのです。
とはいえ家族信託は契約であり、親がすでに認知症になっていると、家族信託を行うことはできません。このためにも親が元気なうちに、家族信託を考えておくとよいでしょう。
