お悩みごとの売却
住み替え・転勤・離婚・
オーナーチェンジ・・・ケース別の
売却に対応
家やマンション、土地などの不動産を売却する方には、それぞれ理由があります。それと同じように、売却にも住み替えや買い替え、転勤、離婚など、売却する状況に応じた最適な方法があるのです。松戸市を中心に不動産売却を行っている松戸不動産情報館が、ケース別の売却方法をご説明します。
当社では、ローンが残っている物件の売却や、オーナーチェンジについても対応可能ですので、お気軽にご相談ください。
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目次CONTENTS
住み替え・転勤の場合
住み替えや買い替えは、不動産の売却と購入を同時に行わなければならないため、そのタイミングをきちんと考えることが必要です。とはいえ転勤などは、ご本人の気持ちと関係なく発生することもあり、準備が難しいケースもあるかもしれません。
住み替えや買い替えでは、売却を優先する「売り先行」と、購入を優先する「買い先行」があります。それぞれのメリットやデメリット、注意点、どちらがおすすめなのか知っておきましょう。
- 年を取り、戸建てからマンション住まいに変わることになった
- 子どもが家を出たのでセカンドライフについて考えてみた
- 最新設備が導入された家の購入を考えている
- コロナ禍の影響を受け、急に転勤が決まった！
住み替えや買い替えが必要となる理由は、上記のようにさまざまなものがあります。このように、住み替えが必要になった場合には、何から考えたらよいのでしょうか？
売り先行と買い先行について
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 住み替え方法 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 概要 | 住宅の売却を優先する住み替え方法です。 | 住宅の購入を優先する住み替え方法です。 |
| メリット | 住宅の売却が先になるので、売却によって得られたお金を新居の購入資金の頭金に充てることができます。 | 住宅の購入が先になるので、新居選びをじっくり行えます。仮住まいを用意する必要もありません。 |
| デメリット・注意点 | 新居が準備できていないと仮住まいが必要になったり、引っ越しが2回必要になったりします。 | ローンを完済していない場合には、二重ローンをかかえる心配があるなど、資金計画に問題が出ることがあります。 |
どちらがおすすめ？
資金に余裕があれば、購入を優先する買い先行によって、満足いく新居選びにつながるでしょう。しかし、住宅ローンを利用している方が住み替えを考える場合や、資金にあまり余裕がない場合などには、売り先行をおすすめします。
買い先行の場合、仮住まいの必要がなく、旧居も空き家の状態で売却できるなどのメリットはありますが、家が売れるまで二重のローンをかかえる心配が発生します。しかも売却を焦ってしまった結果、予定していたよりも安く売却することにもなるケースもゼロではありません。
離婚の場合
離婚という事態になったときには、夫婦で保有している財産を分ける必要が生じます。これを「財産分与」といいます。
ここで問題になるのが、夫婦で購入した家などの不動産をどうしたらよいかという点です。家は現金や預貯金のように簡単に分けられませんので、売却が必要になることもあります。こちらでは離婚にともなって不動産売却が必要になった場合の注意点についてご説明します。
- 離婚届は準備ができたけれど、購入した家はどうしようかな？
- 離婚することになったけれど、物件が主人名義でこれからどうしたらいい？
- 離婚の場合の不動産の取り扱いがさっぱりわからない
- 極力もめたくない・・・
財産分与の対象
| 財産分与の対象となる | 現金や預貯金、株などの有価証券、年金、退職金、持ち家、マンション、車、宝飾品など、婚姻期間中に夫婦で築いたすべての財産 |
|---|---|
| 財産分与の対象でない | 結婚前の預貯金や独身時代に購入した家など、結婚前から相手が保有していた財産は含まれない |
家やマンションを財産分与するには
結婚している間に購入した持ち家は財産分与になりますが、そのままでは分けられません。持ち家は、売却し現金化して分け合ったり、一方が住み続けてもう一方が現金などの財産を受け取ったりする方法で分与されます。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 財産分与の方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却して現金化し分け合う | 現金化して財産分与することにより、夫婦双方に納得感が得られ、離婚後にトラブルになりにくい | 家に住み続けられない |
| 家の代わりに現金や他の財産を渡す | 「子どもの教育環境を変えたくない」といった場合、家に住み続けられる | 多額の自己資金が必要になったり、一方が損をしたりする場合がある |
財産分与における注意点
財産分与には離婚後2年間という制限があり、この期限内に確定しておく必要があります。ただし、財産分与による財産請求権が確定していれば、請求権は10年間消滅することはありません。
なお、財産分与は夫婦の話し合いによって成立しますが、その内容は「離婚協議書」に残しておきましょう。さらに離婚協議書を公正証書化しておくと、相手が支払い義務を怠った場合に、裁判なしで相手の財産を差し押さえ、お金を回収できるので安心です。
ローンが残っている
家を売る
オーバーローンと
アンダーローン
住み替えや転勤、離婚時など、ローンを残っている家を手放さなければならないことがあるかもしれません。しかしローンが残っている家には、ローンを借りた金融機関によって抵当権が設定されています。
| オーバーローン | 住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態 |
|---|---|
| アンダーローン | 住宅ローンの残債が売却価格を下回っている状態 |
アンダーローンの状態であればローンを完済できるので、とくに問題はありません。しかしオーバーローンの状態だと、ローンを完済して抵当権を抹消するために、何らかの対処が必要になります。
オーバーローン時の対処方法
差額を自己資金で補う
ローン残債と売却価格の差額が少ない場合や、預貯金が十分にある場合には、自己資金を充当して差額を補うことで売却できます。
住み替えローンを
利用する
現在のローンと、住み替え先の新居用ローンをひとつにまとめる「住み替えローン」を利用できる場合があります。ただし、金融機関の審査が厳しくなる可能性があります。
任意売却を選択する
住宅ローンを返済し続けることが困難になりそうな場合、その状態を続けていると、最終的に競売になるかもしれません。そうなる前に、金融機関の同意を得たうえで「任意売却」という方法をとることも視野に入れましょう。
入居者がいる状態で
家を売る
収益物件を所有しているオーナー様の中には、さまざまな事情から物件を手放したいと考えておられる方もいらっしゃるでしょう。
賃貸中の戸建てやアパート、マンションを売却する場合には、通常の不動産売却と異なるノウハウが必要になります。こちらでは収益物件を売買する際のメリットや注意点をご紹介します。
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、入居者がいる状態の収益物件を売却することです。不動産の所有者（オーナー）が変わる（チェンジ）だけで、入居者との賃貸契約はそのまま新オーナーに引き継がれます。
メリットとデメリット
入居者がいる状態で取引が行われるため、室内確認の手間がかかりません。賃貸人に退去してもらう必要もなく、投資用物件をスピーディーに現金化できます。
その一方、投資用不動産のため、買主の需要が限定される点に注意点が必要です。とはいえ駅近など立地条件のよい物件であれば、すぐに購入希望者が見つかる可能性もあります。